El cambio de uso de un inmueble se equipara a la modificación de la declaración de obra nueva

Mª Isabel Calvo Carreño GARRIGUES Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de septiembre de 2016 Se formaliza el cambio de uso de un inmueble mediante escritura. Presentada a inscripción, se suspende por la falta de la correspondiente licencia municipal para el cambio de uso de local a vivienda. Recurrida la calificación registral ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), se revoca la nota de calificación sobre la base de los siguientes argumentos: – Nuestro ordenamiento contempla el derecho del propietario de un terreno a construir y edificar en el mismo siempre que se lleven a cabo en las condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística (art. 12 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana). Además, establece que (a) el uso, disfrute y explotación ha de hacerse conforme al estado, clasificación, características y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la normativa aplicable y (b) el derecho de propiedad de los terrenos y edificaciones comprende los deberes de dedicarlos a los usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.  De la regulación legal resulta que el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación sino que forma parte de su estructura integrando el contorno que delimita su contenido. El denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de edificabilidad y tipología de uso. El control administrativo en relación a si una edificación concreta puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación, que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado de acuerdo, entre otros, a los usos previstos y aprobados. – Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la inscripción de una edificación se refleja el conjunto de usos específicos de entre los permitidos a que está destinado el edificio cuya obra nueva se declara. La inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien acreditando, por medio de certificado o documento hábil, que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, de conformidad con lo previsto en el art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015. La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza, en el primer caso, por la aseveración del técnico competente de que la descripción se ajusta al proyecto para el que se otorgó la autorización. En el segundo, el documento de respaldo se limita a llevar a cabo una descripción que ha de coincidir con la que aparece en el título, sin que ello implique concordancia con los eventuales usos posibles, dada la eventual prescripción o caducidad de las acciones para restablecer la legalidad urbanística. – Una vez que se ha producido la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados, cualquier modificación de los mismos que se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre la inscripción en el Registro de obras nuevas. – Sobre la base de lo anterior, la DGRN ha afirmado en diversas resoluciones que el cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, por lo que hay que admitir que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la ley así lo permite, que actualmente vienen contemplados en el art. 28.4 de la Ley del Suelo y en el art. 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Por lo tanto, se mantiene la idea recogida en los arts. 52 y 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, esto es, la posibilidad de inscribir edificaciones consolidadas por su antigüedad sin necesidad de un previo acto administrativo de autorización, aprobación o conformidad. – Procede, por tanto, examinar si concurren los requisitos para excepcionar la exigencia de licencia en la constatación que se pretende en este caso, de local a vivienda. Conforme a la legislación aplicable, dada la fecha de modificación, existe un plazo de ocho años desde la terminación de las obras para considerar prescritas las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística respecto a edificaciones sin licencia o contra licencia. Conforme a la legislación actual (a la que se remite el registrador), las infracciones urbanísticas consistentes en actos de uso o cambios de uso de edificaciones sin la correspondiente licencia, tienen carácter continuado por lo que el cómputo del plazo de prescripción se inicia desde la fecha en que cesa la actividad o uso ilegal. Nos encontramos en el ámbito registral y, en concreto, ante la constatación tabular de la modificación de la declaración de obra inscrita de uno de sus elementos descriptivos definitorios, lo que justifica la aplicación analógica de la previsión legal del art. 28.4. En la medida en que la constatación registral del cambio de uso de un inmueble es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita como elemento definitorio del objeto del derecho, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el art. 28 de la Ley estatal del Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en el planeamiento y el uso efectivo que de hecho se dé a la edificación. – La aplicación del art. 28.4, por otra parte, lejos de amparar situaciones contrarias a la legalidad urbanística, constituye un mecanismo que favorece su protección, pues practicada la inscripción el registrador debe comunicárselo a la Administración, debiendo dejarse constancia en la nota de despacho y en la publicidad registral, en interés de los terceros. – En este caso, procede estimar las alegaciones del recurrente en cuanto a la procedencia de la vía registral de acceso de edificaciones consolidadas por antigüedad, habida cuenta la acreditación por certificación técnica de una antigüedad superior a ocho años contados desde la terminación de las obras de reforma determinantes de la modificación de la obra inscrita. [ ] Nº 89 – Noviembre - Diciembre  2017