Mª Isabel Calvo Carreño
Garrigues
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de abril de 2018
Mediante escritura se cede unilateralmente y con carácter gratuito una finca registral por parte de una sociedad mercantil a favor de una comunidad de propietarios. Presentada a inscripción, el registrador de la propiedad la suspende por faltar la aceptación de la comunidad de propietarios y no haberse acreditado la presentación de la autoliquidación de la plusvalía municipal o su declaración o la comunicación de la transmisión al Ayuntamiento.
Se recurrió la calificación registral ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que desestimó el recurso sobre la base de los siguientes argumentos:
- Por lo que se refiere al primer defecto –aceptación formal y expresa de la cesión unilateral y gratuita del inmueble– la necesidad de aceptación de las atribuciones singulares a título gratuito inter vivos constituye una regla lógica: sin el consentimiento del beneficiario de esa atribución no puede tener lugar el incremento patrimonial en que ese desplazamiento de bienes o derechos se traduce. La aceptación es esencial para que la donación o cesión gratuita pueda existir y producir efectos.
- La forma de la aceptación está en función de la naturaleza del objeto donado. En el caso de donaciones de bienes inmuebles se exige escritura pública tanto para la donación como para la aceptación; esta exigencia de forma es requisito esencial de validez.
- Por parte de la recurrente se aduce que existe un consentimiento tácito deducido de la presentación de una demanda en juico ordinario reclamando la cesión de la finca litigiosa. Sin embargo, como ha recordado recientemente la DGRN en su resolución de 9 de mayo de 2017, el registrador en su función calificadora no puede valerse de presunciones ni atender o juzgar cuestiones de hecho que suponen un juicio valorativo que corresponde a los tribunales. En el ámbito de la legislación hipotecaria la regla general es que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, rigiendo la exigencia de acreditación fehaciente de los actos y negocios que pretenden su acceso al Registro, sin que dicha prueba fehaciente pueda ser suplida por consentimientos presuntos. En segundo lugar, en el caso de donaciones o cesiones gratuitas de inmuebles se exige escritura pública tanto para la donación o cesión como para la aceptación, siendo esta exigencia requisito esencial de validez.
- Un segundo elemento impeditivo de la inscripción, que la registradora expone conjuntamente con el de la falta de la aceptación, es el relativo a la falta de personalidad jurídica de la comunidad de propietarios, lo que impide, a juicio de la registradora, que dicha comunidad pueda ser titular registral de la finca, apuntando en la misma calificación como posibles medios de subsanación de tal defecto, bien la adición de la finca a los elementos comunes de la comunidad o bien la inscripción de la misma a favor de los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la comunidad de propietarios. Criterio que, coincidente con la doctrina de la DGRN, debemos confirmar. La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal ha sido sostenida por la DGRN, en el sentido de no admitir, con carácter general, la posibilidad de que a favor de estas comunidades como tales pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles.
- Por lo que se refiere al segundo defecto relativo a no haberse acreditado la presentación de la autoliquidación de la plusvalía, tampoco puede acogerse favorablemente el recurso presentado; el argumento en que se funda –dicho requisito no es aplicable al presente caso por ser la escritura de cesión anterior a la fecha de entrada en vigor de la Ley 16/2002 de 27 de diciembre– no es correcto. Lo determinante en este punto es que en el momento en que se presentó la escritura calificada no se acreditó la autoliquidación, liquidación o comunicación de la transmisión, pues en dicho momento ya estaba en vigor la reforma del artículo 254 de la Ley Hipotecaria operada por la citada ley y por lo tanto sí procedía el cierre registral. Lo relevante a estos efectos es la fecha en que se presentó la escritura en el Registro. Esto no implica una eventual aplicación retroactiva de normas actuales a hechos pasados, pues el curso del procedimiento registral se desarrolla bajo la vigencia de la nueva norma sobre requisitos de inscripción y esta misma se remite a la correspondiente norma sustantiva (en este caso, de naturaleza tributaria) que resulte de aplicación conforme a las normas transitorias particulares y principios generales del derecho intertemporal. [ ]
Nº 92 – Mayo 2018
