Mª Isabel Calvo Carreño
Garrigues
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de enero de 2018
Mediante instancia privada se solicitó la rectificación de un error sobre una inscripción de una finca registral, consistente en que dicha inscripción de obra nueva terminada se practicó haciendo constar, a su juicio equivocadamente, lo siguiente: en cumplimiento de lo dispuesto en el apartado b del art. 28.4 de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), se ha notificado al Ayuntamiento, la práctica de la declaración de obra nueva al no haberse acreditado que dicha obra se ejecutara con la preceptiva licencia municipal, con el fin de que el Ayuntamiento haga constar en el Registro la situación urbanística de la finca y las medidas de disciplina que, en su caso, pudiera adoptar, dada la posibilidad de que la obra no se ajuste a la ordenación urbanística.
El Registrador manifestó su negativa a practicar la rectificación, al considerar que la inscripción de obra nueva se hizo correctamente. El interesado recurrió ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que desestimó el recurso y confirmó la nota de calificación del Registrador, con base en los siguientes argumentos:
- Debe decidirse si procede la rectificación de una inscripción de obra nueva terminada practicada al amparo del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo.
- Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y Reglamento Hipotecarios y de las resoluciones de la DGRN relativa a la rectificación del Registro parte del principio esencial de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por ello, la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
- La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro, entre otros, en su apartado c) la nulidad o error de algún asiento y, en su apartado d), la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiera motivado el asiento y, en general de cualquier otra causa no especificada en la Ley.
- Uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado, como se ha indicado, por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento (art. 40 apartado c). En este caso, el Registro se rectificará en la forma determinada en el Título VII.
- El art. 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; el art. 216 de la misma ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.
- A diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación no exige el consentimiento del registrador, en el caso de la rectificación de errores de concepto, esta intervención es necesaria. El consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador son requisitos indispensables para la rectificación. Y ello porque, en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, mientras que cuando la inexactitud es consecuencia de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, la rectificación del Registro precisará el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuye algún derecho, pero no del registrador, cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud. En ambos casos, si no hay acuerdo de todas las personas que deban intervenir, será necesaria la oportuna resolución judicial.
- La legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer.
- En el presente supuesto, se justifica la procedencia de la rectificación, según el recurrente, en la forma errónea de practicar la inscripción de obra nueva, al considerar que no procedía la inscripción al amparo del apartado 4 del artículo 28 de la Ley del Suelo, sino al amparo del apartado 1 de dicho precepto. Se trataría, de un supuesto de rectificación de error de concepto, según lo expuesto por el recurrente.
- En este caso, el error no resulta claramente de la inscripción, dado que la propia escritura que causó la misma alude a la antigüedad de la edificación y a la prescripción de la posible infracción urbanística. Para la aplicación del citado artículo 28.4 de la Ley del Suelo es en todo caso necesario que se haya solicitado por el interesado, en el mismo título o al tiempo de su presentación, proceder conforme al mismo, pues como tiene declarado la DGRN no es en absoluto indiferente o irrelevante la elección de esta vía jurídica para proceder a la inscripción.
- No corresponde a la DGRN pronunciarse sobre si el asiento fue o no correctamente practicado, debiendo debatirse la procedencia de la rectificación, a falta de conformidad del registrador para ello, en el juicio ordinario correspondiente. [ ]
Nº 91 – Marzo - Abril 2018
