Elaborado por: Garrigues
Coordinada por Mª Isabel Calvo Carreño
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de octubre de 2018
Se formaliza la ampliación de obra nueva de una vivienda mediante una escritura otorgada el 4 de junio de 2018, solicitando su inscripción registral por tratarse de una edificación respecto de la cual ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que implique su demolición por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. El registrador califica negativamente la escritura al encontrarse la finca enclavada en un paraje protegido, respecto al que no operaría la prescripción.
Recurrida la calificación registral ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral sobre la base de los siguientes extremos:
- Debe decidirse en el presente caso si es o no inscribible una escritura de declaración de ampliación de obra nueva por antigüedad, en la que concurren las siguientes circunstancias: (a) la ampliación de obra nueva se declara sobre una finca registral sita en un suelo calificado como rústico de uso agrario (según el Catastro); (b) se manifiesta en relación con las obras de ampliación una antigüedad de nueve años, acreditada mediante la certificación técnica incorporada a la escritura.
El registrador suspende la inscripción por dos defectos, siendo solo el primero de ellos objeto de recurso: falta de acreditación de los requisitos que impone el artículo 28.4 de la Ley de Suelo para la inscripción de las declaraciones de obra nueva relativas a edificaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, sin necesidad de licencia municipal y del resto de requisitos impuestos por el apartado 1 del citado artículo 28.
En orden a determinar dicha prescripción, en Canarias debe atenderse a la clase de suelo de que se trate, dado que
conforme a la normativa en materia de Espacios Naturales Protegidos de Canarias, caben medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la demolición de construcciones realizadas sobre cualquiera de las categorías de suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación.
- Como indica la resolución de la DGRN de 11 de diciembre de 2012, el registrador debe constatar por lo que resulte del Registro que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección, en aquellos casos en que la correspondiente legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente acción de restauración de la realidad física alterada.
- Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, esta materia y sus distintas implicaciones han sido expresamente abordadas en el nuevo y actual artículo 202 de la Ley Hipotecaria; en particular, a partir de la entrada en vigor de dicha ley, no es posible el acceso registral de declaración de edificaciones o instalaciones sin que en el título correspondiente conste la delimitación geográfica de su ubicación concreta. Precisamente, entre las razones por las que la nueva ley exige la georreferenciación de la porción de superficie ocupada por cualquier edificación o instalación que se pretenda inscribir en el Registro, se encuentra (a) determinar si dicha edificación o instalación se encuentran plenamente incluidas, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación y (b) que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas o cual sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa, determinante, por ejemplo, del plazo de prescripción –o la ausencia de tal plazo– de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística.
- La normativa urbanística aplicable a la fecha de terminación de la obra en el año 2009 venía a establecer un plazo de cuatro años para el inicio de actuaciones tendentes al restablecimiento de la legalidad urbanística infringida, contados desde la total finalización de las obras, si bien, se exceptuaba de la citada limitación temporal para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado, entre otros actos y usos, los de construcción edificación o uso del suelo y subsuelo, cuando hayan sido ejecutados o realizados sin licencia urbanística sobre cualquiera de las categorías de suelo rústico establecidas en la normativa indicada, respecto a las que no se aplicaba plazo alguno para iniciar actuaciones, o lo que es lo mismo, no cabe la consolidación de edificaciones por caducidad o prescripción de las acciones tendentes al restablecimiento de la legalidad urbanística infringida.
- El registrador en este caso suspende la inscripción por apreciar, conforme a los medios de localización territorial de las fincas de que dispone, que se trata de una declaración de obra nueva sobre una finca rústica enclavada en una zona reclasificada como espacio protegido por la Ley 1271994, de 19 de diciembre, de Espacios Naturales de Canarias.
Por ello, no aplicaría en este caso la eventual prescripción de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística y, en consecuencia, no procede la inscripción de la ampliación de obra nueva por antigüedad.
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N.º 96 – Enero - Febrero 2019
