En el escenario, Paulo Sarmento, Head of Transactional Services Portugal en Cushman & Wakefield, destacó que 2024 fue un año sólido para la inversión en Portugal. El retail concentró la mayor parte de la actividad, con un fuerte apetito por los activos de ‘high street’ y ligados al turismo que presionó a la baja las rentabilidades. “Estamos asegurando buenos retornos y en comparación con otros mercados europeos salimos bien parados”, señaló.
Augusto Lobo, Head of Capital Markets (CRE) en JLL Portugal, coincidió, subrayando que tanto los centros comerciales como el comercio de calle registran un fuerte crecimiento de rentas y niveles de ocupación cercanos al 100%. “Si tuviéramos más centros comerciales, probablemente veríamos más transacciones y, en consecuencia, un volumen de inversión mayor”, apuntó, recordando además que la península ibérica fue el principal destino de inversión retail en Europa continental.
En los segmentos residenciales, Sarmento señaló al ‘purpose-built student accommodation’ (PBSA) como la “estrella emergente”, impulsada por el fuerte aumento de estudiantes internacionales. “Aún queda mucho margen de crecimiento”, aseguró, mientras que el senior living sigue infrarrepresentado pese a los evidentes factores demográficos. Por su parte, Lobo añadió que el multifamily y el build-to-rent presentan “un gran potencial ante el desequilibrio entre oferta y demanda”.
En oficinas, ambos consultores destacaron la solidez de los fundamentales, aunque con una oferta muy limitada. “Las rentas han aumentado un 45% en Lisboa y un 24% en Oporto desde 2018, pero la disponibilidad de producto prime sigue siendo escasa”, advirtió Lobo, anticipando que continuará la presión sobre este segmento. Añadió que las oficinas se asemejan cada vez más al sector hotelero, con el servicio y la experiencia del usuario en el centro de la estrategia.
La logística es otro ámbito donde Portugal presenta un déficit de oferta. Sarmento recordó que el 87% de los proyectos en pipeline ya están prealquilados, lo que refleja la intensa demanda por parte de los ocupantes. En paralelo, los data centers fueron descritos como el “nuevo actor” del mercado, con Portugal combinando ubicación, seguridad, estabilidad y acceso a energías renovables, lo que lo convierte en un futuro hotspot.
Ambos concluyeron que los fundamentales del mercado portugués son sólidos, pero su capacidad de crecimiento depende de aliviar los cuellos de botella regulatorios y de generar más producto de calidad. “El capital está ahí”, resumió Sarmento, “lo que necesitamos es producto”.
“El BTS es el mayor enemigo del BTR”
Moderada por Richard Betts, la mesa redonda de inversores reunió a representantes de capital, promotores y banca para debatir dónde se encuentran hoy las mejores oportunidades en el mercado inmobiliario portugués y qué obstáculos siguen dificultando la escalabilidad de los proyectos.
Desde el inicio, Vanessa Gelado, Senior Managing Director y Head of Spain & Portugal en Hines, dejó claro que el foco de la compañía está en el sector living, en particular en el purpose-built student accommodation (PBSA). No obstante, reconoció los retos de financiación: “El PBSA sigue siendo más difícil de financiar que el Build-to-Rent, pero si los activos son sólidos y los flujos de caja están asegurados, sigue siendo un buen momento para invertir”.
Por su parte, Frédéric Jariel, Co-Head of Real Estate en Tikehau Capital, retomó el tema del Build-to-Rent, al que definió como “una buena clase de activo” para la próxima fase de crecimiento en Portugal. Sin embargo, advirtió que “el Build to Sell es el mayor enemigo del BTR”, ya que sigue captando la mayor parte del capital y de la atención de los inversores. En su opinión, las oficinas también pueden ser atractivas siempre que estén bien ubicadas y alineadas con las nuevas expectativas del entorno laboral.
Para Juan M. Acosta, Chief Investment Officer en Rockfield Real Estate, la verdadera oportunidad reside en los formatos de flex living. “Estamos envejeciendo, necesitamos más vivienda y debe ser más asequible. Los inversores seguirán esas necesidades estructurales”, señaló. El flex-living y el coliving, a medio camino entre la vivienda para estudiantes y la residencial convencional, podrían cubrir esa brecha. No obstante, advirtió que la regulación y los plazos de entrega siguen siendo grandes obstáculos, especialmente en zonas céntricas como Lisboa y Oporto.
Desde la perspectiva del promotor, Duarte Soares Franco, Board Member en Habitat Invest, defendió que “lo que vendemos es un estilo de vida”. Su compañía continúa apostando por proyectos de Build-to-Sell y hospitality, al tiempo que prepara una nueva línea de apartamentos turísticos. Sin embargo, no ocultó las dificultades: los costes de construcción han aumentado de forma significativa y “la regulación es compleja y lenta; necesitamos mucha más flexibilidad”.
En representación del sector financiero, Francisco Ravara Cary, Executive Board Member en Caixa Geral de Depósitos, subrayó que “la vivienda domina la financiación, especialmente el Build to Sell”. Aunque el banco también apoya proyectos turísticos y algunas oficinas, su enfoque conservador sigue centrado en el residencial. “Podemos proporcionar grandes volúmenes de financiación a tipos competitivos”, afirmó, señalando que los proyectos alineados con criterios ESG pueden incluso acceder a mejores condiciones. No obstante, reconoció que la lentitud de los procesos de licencias encarece los costes y limita el apetito inversor.
Al analizar la posición de Portugal en el contexto europeo, Gelado sostuvo que tanto Portugal como España deberían aspirar a convertirse en mercados de referencia a largo plazo para los inversores institucionales y privados, más allá de jugadas tácticas. “No ha habido un mejor momento en los últimos 15 años para captar capital para Iberia”, aseguró, aunque canalizarlo requiere precios competitivos y narrativas convincentes en los comités de inversión.
Soares Franco coincidió en el potencial de crecimiento, pero advirtió contra el exceso de confianza: aunque el sur de Europa es hoy atractivo, los mercados del norte están abriendo nuevas oportunidades. “Sí, Portugal ya no necesita explicación —el crecimiento es evidente—, pero debemos evitar pagar de más”, señaló.
En la recta final, el consenso fue claro: Portugal seguirá siendo un mercado de compra en 2025/26, con los sectores living y hospitality en primera línea. Sin embargo, la conversación reveló divisiones: mientras promotores e inversores ven potencial en PBSA, BTR y flex living, la banca sigue anclando la financiación en el tradicional Build to Sell. El futuro del sector dependerá de si las reformas regulatorias y los modelos de financiación evolucionan con la suficiente rapidez para acompañar el apetito inversor.