El mercado inmobiliario español mantiene un elevado nivel de actividad y un flujo sostenido de inversión internacional, aunque la financiación no se distribuye de forma homogénea. El capital está presente, pero se orienta hacia operaciones con estructuras consolidadas y exposición limitada a la incertidumbre. Esa fue la lectura que trasladó Álvaro Morales, director de Real Estate en ING, durante su intervención en el Desayuno Editorial Nuevas perspectivas inmobiliarias para 2026, patrocinado por Urbanitae, Gesvalt y Cano y Escario .
Morales definió 2025 como un ejercicio de intensa actividad, con España situada desde hace años entre los principales destinos de inversión en Europa, una posición que, a su juicio, se mantendrá. En ese contexto, ING ha participado en la financiación de proyectos, principalmente en los segmentos residencial y logístico, acompañando a clientes que incrementan su presencia en el mercado español.
El crédito, sin embargo, se concede bajo criterios más exigentes. Desde el ámbito bancario, explicó, se priorizan operaciones con elevada solvencia y claridad en la ejecución, lo que concentra la liquidez en determinados perfiles y estrecha los márgenes en los activos con menor exposición al riesgo.
El entorno descrito por Morales se enmarca en un ejercicio en el que la liquidez en el mercado europeo se mantuvo elevada. El Lender Intentions Survey 2025 de CBRE, elaborado a partir de 143 financiadores europeos, apuntaba que el 79% preveía ampliar su actividad crediticia durante el año, con especial foco en multifamily, logística y hoteles. En ese contexto, los márgenes de préstamos senior se redujeron entre 25 y 50 puntos básicos respecto al ejercicio anterior y los ratios préstamo-valor se situaron de forma generalizada en el entorno del 55%-60%, reflejando un entorno más competitivo.
España, según el mismo informe, consolidó su posición como destino prioritario de financiación, con mayor actividad tanto de banca local como internacional y un aumento de la competencia por determinados proyectos. Ese marco ayuda a explicar la presión en márgenes y la concentración de liquidez en perfiles con mayor solvencia a la que aludió Morales.
Financiación inmobiliaria: oportunidades y brechas
En cuanto al producto, Morales indicó que la banca local está centrando su actividad en la promoción residencial y en el segmento Build to Rent, tipologías que permiten estructurar operaciones con calendarios definidos y mayor certeza en su desarrollo.
Más allá del activo concreto, el elemento determinante es la coherencia entre los tiempos del proyecto y los de la financiación. En este punto, puso el foco en una tensión estructural del mercado: “En urbanismo los plazos están totalmente desacoplados con los que necesita la financiación”, afirmó. Las estructuras habituales de su entidad se sitúan por debajo de los diez años, mientras que la gestión y transformación de suelo puede prolongarse más de dos décadas, una divergencia que delimita el perímetro asumible por la banca.
Por ese motivo, ING descarta financiar suelo salvo que sea finalista y el inicio de la construcción esté próximo. “Para poder ser competitivos, necesitamos plazos sustancialmente más cortos”, añadió, dejando claro que proyectos con horizontes prolongados quedan fuera del encaje financiero tradicional.
La brecha entre tiempos administrativos y financieros no es una percepción aislada. Además de lo abordado en el desayuno, el debate sectorial entre gestores, financiadores y asesores jurídicos gira en torno a los mismos elementos que condicionan hoy la estructuración de operaciones en España: previsibilidad regulatoria, plazos de concesión de licencias y seguridad jurídica.
En un contexto de competencia internacional por el capital, la estructura de los vehículos de inversión y la estabilidad normativa resultan determinantes para atraer financiación a largo plazo. España compite técnicamente en condiciones similares a otros mercados europeos, pero los retrasos administrativos y la percepción de incertidumbre pueden alterar los calendarios de ejecución y, por extensión, el encaje financiero de los proyectos.
Asimismo, los procesos de underwriting se han sofisticado. Aspectos como la fiscalidad en la desinversión, los requisitos de sustancia, la titularidad real o el escrutinio sobre determinadas jurisdicciones influyen directamente en la rentabilidad esperada de las operaciones y en su viabilidad estructural. El endurecimiento del análisis encaja con la mayor exclusividad crediticia descrita por Morales durante el encuentro, y ayuda a explicar por qué la liquidez, aun siendo abundante, se canaliza hacia estructuras con mayor visibilidad y control del riesgo.
En ese sentido, la advertencia del director de Real Estate de ING sobre el desacople entre urbanismo y financiación adquiere una dimensión más amplia: no se trata únicamente de una cuestión de plazos, sino de competitividad estructural en un mercado donde capital, regulación y ejecución deben avanzar alineados.