El Tribunal Constitucional avala el freno a la especulación urbanística

Silvia Subirana de la Cruz Asociada de Roca Junyent - Girona Siete son los años que los abogados, arquitectos e ingenieros de todas las especialidades vinculadas al mundo del urbanismo llevamos conviviendo con la última de las Leyes de Suelo (Ley 8/2007, de 28 de mayo), modificada en múltiples ocasiones y refundida en un único texto, hoy más vigente que nunca, en su versión aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Novedosa y polémica, la Ley de Suelo generó en el mercado inmobiliario y, especialmente, entre los creían que la nueva regulación ayudaría a optimizar la caótica y especulativa situación que albergada cualquier transacción que se pudiera formalizar, tantas expectativas y esperanzas como decepciones y desilusiones. Según se indica en la Exposición de Motivos de dicha Norma, el legislador optó por desligar definitivamente la valoración de la clasificación del suelo para paliar la especulación, en línea con el mandato constitucional del artículo 47 CE, y lograr que la valoración se llevara a cabo conforme a "lo que hay" y no a lo que "dice el plan que puede llegar a haber en un futuro incierto", a cuyos efectos la Ley de Suelo distingue dos situaciones: la de suelo rural, que es aquel que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y la de suelo urbanizado, que es el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valoran, como sigue razonando la Exposición de Motivos, "conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad". Dicho propósito se encuentra regulado en el artículo 10 de la Ley, relativo a los "criterios básicos de utilización del suelo", en cuyo primer apartado se establece que para hacer efectivos los principios y los derechos enunciados por la misma Norma, las Administraciones Públicas y, en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deben atribuir al suelo un destino que comporte o posibilite el paso de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la urbanización, al suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulación con él y preservar de la urbanización el resto del suelo rural. La necesidad de impedir la especulación urbanística por los cauces legales, latente también en la sociedad civil, privada, cada vez más, del acceso a la vivienda por sus inalcanzables e inasumibles precios, fue, en su momento, avalada por el propio Consejo Económico y Social, en cuyo Dictamen de 26 de julio de 2006, estimó que era preciso encontrar un "equilibrio entre el legítimo derecho del propietario del suelo a recibir un precio justo y la interdicción de la especulación y el enriquecimiento injusto de aquel que no ha ejercido sus derechos ni ha cumplido sus deberes urbanísticos". Por ello consideró que al "ajustar el valor del suelo a su situación real y no a las expectativas derivadas de su clasificación y categorización urbanística, el nuevo régimen de valoraciones puede redundar, por un lado, en una menor tensión especulativa sobre el mercado de suelo en general y contribuir, de otro, a una menor repercusión de este factor en los costes de la promoción inmobiliaria". No obstante, aplicando al caso el dicho que reza que "para gustos los colores", la Ley de Suelo fue objeto de varios recursos de inconstitucionalidad interpuestos por los Consejos de Gobierno de Madrid y de La Rioja, más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular del Congreso y el Gobierno de Canarias, los cuales fueron posteriormente acumulados a los interpuestos contra el Texto Refundido de la Ley por parte de los mismos Consejos de Gobierno. Varios fueron los motivos jurídicos que dieron lugar a la interposición de sendos recursos, más sólo uno de los preceptos impugnados, el artículo 22 relativo a la tasación del suelo a efectos de indemnización por expropiación, ha sido recientemente declarado inconstitucional por la Sentencia del Tribunal Constitucional dictada en fecha 11 de septiembre de 2014. La ansiada Sentencia no sólo valida la adecuación a Derecho de la Ley de Suelo, sino que confirma que los criterios básicos de utilización del mismo a los que se ha hecho referencia con anterioridad y, entre los que se encuentra la prohibición de la especulación urbanística, son rigurosamente constitucionales. El Tribunal Constitucional ha aceptado como propios los argumentos jurídicos del Abogado del Estado, avalando la previsión según la cual debe destinarse a la urbanización sólo el suelo "preciso para la satisfacción de las necesidades que lo justifiquen, impidiendo la especulación", la cual se limita a reiterar lo dispuesto en los artículos 47 CE y 2.1 de la propia Ley que obligan a "utilizar el suelo conforme al interés general y la necesaria adecuación de la ordenación urbana al principio de sostenibilidad ambiental". Por dicho motivo, y según afirma la Sentencia, el ejercicio de la competencia del Estado en materia de medio ambiente (artículo 149.1.23ª CE) permite exigir, a través de la Ley de Suelo, que deba preservarse el suelo rural de la urbanización como "norma común o directriz de la política de ordenación territorial y urbanística". Con esta Sentencia se entierran, pues, las esperanzas de quienes depositaron en el Tribunal Constitucional la ilusión de recobrar una norma que garantizara la posibilidad de valorar las expectativas del propietario en función de lo que el planeamiento urbanístico dispusiera que podría llegar a existir en un determinado suelo tras la aprobación de los correspondiente instrumentos de gestión urbanística y su pertinente ejecución. Dicen que "no siempre llueve a gusto de todos", y así ha venido sucediendo con la sucesivas normas aprobadas en materia urbanística, pero lo cierto es que la Sentencia del Tribunal Constitucional, justa para unos y bárbara para otros, aplaca, ahora sí, de forma definitiva, las voces reivindicativas de quienes, amparados en la confianza legítima que les otorgaba una norma anterior, adquirieron suelos a precios astronómicos pensando en la rentabilidad que podrían obtener de los mismos y, tras infortunio de la crisis y el cambio normativo, vieron desvanecer sus proyectos siendo inevitablemente arrastrados a una precaria, y en ocasiones silenciosa, situación económica, por ahora, sin solución. Éste es, en resumen, el fin de una batalla no sólo jurídica, sino también política y social, que el tiempo se encargará de confirmar si servirá para afianzar las bases de nuestra ordenación territorial y urbanística o, contrariamente, confirmará la necesidad de diseñar políticas transversales en la materia que permitan garantizar la toma de decisiones teniendo en cuenta el impacto que las mismas pueden llegar a tener sobre el desarrollo social y económico del país. [ ] Nº 71 - Noviembre -Diciembre 2014