La reconversión de edificios mantiene la tendencia al alza en el mercado español. Según el último informe de CBRE, en el primer semestre de 2025 se registraron más de 20 cambios de uso que suman más de 137.000 m2 en transformación, un 4% más que en el mismo periodo del pasado año. Aunque el volumen de operaciones es menor que el registrado en todo el ejercicio—cuando se identificaron cerca de 70 reconversiones y más de 390.000 m2 en transformación—, la superficie media de los proyectos ha aumentado, lo que refleja una mayor envergadura en las transformaciones iniciadas este año, según el informe anual de CBRE sobre reconversiones de edificios en 2024.
El 87% de estas operaciones tienen como destino final el sector living y el hotelero. Dentro del living, que representa el 61% del total, destacan tanto promociones residenciales de lujo para compraventa como proyectos de flex living. Los hoteles, con un 26%, se orientan en su mayoría al segmento de gama alta.
En cuanto al origen de los activos, las oficinas concentran el 52% de los casos, con 67.000 m2 en proceso de transformación, principalmente en ubicaciones céntricas. También se identificaron seis reconversiones de activos alternativos, entre ellos edificios históricos como cines, museos o bodegas.
Distribución geográfica de las operaciones
Por primera vez, las ubicaciones secundarias superaron a Madrid en número de reconversiones. Entre enero y junio, estas zonas concentraron el 52% de los cambios de uso, frente al 48% de la capital. Andalucía lideró la actividad fuera de Madrid, con ocho operaciones en ciudades como Jerez de la Frontera, Málaga, Sevilla, Córdoba y Granada. Le siguió la Comunidad Valenciana, con casos en Valencia y Alicante.
En Madrid, dos de cada tres reconversiones se localizaron dentro de la M-30. El 64% de los cambios en la capital procedieron de oficinas, mientras que en las ubicaciones secundarias este porcentaje descendió al 42%, reflejando una mayor diversidad de usos iniciales.
Transacciones por 200 millones de euros
El 60% de los cambios de uso conllevaron una compraventa, lo que supone una inversión total cercana a los 200 millones de euros, en línea con el mismo periodo del año anterior (+1%). El ticket medio por transacción se situó en 14,2 millones de euros, un 23% más que en 2024.
Las operaciones se concentraron en activos de tamaño medio: solo tres transacciones superaron los 20 millones de euros. El Living fue el uso final más frecuente, mientras que las oficinas representaron el 64% de los usos iniciales. Madrid fue la ubicación preferida para las reconversiones con transacción asociada (57%). En cuanto al perfil inversor, el 64% fueron nacionales, seguidos de capital latinoamericano (21%), principalmente de Venezuela y Argentina.
Entre las operaciones destacan la transformación de un edificio de oficinas en el Paseo de Doce Estrellas de Madrid a flex living; la reconversión a residencial de lujo de un inmueble en Avenida de Burgos, también en Madrid; el cambio a hotel de lujo de un activo en Plaza Nueva de Sevilla; o la conversión en hospital de un edificio en la Avenida Doctor Marañón de Málaga.
Evolución de la última década
Desde 2015 se han identificado más de 270 cambios de uso en España, con un repunte a partir de 2019. En total, cerca de 880.000 m2 de oficinas se han reconvertido en los últimos diez años, de los que 440.000 m2 pasaron a Living y más de 200.000 m2 a hoteles. Madrid y Barcelona concentran el 77% de estas operaciones.
Según CBRE, la tendencia continuará en los próximos años, condicionada a la flexibilización normativa y a la evolución de la disponibilidad de oficinas. En Madrid, la tasa de disponibilidad media de oficinas al cierre del primer semestre de 2025 fue del 10,6%, con mínimos del 2,6% en el CBD y por debajo del 5% en el mercado de Centro Ciudad.