La regeneración urbana se ha convertido en uno de los grandes desafíos para Madrid, una ciudad que encara una revisión profunda de su modelo de planeamiento y de los instrumentos que lo sustentan. En este contexto se celebró el Desayuno Editorial “Regeneración urbana y smart cities”, organizado por Observatorio Inmobiliario en la sede madrileña de ESCP Business School y copatrocinado por Andersen. La intervención de Antonio Ñudi, socio de Público y Regulatorio en la firma, centró el análisis en cómo la normativa condiciona la capacidad real de la ciudad para evolucionar y responder a las demandas actuales.
Ñudi recordó que “vivimos en un contexto de cambio continuo en el que la ciudadanía demanda nuevos usos urbanísticos dentro de las ciudades”, y subrayó la importancia de contar con “normas urbanísticas más flexibles y adaptadas a una realidad que evoluciona con rapidez”. Este planteamiento se refleja tanto en las áreas consolidadas como en los nuevos desarrollos, que requieren herramientas normativas específicas. En este sentido, proyectos como Madrid Nuevo Norte, Valdecarros o la Operación Campamento evidencian una transformación profunda que, según apuntó, a menudo avanza más rápido que la propia regulación.
“Nadie duda de que vamos a trabajar de manera diferente dentro de 15 años y de que ya estamos demandando nuevas formas de habitar, pero los cambios normativos no se producen a la velocidad que necesitamos”, afirmó. Recordó, además, que el marco vigente —un Plan General aprobado en 1997 y una Ley del Suelo de 2001— responde a una realidad completamente distinta.
Madrid, el espejo en el que mirarse
El socio de Andersen destacó que Madrid está dando pasos para reforzar su posición internacional, lo que exige “dotarse de nuevas herramientas”. En este punto situó el Plan Estratégico Municipal que prepara el Ayuntamiento y la nueva ley de suelo en la que trabaja la Comunidad de Madrid, concebidos para adaptar el urbanismo a las demandas actuales.
El ejecutivo de José Luis Martínez-Almeida presentó en junio las bases del nuevo Plan Estratégico Municipal, llamado a sustituir al Plan General de 1997 y cuya aprobación inicial está prevista para el primer semestre de 2027. El alcalde señaló entonces que el planeamiento vigente respondía a una realidad poblacional distinta y que la ciudad necesita un modelo más ágil para afrontar los desafíos en vivienda, espacio urbano y sostenibilidad. Según el delegado de Urbanismo, Borja Carabante, el futuro plan se estructurará en líneas estratégicas generales que se desarrollarán posteriormente mediante instrumentos urbanísticos específicos, conviviendo con el PGOUM mientras se completa su implantación.
Desde su presentación, el Ayuntamiento ha avanzado en su desarrollo técnico con un contrato de 14 millones de euros destinado a su elaboración. Aunque la aprobación inicial no llegará hasta dentro de casi dos años, ya se han activado medidas transitorias como los incentivos vinculados al urbanismo dinámico, que contemplan primas de edificabilidad para los proyectos que acrediten una reducción en los plazos de ejecución.
El acceso al suelo es otro reto destacado. Las estimaciones municipales apuntan a que Madrid dispone actualmente de terrenos para unas 55.000 viviendas, una capacidad limitada que refuerza la necesidad de actualizar el marco regulatorio y facilitar tanto nuevos desarrollos como intervenciones en áreas consolidadas.
Por su parte, la Comunidad de Madrid avanza en una nueva Ley de Suelo destinada a modernizar el marco urbanístico regional y simplificar la planificación municipal. Entre las líneas anunciadas figura la posibilidad de que los futuros planes estratégicos municipales puedan aprobarse en plazos de entre cuatro y seis años, significativamente inferiores a los procesos de revisión de los planes generales actualmente vigentes.
La futura ley incorpora, además, un régimen específico para las actuaciones de regeneración urbana, orientado a facilitar la remodelación de barrios consolidados y la mejora del espacio público y privado, un instrumento que complementa las intervenciones en grandes desarrollos y responde a la demanda creciente de actualización del tejido construido. Este mismo noviembre, las líneas se han vinculado a un plan de choque para ampliar la oferta de vivienda asequible. Entre las medidas previstas destaca la posibilidad de incrementar hasta un 10% la edificabilidad y hasta un 20% la densidad en parcelas destinadas a vivienda protegida sin necesidad de modificar el planeamiento, así como habilitar cambios de uso para convertir oficinas o parcelas de hospedaje en vivienda protegida. También se contempla el primer consorcio urbanístico público-privado Puerta de Madrid, en Leganés, que prevé la construcción de 4.300 viviendas.
Según la Comunidad, estas actuaciones permitirán sumar 15.000 viviendas asequibles en los próximos cuatro años, que se añadirán a las 140.000 previstas en los nuevos desarrollos metropolitanos. Aunque su principal objetivo es ampliar la oferta residencial, las modificaciones normativas anunciadas inciden también en la regeneración urbana al activar suelos infrautilizados y facilitar la actualización del tejido consolidado.
Los fondos europeos: ¿asignatura pendiente?
La sostenibilidad fue otro de los ejes del encuentro, especialmente en relación con los fondos europeos destinados a la rehabilitación de edificios. Ñudi explicó que en Andersen se han encontrado con un “procedimiento bastante engorroso”, marcado por una elevada carga administrativa y por la inseguridad que se genera durante la tramitación. “Nuestros clientes se han mostrado insatisfechos por la inseguridad que se genera cuando estás en el propio proceso, ya con una subvención concedida y les llegan requerimientos, con el riesgo de perder o de tener que devolver esa financiación si te quedas a medio camino por retrasos en las licencias, por ejemplo”, señaló.
En Madrid, el proceso de tramitación ha registrado ciertos avances, aunque persisten cuellos de botella que afectan directamente a la ejecución de los fondos. Entre enero y septiembre de 2024, el Ayuntamiento redujo el tiempo medio de concesión de licencias a unos 135 días, una mejora significativa según datos municipales. Sin embargo, informes sectoriales publicados entre 2024 y 2025 coinciden en que las demoras en licencias y la carga documental siguen limitando la capacidad de absorción de ayudas, especialmente en actuaciones de eficiencia energética y regeneración urbana.
El Plan Rehabilita, que ha movilizado cerca de 268 millones de euros entre 2020 y 2024, ha permitido intervenir en alrededor de 100.000 viviendas. La demanda continúa creciendo —más de 12.500 solicitudes en cinco años— y la convocatoria prevista para 2025 aspira a beneficiar a unas 14.000 familias con subvenciones del 40% al 90%. Pese a ello, asociaciones profesionales advierten que la tramitación de licencias, la documentación requerida y la obtención de certificados energéticos continúan ralentizando numerosos proyectos.
A nivel estatal y europeo, la ejecución de los fondos de rehabilitación avanza por debajo de lo esperado. A mayo de 2025 solo estaba abonado alrededor del 5,4% de los 17.865 millones de euros autorizados para ese ejercicio. La Comisión Europea ha establecido el 30 de junio de 2026 como fecha límite para completar la mayoría de las actuaciones de rehabilitación energética y agosto de 2026 para justificar el conjunto de los fondos, lo que ha motivado advertencias sobre el riesgo de perder financiación si no se aceleran los procesos.
Estas dificultades administrativas impactan directamente en la regeneración urbana: sin una tramitación ágil ni el desembolso efectivo de los fondos, se ralentiza la renovación del parque edificado y la actualización de barrios consolidados. Madrid prevé rehabilitar energéticamente 80.000 viviendas antes de 2030, pero el propio Ayuntamiento estima que el 43% del parque residencial presenta baja eficiencia energética, un reto ligado a la capacidad real de ejecutar estos programas en los plazos establecidos.
La intervención de Antonio Ñudi subrayó que, para que la sostenibilidad contribuya de forma efectiva a la regeneración urbana, los mecanismos administrativos deben ofrecer estabilidad y evitar incidencias que comprometan el desarrollo de los proyectos.
Andersen, en primera línea de los procesos urbanísticos
La actividad reciente de Andersen en el ámbito urbanístico aporta contexto al análisis expuesto por Antonio Ñudi durante el desayuno editorial.
En 2025, tanto el área de Urbanismo como Antonio Ñudi han sido destacados por los directorios Chambers & Partners y Legal 500, reconocimiento que refleja su consolidación en el mercado legal.
El equipo de urbanismo de la firma en Iberia que lidera Ñudi trabaja en todos los ámbitos del urbanismo, participando en la elaboración de propuestas normativas y de planeamiento, y en la posterior la gestión urbanística, ya sea para el desarrollo de proyectos de creación de ciudad, como por ejemplo en los Desarrollos del Sureste de Madrid, o de transformación en la ciudad consolidada y de regeneración urbana, como el proyecto Mahou-Calderón o Cuatro Caminos.
El análisis de activos inmobiliarios mediante la elaboración de Due Diligence para operaciones transaccionales y, en su caso, su posterior procedimiento para adaptarlos a las nuevas demandas sociales forman parte de los servicios que se prestan desde la firma habitualmente. En esa línea Andersen está muy atento a las nuevas formas de habitar o convivir como el flex living, de la construcción industrializada o de las fórmulas de rehabilitación y mejora energética de los edificios, teniendo acreditada experiencia en ese tipo de proyectos. Por último, cabe destacar en su especialidad en licencias y autorizaciones así como en la disciplina urbanística, tanto en el ámbito administrativo como judicial.