Mª Isabel Calvo Carreño
Garrigues
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de enero de 2018
Mediante sentencia dictada en primera instancia referida a un supuesto de contrato de permuta de suelo por obra futura, se estimó parcialmente la demanda interpuesta por un particular contra una sociedad y se declaró resuelto el contrato de permuta, con devolución recíproca de las prestaciones, anulándose la escritura que se había otorgado en ejecución de la permuta indicada y condenándose a la sociedad a reintegrar al particular el terreno.
El registrador suspende la inscripción por no concretar la sentencia presentada el alcance de la misma al no especificar qué operaciones registrales se deben realizar ni qué asientos deben ser cancelados como consecuencia de la declaración de nulidad de la escritura de permuta realizada en dicha sentencia, máxime teniendo en cuenta que la finca registral objeto de dicha escritura y del procedimiento judicial en que se dictó la sentencia que ahora se califica, ya no existe como tal, sino que ha sido objeto de agrupación, habiendo dado lugar a una nueva finca, operación de agrupación y finca resultante de la misma a la que no se refiere el documento que se califica.
Contra la nota de calificación se interpuso recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que acordó estimar el recurso y revocar la nota de calificación sobre la base de los siguientes extremos:
- Son hechos relevantes a efectos de este expediente, los siguientes:
- Se otorgó escritura pública de permuta de solar por edificación futura sobre una finca registral, dando lugar a los correspondientes asientos registrales a favor de la sociedad cesionaria.
- La finca cedida se agrupó con otras dos más, dando lugar a otra finca registral, que figura inscrita a favor de la misma sociedad cesionaria.
- Posteriormente, la cedente en la permuta indicada promueve acción judicial contra la cesionaria, recayendo sentencia firme por la que se estima parcialmente la demanda interpuesta y se declara resuelto el contrato de permuta con la devolución recíproca de las prestaciones, anulándose la escritura en lo concerniente a la permuta de solar por unidades de obra futura y se condena a la demandada a que reintegre a la demandante la finca objeto de dicha permuta.
- En la demanda, la actora había solicitado igualmente que se oficie el Registro a fin de que se inscriba la finca a nombre de la demandante, petición que se desestima en la sentencia al considerar que este no es un efecto directo de la resolución del contrato ya que los derechos de la demandante no nacen directamente de lo que el Registro publique, sino del contrato mismo, pues en nuestro ordenamiento las inscripciones del Registro no son constitutivas per se.
- Por parte de la demandante se solicita del Juzgado subsanación de error material en la fecha del contrato declarado nulo y completar la parte dispositiva añadiendo el nombre del notario y protocolo de la escritura anulada. Mediante auto, el Juzgado rectificó la fecha errónea pero no complementa los daos del notario y protocolo.
- La DGRN ha reiterado que todo documento que acceda al Registro y que pretenda alterar su contenido debe reunir los requisitos previstos en la legislación hipotecaria. Esta afirmación es predicable también de los documentos judiciales, cualquiera que sea su naturaleza y el procedimiento del que provengan.
Si con la presentación del documento judicial se pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación. La calificación registral de los documentos judiciales se extiende necesariamente a la congruencia de los mismos con la situación registral vigente en el momento en que se pretende su inscripción, por lo que
ha de exigirse la identificación suficiente de los asientos a los que se refieren los mandamientos o documentos judiciales cancelatorios.
- No incumbe al registrador determinar cuál es el alcance de los efectos producidos por la sentencia. Dicha facultad corresponde exclusivamente al juzgador.
- No obstante, también ha señalado la DGRN que no debe caerse en un rigor formalista injustificado si por estar debidamente identificada en la sentencia la finca a la que se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el negocio objeto de declaración de nulidad así como las partes intervinientes, de modo coincidente con el contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance cancelatorio.
- Las sentencias constitutivas firmes no siempre tienen que ir acompañadas de un mandamiento de ejecución de su contenido. Para que tal cosa sea posible en relación al Registro de la Propiedad es preciso que la sentencia contenga todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y, por lo que ahora se discute, si no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere.
- En el presente expediente resulta plenamente identificada la finca registral y la inscripción a la que se refiere la sentencia. El hecho de que con posterioridad a la inscripción de la permuta la mercantil cesionaria haya procedido a la agrupación de la indicada finca con otras dos fincas de la misma entidad, pasando a formar otra finca registral, no es obstáculo para proceder a inscribir la sentencia, cancelándose la inscripción correspondiente de la permuta, así como los asientos posteriores, por cuanto no consta en el presente expediente la existencia de derechos inscritos o anotados con posterioridad a favor de terceros, que no hubieran sido emplazados debidamente. [ ]
Nº 91 – Marzo - Abril 2018
