La transformación de edificios alcanzó en 2025 su máximo histórico en España, tanto en número de operaciones como en superficie reconvertida. Se registraron 73 cambios de uso, frente a los 70 identificados en 2024, que afectaron a más de 392.000 m2, según datos de CBRE a través de su iniciativa Multistrategy.
Nueve de cada diez reconversiones se orientaron a Living (49%) y Hoteles (42%), en un contexto marcado por la presión de la demanda residencial y turística. En más de la mitad de los casos (55%), el uso original de los activos era oficinas, con cerca de 240.000 m2 que iniciaron su transformación desde esta tipología en 2025.
Dentro del segmento Living, los proyectos incluyeron desde promociones destinadas a la venta —incluido producto premium— hasta fórmulas como flex living y residencias de estudiantes. En Hoteles, predominó la reconversión hacia establecimientos de alta gama y apartamentos turísticos situados en áreas céntricas. Además, se identificaron 12 actuaciones sobre activos alternativos en edificios históricos en desuso, como antiguos cines, museos o bodegas.
María Mayoral, Head de Multistrategy y Senior Director de Inversión Residencial en CBRE, señala que “2025 confirma que dar una segunda vida a los edificios es uno de los grandes vectores de creación de valor del inmobiliario español” y apunta que, de cara a 2026, se espera un mercado “activo y selectivo”, en el que la flexibilización normativa será determinante para desbloquear activos infrautilizados.
Para 2026, la consultora prevé estabilidad y consolidación de esta tendencia estructural. El pipeline continúa creciendo, impulsado principalmente por Living y Hoteles, y CBRE analiza más de 500.000 m2 solo en Madrid susceptibles de transformación.
Las ubicaciones secundarias concentraron el 52% de los cambios de uso (38 casos), frente al 48% registrado en Madrid (35 casos), en un reparto más equilibrado que en ejercicios anteriores. Fuera de la capital, Andalucía lideró la actividad con 21 cambios, seguida del País Vasco (6) y la Comunidad Valenciana (4).
En Madrid, cerca del 70% de las operaciones se localizó dentro de la M-30 y el 71% de los cambios procedió de edificios de oficinas, frente al 39% en ubicaciones secundarias.
823 millones en transacciones vinculadas
El 62% de los cambios de uso (45 de 73) estuvo asociado a una operación de compraventa, lo que supuso un volumen de inversión de 823 millones de euros, un 11% menos que el año anterior. El descenso interanual se explica por el mayor peso de activos situados en ubicaciones secundarias —con precios por metro cuadrado más bajos— y por la ausencia de operaciones superiores a 100 millones de euros, a diferencia de 2024, cuando se registraron transacciones de gran tamaño como la de María de Molina 50 en Madrid.
El mercado mostró una mayor concentración en activos de tamaño medio, con una superficie media en torno a 5.000 m² y tickets medios de 18 millones de euros, en el segmento mid-cap.
En las operaciones con transacción asociada, Living fue el uso final predominante (51%), mientras que Oficinas representó el uso inicial más habitual (64%). Según el análisis de CBRE, en las reconversiones hacia residencial es más frecuente el cambio de manos, mientras que en las transformaciones a uso hotelero muchos propietarios optan por mantener los activos en cartera y reposicionarlos.
Madrid continuó siendo el principal destino del capital, con algo más de la mitad de las operaciones con transacción (24 casos) y el 83% del volumen invertido, equivalente a 689 millones de euros. Por perfil de comprador, el 56% del capital fue nacional, con presencia también de inversores europeos —principalmente de Reino Unido y Francia— y latinoamericanos, especialmente de Venezuela y Argentina.