Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2016
Mediante escritura se procede a agrupar dos fincas registrales, que lindan entre sí, cuya inscripción se solicita bajo un solo número, con una cabida de 1.406 m2, presentando para ello una representación gráfica alternativa realizada por un ingeniero técnico en topografía. Presentada a inscripción, se denegó, por la posible invasión de algunas fincas colindantes.
Recurrida la calificación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), se desestima el recurso sobre la base de los siguientes argumentos:
- Debe decidirse si es inscribible una agrupación de fincas habiéndose aportado una representación gráfica alternativa elaborada por técnico, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El registrador suspende la inscripción a la vista de la oposición formulada por dos titulares registrales colindantes que ponen de manifiesto la posible invasión de las fincas registrales de las que son titulares, según resulta de informe técnico contradictorio aportado al expediente.
- El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo, siempre que se inmatricule una finca o se realicen operaciones de agrupación, entre otras; dicha representación gráfica deberá ser georreferenciada expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
- La novedad esencial que introduce la Ley 13/2015 es que la inscripción habrá de contener, necesariamente, entre otras circunstancias, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
- La inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior.
- La otra cuestión que hay que examinar es la relativa a cuál ha de ser, en su caso, el procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.
Podrá inscribirse la representación gráfica sin tramitación previa del procedimiento del artículo 199
de la Ley Hipotecaria en los supuestos en los que no existan diferencia superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto a los colindantes.
En el supuesto que nos ocupa, la representación gráfica alternativa que se aporta no respeta el perímetro de las fincas objeto de agrupación resultante de la cartografía catastral, como se observa en el propio informe de validación gráfica catastral en el que constan representadas no solo la parcela catastral objeto del documento calificado sino también las colindantes, apreciándose en la delimitación de todas ellas modificaciones respecto de la que figura en dicha cartografía catastral.
- Será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca siempre que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita.
Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto a los colindantes.
- En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el artículo 9.b) dispone que habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral y si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral.
El apartado 2 del artículo 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su apartado 1, si bien deben ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.
En este caso, resultan fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas. Dudas que quedan corroboradas con los documentos y datos que obran en el expediente.
En vista de dichas dudas, como indica el registrador, podrá acudirse por el interesado a instar el deslinde conforme al artículo siguiente.
El objeto de la intervención de los colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y que se produzcan situaciones de indefensión, el acceso al Registro de situaciones litigiosas o dobles inmatriculaciones, aunque sean de carácter parcial.
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Nº 84 – Enero – Febrero 2017
