La regeneración urbana es una tarea esencial para que las ciudades respondan a las demandas actuales. En Madrid, este proceso combina operaciones de nueva implantación con actuaciones sobre áreas consolidadas, lo que requiere una planificación capaz de integrar ambos ámbitos. Esta aproximación, centrada en intervenir sobre la ciudad existente mediante instrumentos que permitan avanzar en su reorganización, estructuró la intervención de Mariano Fuentes, CEO de Piperty y vocal de la Junta de Gobierno del Colegio de Aparejadores de Madrid, durante el Desayuno Editorial “Regeneración urbana y smart cities” , organizado por Observatorio Inmobiliario. Su análisis se centró en la necesidad de coordinar la actuación pública y privada y en el uso de herramientas que faciliten este proceso.
Actuar sobre la ciudad existente, una necesidad estructural
Durante el encuentro, Mariano Fuentes señaló que la regeneración urbana en Madrid exige intervenir en los espacios interbloque que conforman buena parte del tejido residencial, una cuestión que también fue abordada desde la perspectiva municipal por Raúl Monte durante el mismo encuentro. Por su parte, Fuentes Indicó que el Ayuntamiento impulsa actuaciones en este ámbito, pero advirtió de que su desarrollo depende de la implicación del sector privado, ya que las administraciones no cuentan con la capacidad económica necesaria para afrontar por sí solas la superficie sobre la que es preciso actuar.
Explicó que esta cooperación requiere un marco que facilite la inversión y afirmó que “la Administración Pública tiene que generar incentivos para que la iniciativa privada invierta en la regeneración urbana”. Destacó la utilidad de instrumentos como la transferencia de aprovechamiento urbanístico, que permite ajustar los usos y abordar intervenciones sin recurrir a nuevas normativas.
Fuentes añadió que operaciones como Madrid Nuevo Norte, cuya visión estratégica fue expuesta por Miguel Hernández durante el mismo desayuno editorial, y otros ámbitos muestran cómo los grandes desarrollos pueden avanzar de forma coherente con intervenciones en áreas consolidadas, configurando una estrategia capaz de integrar diferentes escalas de actuación dentro del mismo proceso urbano. A partir de este planteamiento, y además del análisis que expuso durante el encuentro, pueden observarse otros casos que permiten a contextualizar su visión y muestran cómo esta dinámica se está aplicando en la práctica en Madrid.
Mahou-Calderón: un ejemplo de reactivación
Uno de los casos más representativos de los retos que plantea intervenir en ciudad consolidada es la Operación Mahou-Calderón, un ámbito de aproximadamente 204.000 m2 junto al Manzanares. El proyecto obtuvo su aprobación urbanística en 2014, pero quedó paralizado tras la anulación judicial del plan parcial, lo que obligó a revisar parámetros como la edificabilidad, las alturas permitidas y la reserva de vivienda protegida para ajustarlos al planeamiento vigente.
Esa reformulación ha permitido reactivar progresivamente el desarrollo. En 2025, el ámbito cuenta con obras de urbanización en marcha y con actuaciones residenciales activas, entre ellas la promoción de 166 viviendas públicas en alquiler asequible impulsada por la EMVS Madrid, que forma parte del nuevo enfoque para ordenar el área. Estas intervenciones muestran que el proyecto avanza sobre bases actualizadas después de años de bloqueo administrativo y judicial.
La evolución de Mahou-Calderón refleja cómo los grandes proyectos situados en áreas consolidadas requieren marcos urbanísticos flexibles y una coordinación efectiva entre administraciones y promotores para poder materializarse, un planteamiento que coincide con la visión expuesta por Mariano Fuentes sobre la necesidad de adaptar la regulación para facilitar la transformación del tejido urbano existente.
Operación Campamento: un desarrollo desbloqueado por fases y basado en la coordinación
La Operación Campamento es uno de los ejemplos más claros de cómo los grandes desarrollos urbanos se enfrentan a plazos amplios, por lo que necesitan coordinación entre administraciones y una secuencia técnica definida para poder avanzar. El proceso comenzó a acelerarse en abril de 2023, cuando el Consejo de Ministros autorizó una transferencia adicional de 260 millones de euros a SEPES con el fin de completar la adquisición de los suelos del Ministerio de Defensa y activar un desarrollo que prevé un mínimo de 10.700 viviendas. En ese momento, la entidad era propietaria de 243.922 m2, aproximadamente el 12% del ámbito, y se preparaba para asumir la práctica totalidad de los terrenos.
El siguiente hito llegó en octubre de 2023, cuando el Gobierno autorizó la venta de 1,63 millones de m2 a favor de SEPES por 271,96 millones de euros, lo que permitió a la entidad pública alcanzar el 98% del aprovechamiento urbanístico y asumir formalmente la iniciativa del desarrollo.
En julio de 2024, registró la iniciativa urbanística y el proyecto de urbanización, que de esas 10.700 unidades, contempla al menos el 60% bajo algún régimen de protección, y reserva el 70% de la superficie para zonas verdes, dotaciones y espacio público. Esta fase también incluyó la aprobación del convenio para el soterramiento de 3,8 kilómetros de la A-5, una actuación imprescindible para integrar el ámbito con los barrios adyacentes.
El Ayuntamiento de Madrid dio un impulso decisivo en septiembre de 2024, al aprobar la iniciativa de gestión urbanística presentada por SEPES. Con ello, el desarrollo pudo avanzar hacia la constitución de la Junta de Compensación y hacia la tramitación definitiva del proyecto de urbanización. El planeamiento fija una edificabilidad residencial de 1.134.994 m2 y una previsión de más del 65% de vivienda protegida.
El último paso administrativo tuvo lugar en junio de 2025, con la aprobación del Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación que permite constituir la Junta de Compensación. El ámbito, con 2.110.206 m2, prevé 3.700 viviendas libres, 3.800 con Protección Pública de Precio Limitado y 3.200 de Protección Pública Básica, junto con suelos destinados a usos comerciales, oficinas, equipamientos y zonas verdes distribuidos en tres fases de ejecución.
En noviembre de 2025, según la información difundida por fuentes oficiales, SEPES ha adjudicado el contrato para la demolición de diversas edificaciones en desuso del ámbito, por un importe de 1.446.348,04 euros. Esta actuación —que incluye la retirada de 37 inmuebles, 10 garitas de vigilancia y varios cerramientos perimetrales— constituye el primer paso material necesario para liberar el suelo y permitir el inicio de las obras de urbanización.
Al mismo tiempo, se encuentran en fase final los trámites administrativos previos a la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización, lo que permitirá iniciar las obras a lo largo de 2026. Paralelamente, continúan las actuaciones vinculadas al soterramiento de la A-5, una infraestructura que condiciona el desarrollo de la tercera fase del ámbito.
Tanto Mahou-Calderón como Campamento evidencian que los procesos de transformación urbana, ya sea en tejidos consolidados o en desarrollos de gran escala, requieren instrumentos flexibles, una coordinación sostenida entre administraciones y la capacidad de adaptar cada fase a las necesidades del ámbito. Esta lectura coincide con la visión expuesta por Mariano Fuentes durante el desayuno editorial, centrada en la importancia de intervenir en la ciudad existente mediante herramientas que permitan avanzar en su reorganización de forma eficaz y ordenada.