La reconversión de edificios ha experimentado un aumento en los últimos años y se establece como una opción viable para abordar problemas como la limitación de suelo disponible, la baja disponibilidad de vivienda y la demanda por propiedades más sostenibles y eficientes. De acuerdo con CBRE, esta tendencia se espera que continúe creciendo, aunque se destaca la importancia de que las administraciones públicas promuevan la flexibilización de los usos para facilitar este crecimiento.
En el año 2023, mediante su iniciativa Multistrategy, que se centra en la transformación y cambio de uso de edificios, la consultora identificó cerca de 30 casos de cambio de uso en España. Madrid fue la ciudad con la mayor cantidad de estos proyectos, representando el 80% del total, especialmente en su distrito Centro y dentro del perímetro de la M-30, donde se registraron casi el 80% de los casos. Otras ciudades con proyectos de reconversión incluyen Barcelona, Sevilla, Santiago de Compostela y Badajoz, aunque en menor medida.
Según el análisis de CBRE, el 65% de las reconversiones identificadas en 2023 provienen del sector de oficinas. De estas reconversiones, el 85% se destinaron a usos residenciales (58%) y hoteleros (27%). El sector residencial fue el más destacado, abarcando el 58% del total y viendo transformaciones en todos sus subsectores como BtS, BtR, PBSA, flex living y senior living. Los hoteles siguieron con un 27%, mientras que los sectores alternativos constituyeron el 8% y las oficinas y edificios mixtos el 4%.
En 2023 se invirtieron unos 300 millones de euros en la adquisición de activos que posteriormente serán sujetos a un cambio de uso
De los aproximadamente 30 casos identificados por CBRE, cerca de la mitad han implicado una transacción inmobiliaria, es decir, un cambio en la propiedad de los activos. Según la firma, en 2023 se han destinado aproximadamente 300 millones de euros a la adquisición de activos que posteriormente serán sujetos a un cambio de uso. La mayoría de estas transacciones se han concentrado en Madrid, y un 75% corresponden a edificios que originalmente se utilizaban como oficinas. Estos se localizan principalmente en los distritos Centro, Chamberí, Barrio de Salamanca y Chamartín.
Un caso destacado en el que CBRE ha participado como asesor es la adquisición por parte de Dazia y Aermont de un edificio de oficinas en Tres Cantos, con planes de convertirlo para flex living. Actualmente, CBRE está gestionando más de 200.000 metros cuadrados en Madrid para cambios de uso potenciales, asistiendo a propietarios e inversores en el proceso.
A lo largo de la última década, la consultora ha registrado más de 160 cambios de uso, notando un incremento significativo desde 2019, lo que marca un punto de inflexión en la tendencia de reconversiones en España. Casi el 90% de estas reconversiones se han localizado en Madrid y Barcelona. En términos de uso final, el 80% de estas transformaciones se han orientado hacia el sector residencial (54%), principalmente en conversiones a viviendas en compraventa, y hoteles (25%). En cuanto a superficie, unos 220.000 m² han sido transformados de oficinas a residencial y más de 160.000 metros cuadrados de oficinas a hoteles en el último decenio.
María Mayoral, Senior Director Investment Properties en España de CBRE, aboga “por la colaboración público-privada para potenciar estas iniciativas que buscan dar una segunda vida a los edificios y activar entornos que se pueden quedar estancados. La transformación de aquellos edificios más obsoletos o infrautilizados en otros usos se traduce en activos más competitivos en el mercado, maximizando su potencial y revitalizando las zonas donde se ubican. Una normativa más flexible permitiría activar muchas zonas que están perdiendo dinamismo”.
Gran polarización entre los distintos tipos de activos y ubicación
Siempre que se cumplan las regulaciones y requisitos arquitectónicos, CBRE identifica una oportunidad para la reconversión a diferentes usos de edificios que están anticuados y cuentan con altas tasas de disponibilidad, observándose una variación significativa entre las zonas centrales y periféricas de las ciudades, así como entre diferentes tipos de edificaciones. En el contexto de Madrid, se nota que la disponibilidad de espacios de alta calidad es limitada, con un 2,4% en la ciudad en general. En particular, en edificios de Grado A ubicados en el Central Business District (CBD), la tasa de disponibilidad es incluso menor, alcanzando un 1,7%. De manera general, la disponibilidad media en Madrid alcanza el 11,7%, con tasas inferiores al 4,7% en los mercados del CBD y el centro de la ciudad.
El estudio realizado por la consultora señala que en Madrid actualmente hay 308 edificios de oficinas catalogados como “Grado C” o de calidad inferior, abarcando casi 1,5 millones de metros cuadrados distribuidos a través de todos los submercados de Madrid y su área de influencia. Específicamente dentro del área delimitada por la M-30, hay 185 edificios de “Grado C” que no están en régimen de multipropiedad, factor que podría complicar su reconversión, sumando casi 800.000 metros cuadrados de superficie construida. Los distritos de Barrio Salamanca, Chamberí, Chamartín, Tetuán, Centro y Arganzuela concentran la mayoría de esta superficie.
“Este análisis no significa que todos estos edificios puedan cambiarse de uso, ya que se trata de un proceso complejo y riguroso que plantea restricciones urbanísticas y regulatorias, retos arquitectónicos o la propia complejidad técnica del proyecto y que requiere de un análisis caso por caso”, sostiene María Mayoral, quien añade que “es necesaria aún una corrección en los precios, sobre todo en zonas periféricas, que haga viable la transformación a un nuevo uso”.