Neinor Homes ha presentado los resultados correspondientes al primer semestre de 2025, un periodo marcado por la consolidación de su negocio de Gestión de Activos, un sólido comportamiento operativo y la ejecución de movimientos estratégicos, entre ellos, el lanzamiento de una OPA voluntaria sobre el 100% del capital de AEDAS Homes.
Entre enero y junio, la promotora entregó un total de 803 viviendas, combinando las operaciones procedentes de su cartera propia y de su división de Gestión de Activos. Esta actividad se tradujo en unos ingresos totales de 148 millones de euros. El negocio promotor aportó 112 millones de euros, con la entrega de 323 viviendas a un precio medio de 348.000 euros por unidad. La Gestión de Activos generó otros nueve millones, mientras que las ventas de suelo, alquileres y servicios de construcción sumaron 27 millones.
El margen bruto se situó en el 30,6%, apoyado en una combinación de mix de producto, control de costes y política de precios. El beneficio bruto alcanzó los 45 millones de euros, el EBITDA fue de 18 millones y el beneficio neto ajustado ascendió a seis millones, en línea con un calendario de entregas concentrado en la segunda mitad del año.
Neinor mantiene su previsión para el conjunto de 2025, con un objetivo de aproximadamente 2.000 entregas, ingresos estimados de entre 600 y 700 millones de euros —con un precio medio por vivienda de entre 375.000 y 400.000 euros— y un EBITDA de entre 100 y 110 millones, con un margen bruto cercano al 28%.
Durante el primer semestre, Neinor distribuyó 155 millones de euros a sus accionistas mediante tres pagos realizados en enero, marzo y mayo, lo que equivale a 2,07 euros por acción. Pese a estas distribuciones, la compañía cerró junio con una deuda neta ajustada de 334 millones de euros, frente a los 238 millones de finales de 2024. El aumento de capital ejecutado en junio permitió captar 228 millones de euros, que se destinarán a financiar parcialmente la OPA sobre AEDAS Homes. Estos fondos se consideran restringidos a este fin. Como resultado, la ratio de apalancamiento (LTV) se situó en el 22,9%, frente al 16,2% de cierre del ejercicio anterior.
Crecimiento en preventas y visibilidad comercial
La compañía registró un incremento del 45% interanual en las preventas del primer semestre, con un total de 1.701 viviendas pre-vendidas, frente a las 1.173 unidades del mismo periodo de 2024. Este volumen generó unos ingresos de 579 millones de euros, con un precio medio de 340.000 euros por unidad.
Dentro del negocio promotor, la cartera 100% en propiedad alcanzó 957 unidades pre-vendidas, por un valor de 348 millones de euros y un precio medio de 364.000 euros. En paralelo, Neinor formalizó la venta de 251 unidades BTR, incluyendo promociones en Delta y Sevilla a Round Hill Capital, y parte del porfolio Sardes a 1810 Capital.
Al cierre de junio, la promotora gestionaba un total de 4.520 viviendas pre-vendidas, valoradas en 1.630 millones de euros. De ellas, 2.274 unidades y 824 millones correspondían a su cartera en propiedad, con un precio medio de 363.000 euros.
La cartera activa gestionada alcanzó las 10.762 unidades, lo que representa un crecimiento del 57% respecto al mismo periodo del año anterior. De este total, 6.658 viviendas estaban en construcción o ya finalizadas, un 68% más que hace un año. Para la segunda mitad de 2025, Neinor prevé iniciar la construcción de más de 2.000 nuevas unidades.
El banco de suelo gestionado ascendía a 22.400 unidades, de las cuales 11.900 son de propiedad directa y el resto están asociadas a mandatos de Gestión de Activos para socios como Bain Capital, Orion, AXA IM, Avenue, Santander, Ameris, Urbanitae y HMB.
Rotación del porfolio BTR y desinversiones estratégicas
Neinor completó durante el semestre la monetización de su cartera de Build to Rent (BTR), con la venta total de 1.340 viviendas desde 2023, distribuidas en seis promociones. Estas operaciones, dirigidas a inversores institucionales como Savills IM, CBRE IM, Kygal, Harrison Street, DeA Capital, Avalon y Round Hill Capital, generaron aproximadamente 325 millones de euros y un margen promotor superior al 24%. A junio de 2025, Neinor aún mantenía activos BTR valorados en unos 80 millones de euros, que prevé monetizar mediante ventas individuales.
Además, la promotora ha realizado desinversiones adicionales por más de 100 millones de euros, lo que eleva el total desde 2023 a más de 400 millones. Este volumen ha facilitado el avance en su programa de retribución al accionista —valorado en 600 millones de euros—, el desarrollo de una estrategia de inversión intensiva en capital, con 1.000 millones de euros comprometidos, y la mejora de la rentabilidad sobre fondos propios, que se sitúa en torno al 15%.
Concluido el proceso de rotación del porfolio BTR, Neinor centrará ahora sus esfuerzos en la venta de parte de su banco de suelo estratégico, compuesto por unas 2.900 unidades, aprovechando las capacidades de su plataforma de Gestión de Activos.
Inversión conjunta y OPA sobre AEDAS Homes
Desde marzo de 2023, Neinor y sus socios estratégicos han invertido más de 1.800 millones de euros en nuevas adquisiciones, superando ampliamente el objetivo inicial de 1.000 millones fijado hasta 2027. La promotora ha comprometido alrededor de 1.000 millones de euros de capital propio, el doble de lo previsto inicialmente, y 1,6 veces más que lo destinado a su plataforma de gestión.
Estas operaciones se han ejecutado bajo un criterio de rentabilidad con una TIR superior al 20% y un múltiplo de inversión de 1,8x. Entre ellas, destaca la OPA voluntaria sobre AEDAS Homes, en la que Neinor ya ha asegurado un 79% de aceptación.
Las adquisiciones realizadas suponen una cartera de aproximadamente 31.000 viviendas ubicadas en las principales zonas de demanda del país: Madrid (44%), Levante (16%), suroeste (16%), sureste (12%), este (7%) y norte (5%). Del total, 16.100 unidades son de propiedad directa de Neinor, mientras que las 14.700 restantes están gestionadas a través de participaciones minoritarias del 10% al 30% en estructuras de coinversión.
En cuanto a los próximos pasos, la compañía analiza nuevas oportunidades por un valor agregado de hasta 350 millones de euros, que permitirían el desarrollo de más de 3.000 viviendas, con el foco en Madrid y Málaga como principales mercados.
Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes afirma que “los fundamentales del mercado residencial español siguen siendo muy sólidos, apoyados por un entorno macroeconómico favorable y un déficit estructural de oferta. En este contexto, la OPA voluntaria sobre AEDAS Homes representa un paso transformador para Neinor, que nos permitirá escalar significativamente la plataforma en el momento adecuado del ciclo".
Por su parte, Jordi Argemí, consejero delegado adjunto y CFO de Neinor Homes, explica: “La estrategia de inversión de Neinor en los últimos dos años y medio ha sido extraordinaria. Hemos mantenido una disciplina estricta, apuntando a retornos superiores al 20% de TIR, y al mismo tiempo hemos invertido €1.800 millones, superando ampliamente los objetivos marcados en nuestro plan. De cara al futuro, vemos grandes oportunidades para seguir escalando nuestra plataforma en condiciones muy atractivas”.