La reconversión de edificios ha aumentado en los últimos años y se establece como una opción para abordar problemas como la falta de suelo disponible, la limitada oferta de vivienda y la necesidad de mejorar la sostenibilidad y eficiencia del parque inmobiliario. De acuerdo con el informe elaborado por CBRE, esta tendencia se prevé que continúe creciendo, aunque es necesario que las Administraciones Públicas faciliten la flexibilización de los usos de los edificios.
En 2023, la consultora ha lanzado la iniciativa Multistrategy, que se centra en la transformación y cambio de uso de edificios para maximizar su potencial. Esta iniciativa ha registrado casi 30 cambios de uso en España. La mayoría de estas transformaciones, aproximadamente el 80%, han tenido lugar en Madrid, especialmente en el distrito Centro y en áreas dentro de la M-30, que albergan casi el 80% de estos cambios. Otras ciudades como Barcelona, Sevilla, Santiago de Compostela y Badajoz también han experimentado reconversiones, aunque en menor medida.
El 85% de las reconversiones son hacia living y hoteles
Según el análisis de CBRE, el 65% de las reconversiones identificadas en 2023 procedían inicialmente del sector de oficinas. Del total, el 85% se reconvirtieron para usos finales en los sectores de living y hoteles. En detalle, el sector living fue el más destacado, representando el 58% del total y experimentando cambios de uso en todos sus subproductos (BTS, BTR, PBSA, flex living y senior living). A este le siguieron los hoteles con el 27%, y otros sectores como los alternativos con el 8%, y las oficinas y edificios mixtos con un 4%.
De los casi 30 casos identificados por CBRE, cerca de la mitad resultaron en una transacción inmobiliaria, implicando cambios de propiedad. En 2023, se invirtieron aproximadamente 300 millones de euros en la compra de activos destinados a ser transformados. Madrid fue la ciudad con más transacciones, con el 75% de los edificios implicados originalmente usados como oficinas. Estos se ubicaron principalmente en los distritos Centro, Chamberí, Barrio de Salamanca y Chamartín.
Un ejemplo de operación en la que CBRE ha ofrecido asesoramiento es la compra de un activo de oficinas en Tres Cantos por Dazia y Aermont, destinado a convertirse en flex living. Actualmente, la consultora está gestionando más de 200.000 metros cuadrados en Madrid para cambios de uso potenciales, apoyando a propietarios e inversores en el proceso.
En la última década, CBRE ha identificado más de 160 cambios de uso realizados, con un considerable repunte a partir de 2019, momento que supone el despegue de las reconversiones en España. Casi el 90% se localizan en Madrid y Barcelona y el 80% han tenido como uso final living (54%), donde destaca la reconversión a vivienda en compraventa, y hoteles (25%). En superficie, en estos diez años en torno a 220.000 metros cuadrados han cambiado de oficinas a living y más de 160.000 metros cuadrados de oficinas a hoteles.
María Mayoral, Senior Director Investment Properties en España de CBRE, aboga “por la colaboración público-privada para potenciar estas iniciativas que buscan dar una segunda vida a los edificios y activar entornos que se pueden quedar estancados. La transformación de aquellos edificios más obsoletos o infrautilizados en otros usos se traduce en activos más competitivos en el mercado, maximizando su potencial y revitalizando las zonas donde se ubican. Una normativa más flexible permitiría activar muchas zonas que están perdiendo dinamismo”.
Polarización entre los distintos tipos de activos y ubicación
CBRE identifica una oportunidad de reconversión para usos diversos en edificios que presentan obsolescencia y altas tasas de disponibilidad, que varían significativamente entre el centro y la periferia de las ciudades, así como por tipo de edificio. En Madrid, los espacios de alta calidad son escasos, con una disponibilidad del 2,4%. Los edificios de Grado A en el Central Business District (CBD) muestran una disponibilidad incluso menor, del 1,7%. En contraste, la disponibilidad media en Madrid es del 11,7%, y en las zonas del CBD y el centro de la ciudad, es inferior al 4,7%.
El análisis de CBRE también señala que en Madrid hay actualmente 308 edificios de oficinas catalogados como “Grado C” o de calidad inferior, que totalizan casi 1,5 millones de metros cuadrados distribuidos en diferentes submercados y áreas de influencia de la ciudad. Dentro de la M-30, se cuentan 185 edificios “Grado C” que no están bajo multipropiedad —un aspecto que podría complicar su reconversión— sumando cerca de 800.000 metros cuadrados de superficie sobre rasante. Los distritos de Salamanca, Chamberí, Chamartín, Tetuán, Centro y Arganzuela contienen la mayoría de esta superficie.
“Este análisis no significa que todos estos edificios puedan cambiarse de uso, ya que se trata de un proceso complejo y riguroso que plantea restricciones urbanísticas y regulatorias, retos arquitectónicos o la propia complejidad técnica del proyecto y que requiere de un análisis caso por caso”, sostiene María Mayoral, quien añade que “es necesaria aún una corrección en los precios, sobre todo en zonas periféricas, que haga viable la transformación a un nuevo uso”.