Coordinada por Mª Isabel Calvo Carreño
Elaborado por Garrigues
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de febrero de 2019
Se otorga una escritura mediante la que se rectifica la descripción de un edificio en cuanto a la superficie del terreno, se amplía la obra nueva en correspondencia con dicha nueva superficie, se declara la existencia de tres trasteros en la azotea, con antigüedad superior a 41 años y se modifica la división horizontal.
Presentada a inscripción, el Registrador resuelve no practicarla porque la porción de suelo ocupada por la edificación, identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, invade una parcela catastral ajena.
Recurrida la anterior calificación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), se desestima el recurso confirmando la nota de calificación con base en los siguientes extremos:
– Es objeto del recurso decidir si es inscribible una escritura de ampliación de obra y modificación de división horizontal en la que previamente se rectifica la superficie del solar en el que se ubica el edificio.
– El notario autorizante de la escritura recurre alegando que la calificación no se refiere a la rectificación de superficie de la finca que previamente se realiza en el título y que respecto a tal rectificación no se expresa duda fundada alguna.
– Conforme al Registro, la superficie de la finca registral es 112 m2. Según el título, la superficie real del terreno es 114,60 m2 (que resulta de informe técnico incorporado en el título); además, esta superficie coincide con el Catastro, en el que consta una superficie gráfica de 115 m2.
Del informe técnico que se incorpora al título resultan las coordenadas, tanto de la edificación como de la parcela; asimismo se incorporó un informe de validación catastral del que resulta la representación gráfica alternativa de la finca.
– En primer lugar, el recurrente plantea la posibilidad de rectificar la superficie de la finca al no haberse pronunciado la calificación respecto a este punto.
Si bien es cierto que atendiendo a la escasa entidad de la rectificación de superficie la misma podría practicarse al amparo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, el hecho de que el registrador alegue en la nota de calificación una extralimitación de la construcción, que ocupa la totalidad de la finca, además de aportarse una representación gráfica alternativa a la catastral de la finca en la que se evidencia la alteración del perímetro catastral, lleva a afirmar que la cuestión de la rectificación de superficie esté íntimamente ligada con la de dicha extralimitación, por lo que ambas cuestiones deben tratarse y resolverse de modo conjunto.
– La cuestión central que se plantea es si es posible inscribir una modificación de obra nueva inscrita cuando el registrador expresa en su calificación que las coordenadas de la porción de suelo ocupada invaden parcela catastral ajena. En este caso, la edificación ocupa la totalidad de la finca, aportándose un informe de validación catastral del que resulta la representación gráfica de la finca y en el que se aprecia una leve modificación respecto del perímetro catastral de la finca.
– No pueden estimarse las alegaciones del recurrente relativas a que el registrador hace caso omiso a la representación catastral, ya que precisamente se ha incorporado al título representación gráfica de la finca alternativa a la catastral, así como informe técnico del que resultan las coordenadas de la edificación y de la finca. El propio título, por tanto, excluye la representación gráfica catastral. Aunque la superficie sea coincidente con la que figura en el Catastro, no ocurre lo mismo con el perímetro que delimita la finca, siendo la ubicación y delimitación distintas, según resulta del informe de validación incorporado.
– En este caso, existe un incremento de superficie de la finca y de la porción de suelo ocupada por la edificación unido a una afección a la parcela colindante, según el informe de validación. Por ello,
aun siendo de escasa entidad la modificación de superficie, en este caso la misma se acompaña de una alteración de perimetría catastral que necesariamente requiere la intervención de los colindantes afectados en las actuaciones correspondientes.
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El objeto de la intervención de los titulares colindantes en las actuaciones de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión asegurando, además, que no puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, ni siquiera parcial.
– Por lo tanto, está debidamente justificada la duda de extralimitación de la finca que se expresa en la calificación y se aprecia de forma evidente en la documentación gráfica incorporada al título, por lo que el defecto apreciado por el registrador debe confirmarse.
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N.º 98 – Mayo 2019
