Efectos registrales de las sentencias

Coordinada por Mª Isabel Calvo Carreño Elaborado por: Garrigues

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de septiembre de 2018

Mediante sentencia dictada por un Juzgado de lo Mercantil se declaró la nulidad de una compraventa formalizada por una sociedad concursada y se ordenó la cancelación del asiento registral causado por la inscripción de la transmisión de cuya nulidad se trataba y de los que de aquél se derivaban. Presentado mandamiento expedido por la letrada de la Administración de Justicia de dicho Juzgado de lo Mercantil para que se llevara a cabo la cancelación de los asientos registrales causados por la compraventa cuya nulidad se declaraba, se practicó únicamente la cancelación de la inscripción de la escritura de compraventa declarada nula, quedando el dominio de la finca revertido a favor de la vendedora, pero no se practicó operación alguna en cuanto a la cancelación de los asientos registrales derivados de la compraventa declarada nula, por ser este extremo objeto de calificación negativa. En particular, respecto a la solicitud de cancelación de un asiento registral de hipoteca, se suspende la inscripción solicitada por el defecto siguiente: resulta del Registro que la finca aparece gravada con una hipoteca a favor de una entidad financiera, ya se ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria y no consta que el incidente concursal se haya desarrollado con intervención del citado acreedor hipotecario. Se interpuso recurso contra la anterior nota de calificación, que se estimó con base en los siguientes extremos: En el mandamiento de la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de lo Mercantil, en el que se ordena la cancelación de los asientos registrales causados por la compraventa cuya nulidad se declara, también se solicita la cancelación de la inscripción de hipoteca. En ese mandamiento consta expresamente que la referida sentencia ha sido notificada a la sociedad y al acreedor hipotecario sin que hayan realizado manifestación alguna contra dicha resolución. Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente es indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte; de lo contrario surge un obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso aunque se haya instado la petición por un organismo judicial. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de ninguna manera, ya que lo contrario supondría vulnerar el principio de tutela judicial efectiva y, en definitiva, el artículo 24 de la Constitución. Es un principio básico de nuestro sistema registral que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en un procedimiento seguido contra él, alternativa que desenvuelve en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión. Este principio deriva, a su vez, de la legitimación registral, pues si la inscripción implica una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos y esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. El respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales impone a todas las autoridades y funcionarios públicos (incluidos los registradores), la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. No obstante, el registrador tiene sobre tales resoluciones la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión. El citado artículo 100 del Reglamento Hipotecario impone al registrador la obligación de calificar, respecto N al documento judicial, los obstáculos que surjan del Registro y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial. De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de evitar que sea condenado sin haber sido demandado. Reiterando una sentada doctrina, este Centro Directivo afirmó en su Resolución de 2 de agosto de 2014 que la declaración de nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial en el que no han sido parte los titulares de derechos y cargas posteriores y que no fue objeto de anotación preventiva de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos que se haya mantenido vigente, no puede determinar su cancelación automática. Es preciso tener en cuenta que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes, que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho, que es una exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos y que no se practicó anotación preventiva de la demanda. Para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores (cuando no se hubiera practicado la anotación preventiva de la demanda) es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento. En caso de que el procedimiento se haya entendido solo contra el adquirente cuya titularidad se anula, la sentencia solo producirá efectos contra éste de conformidad con las reglas generales de nuestro ordenamiento. En este caso, el titular registral de la hipoteca no fue parte en dicho procedimiento ni se ha llegado a practicar anotación preventiva de la demanda; no obstante, en el mandamiento presentado se hace constar expresamente que la referida sentencia, declarativa de la nulidad de la compraventa, fue notificada a la sociedad titular de la hipoteca y a la entidad financiera, sin que hayan realizado manifestación alguna contra dicha resolución. La sentencia de la que trae causa el mandamiento calificado tuvo por objeto declarar la nulidad de una serie de inscripciones registrales. Conviene recordar que las sentencias declarativas y las constitutivas no requieren de ejecución procesal; no es necesario que se abra una fase de ejecución para que una sentencia de estas características sea título suficiente para practicar en el Registro las inscripciones que resulten procedentes. Ahora bien, en este caso puede concluirse que la decisión judicial de notificar la referida sentencia tuvo como objetivo evitar la indefensión del titular de la hipoteca afectada por la orden de cancelación, dándole la opción de alegar lo que a su derecho conviniera, sin que el mismo haya hecho uso de tal posibilidad procesal. Es precisamente a la vista de esta circunstancia cuando la letrada de la Administración de Justicia expidió el mandamiento que dio pie a la calificación impugnada. Por lo tanto, al titular de la hipoteca cuya cancelación se ordena se le concedió el oportuno trámite para realizar alegaciones en el proceso, evitando de esta manera la indefensión del mismo. [ ] N.º 99 – Junio - julio 2019