El 11 de febrero, Capital & Corporate e Iberian Property celebraron en la Fundación PONS, en Madrid, la primera edición de Spanish Real Estate Vehicles & Financing. El encuentro, organizado en formato de sesión oval y con carácter exclusivo por invitación, contó con el apoyo de BNP Paribas Real Estate, Clifford Chance y Hines, y reunió a 50 directivos del sector inmobiliario y financiero en España con el objetivo de abordar, en un entorno reducido, los principales retos de los vehículos de inversión en un contexto de reajuste de los mercados de capitales.
En este marco, Clifford Chance centró parte del debate en la dimensión estructural y regulatoria de los vehículos inmobiliarios. Pablo Serrano de Haro, socio y responsable global del área de Tax, Pensions and Employment, abrió la sesión con una intervención introductoria en la que planteó una cuestión de fondo: más allá del número de vehículos existentes en España, si estos resultan suficientemente competitivos en un mercado de capital global.
Desde el punto de vista de la estructuración, Serrano señaló que el mercado español dispone actualmente de un abanico amplio de fórmulas —entre ellas socimis, fondos regulados y no regulados, joint ventures, club deals y esquemas hold-co/prop-co—. No obstante, apuntó que los inversores deben equilibrar factores como la eficiencia fiscal, la seguridad regulatoria, la flexibilidad operativa y el acceso a capital internacional a la hora de definir su estrategia.
Las socimis mantienen su atractivo por su régimen fiscal y por las exigencias de transparencia asociadas a su condición cotizada, especialmente tras la consolidación de mercados alternativos de negociación que han flexibilizado los requisitos de free float y liquidez. Sin embargo, las obligaciones de reparto de dividendos y las limitaciones en cuanto a tipología de activos pueden condicionar determinadas estrategias de inversión.
Asimismo, vehículos como los fondos de inversión alternativos españoles (AIF), los EUVECA o los ELTIF aportan certidumbre regulatoria y un marco de protección al inversor, aunque en algunos casos presentan menor flexibilidad para operaciones a medida o transacciones con calendarios ajustados. Por su parte, las estructuras no reguladas permiten mayor agilidad operativa, si bien pueden plantear retos en términos de familiaridad para determinados inversores o de optimización fiscal.
Durante la sesión también se abordó el desequilibrio estructural entre los gestores nacionales y los vehículos internacionales, en particular las estructuras domiciliadas en Luxemburgo, que están incorporando de forma creciente la etiqueta ELTIF. Estas plataformas cuentan con neutralidad fiscal, pasaporte de comercialización paneuropeo y una percepción consolidada de estabilidad jurídica. En este contexto, numerosos gestores españoles que buscan captar capital internacional optan por articular vehículos paralelos en Luxemburgo o establecer alianzas internacionales, en lugar de apoyarse exclusivamente en estructuras domésticas. Desde Clifford Chance se señaló que reducir esta asimetría exigirá una mayor convergencia entre los marcos fiscales y regulatorios, con el objetivo de equilibrar la competencia sin menoscabar la protección del inversor.
El encuentro también abordó algunas de las cuestiones que están condicionando actualmente los procesos de underwriting, como los requisitos de sustancia y titularidad real, el escrutinio sobre jurisdicciones no cooperativas, el tratamiento de plusvalías latentes o la fiscalidad local en la desinversión. Estos factores pueden incidir de forma directa en la TIR de las operaciones y en la estructuración de las transacciones, especialmente en el ámbito transfronterizo.
En este contexto, Serrano apuntó que parte de la percepción de inestabilidad normativa responde más al debate político que a deficiencias técnicas del marco vigente, y planteó la conveniencia de que el régimen socimi evolucione para adaptarse a nuevas tipologías de activos, como el flex living o las residencias de estudiantes (PBSA).
Por otro lado, las joint ventures y los club deals están recuperando protagonismo en operaciones de gran volumen. No obstante, se señaló que la falta de alineación en los horizontes de salida o en los esquemas de gobernanza puede distorsionar la rentabilidad si no se negocia con precisión desde el inicio. La alineación entre socios —y entre gestores y partícipes— se sitúa así al mismo nivel que la eficiencia fiscal en la configuración de las estructuras.
En el cierre de la sesión, Gabriel Cabello, socio del área de Global Real Estate en Clifford Chance, señaló que los principales puntos de fricción siguen concentrándose en los plazos de concesión de licencias y en la seguridad jurídica. Más allá de estos factores, apuntó que España compite en términos técnicos en condiciones comparables a otros mercados europeos, por lo que no debería infravalorar su posicionamiento relativo.
Como conclusión, desde la firma se trasladó una idea clara: el reto del mercado español no reside en la falta de vehículos de inversión, sino en garantizar que su entorno regulatorio y fiscal mantenga un nivel suficiente de competitividad, previsibilidad y flexibilidad para atraer capital internacional a largo plazo en un contexto cada vez más sofisticado.