La transformación urbana es uno de los ejes centrales de la política municipal de Madrid, donde la actualización de los barrios existentes concentra buena parte de las prioridades públicas. En este escenario, Raúl Monte, director general de Regeneración Urbana del Ayuntamiento de Madrid, participó en el Desayuno Editorial “Regeneración urbana y smart cities”, organizado por Observatorio Inmobiliario, para exponer el enfoque con el que la ciudad está abordando este proceso y los criterios que orientan la intervención en los tejidos consolidados.
Monte situó su análisis en un contexto que condiciona la planificación futura: la capital ha llegado a una fase en la que su desarrollo depende de la capacidad para mejorar los entornos construidos antes de 1985, donde se concentran los principales retos urbanos y las demandas de la ciudadanía. Su intervención permitió comprender cómo el Ayuntamiento está reorganizando su acción urbanística para avanzar hacia barrios más accesibles, eficientes y coherentes con su identidad local.
Plan Regenera Madrid: intervenir sobre los espacios interbloque
La administración estructura su estrategia de regeneración a través del Plan Regenera Madrid, centrado en los espacios interbloque que conforman una parte relevante del tejido residencial consolidado. Estos ámbitos reúnen a casi un millón de residentes y alrededor de 500.000 viviendas, una proporción significativa del parque urbano de la ciudad.
El principal desafío del plan es resolver la indeterminación jurídica que durante décadas ha dificultado actuar sobre estos terrenos. Para ello, la dirección general está elaborando un marco urbanístico que permita ordenarlos —mediante figuras comparables a servidumbres u otros instrumentos establecidos— y habilitar intervenciones orientadas a recuperar áreas con potencial para convertirse en puntos de estancia, zonas ajardinadas o recorridos peatonales. En numerosos casos, este proceso requiere coordinación con el sector privado, especialmente cuando la titularidad del suelo es compartida o presenta complejidad registral.
Valdezarza como unidad de mejora
Aunque no se mencionara explícitamente en el desayuno, un ejemplo de esta estrategia es la regeneración de la Colonia de Valdezarza, en Moncloa-Aravaca, donde el Ayuntamiento ha puesto en marcha un Plan de Acción para regularizar los espacios interbloque y abordar reformas integrales en un ámbito con más de 3.500 viviendas y más de 7.000 residentes. La actuación, anunciada por el Ejecutivo municipal en septiembre, forma parte de las primeras Unidades de Regeneración que desarrolla el consistorio junto con otros entornos como Oroquieta, Orisa o Begoña, y se articula mediante un diagnóstico urbanístico y registral destinado a adecuar la calificación de estos espacios y facilitar su conservación.
En este barrio, el Plan Rehabilita, orientado a modernizar el parque residencial, ya ha permitido intervenciones en 14 edificios, con mejoras de accesibilidad y eficiencia energética que se traducen en un ahorro superior a 535.000 kWh y en la reducción de 112 toneladas de CO2. Según datos municipales, el alcance total del Plan Regenera abarca una superficie de más de 85 km2 y tiene impacto en cerca de 1,2 millones de viviendas y más de 2,6 millones de residentes, lo que sitúa actuaciones como la de Valdezarza dentro de un proceso estructural de mejora urbana.
Barrios más saludables: sostenibilidad, confort y adaptación climática
La estrategia municipal incorpora también una dimensión ambiental que exige la colaboración entre distintas áreas del Ayuntamiento. Según Monte, la ciudad trabaja en la integración de soluciones orientadas a mejorar el confort urbano, como corredores verdes, cubiertas ajardinadas y nuevos espacios de sombra capaces de amortiguar las altas temperaturas.
Entre las actuaciones piloto mencionó la creación de “corazones de barrio”, pequeños espacios centrales concebidos para favorecer la estancia en entornos residenciales y poner a prueba nuevas fórmulas de mejora climática a escala local, cuyos resultados pueden trasladarse posteriormente a otros ámbitos de la ciudad.
En cuanto a la rehabilitación, Monte aludió que la monitorización del plan municipal permite acreditar los beneficios de las intervenciones y promover la implicación vecinal. Así, avanzó que algunos espacios de aparcamiento podrían transformarse en superficies permeables para reducir la temperatura y generar itinerarios verdes que conecten distintos puntos del barrio.
Además de lo que se dijo en el encuentro, el Ayuntamiento ha afirmado, recientemente, que avanzará en la digitalización de la gestión de las zonas verdes mediante un nuevo contrato orientado a aplicar Inteligencia Artificial y sistemas de recopilación automatizada de datos en parques, viveros y arbolado urbano. Esta herramienta permitirá planificar inspecciones, optimizar recorridos y mejorar la supervisión de los contratos de conservación a partir de modelos informáticos basados en imágenes y análisis ambiental. Estas actuaciones complementan las iniciativas orientadas a mejorar el confort térmico y la calidad del espacio público en los barrios, integrando tecnología y criterios de eficiencia en la gestión de la infraestructura verde de la ciudad.
Ermita del Santo como transformación urbana de mayor escala
Más allá de los trabajos en barrios consolidados y de lo expuesto en el desayuno, la estrategia municipal de regeneración urbana incluye actuaciones en ámbitos con actividad y usos desfasados que dificultan su integración en la ciudad. Un ejemplo es Ermita del Santo, donde la modificación puntual del PGOU aprobada este año permitirá transformar un área de más de 44.000 m2 afectada por la pérdida de actividad comercial y por la falta de continuidad entre los parques colindantes y Madrid Río. El planeamiento incorpora un corredor verde de 60 metros, cerca de 17.000 m2 de zonas estanciales y nuevos equipamientos públicos, como una piscina cubierta y un complejo deportivo, además de mantener el zócalo comercial existente para generar un espacio urbano de proximidad. El documento, actualizado tras la incorporación de un millar de alegaciones, subraya el papel de la planificación y la sostenibilidad en este tipo de intervenciones.
El proyecto también evidencia la implicación del sector privado. Promovido por Grupo Saf Son, ha movilizado financiación especializada mediante dos operaciones con Maslow Capital —una de 30 millones de euros y otra de 13 millones, ambas intermediadas por Banco Sabadell— destinadas a los costes iniciales y a la adquisición de fincas de propietarios minoritarios. A ello se suma la venta de dos parcelas finalistas a Dazia Capital por 50 millones de euros, que activa el desarrollo residencial y terciario previsto. Esta combinación de inversión privada y supervisión municipal, articulada mediante el sistema de compensación, permite avanzar en la reurbanización de ámbitos en proceso de renovación.
La participación vecinal como herramienta clave
Como cierre de su intervención, Monte subrayó que la regeneración urbana solo puede consolidarse con la implicación activa de los vecinos, que llevan décadas reclamando soluciones para estos entornos y conocen de manera precisa las necesidades de cada zona.
La identificación de los ámbitos prioritarios responde a un trabajo exhaustivo: la dirección general ha analizado 409 delimitaciones, estudiando su origen, configuración y estructura interna para adaptar cada propuesta a las particularidades locales. Este proceso se apoya en la colaboración con el Colegio de Registradores, que permite aclarar la titularidad y establecer la base jurídica necesaria antes de cualquier actuación. Para Monte, esta fase previa es esencial para que los planes especiales avancen con un número reducido de alegaciones y con la participación ciudadana como elemento central.