En un contexto en el que la sostenibilidad y la regulación europea condicionan cada vez más la inversión y la gestión inmobiliaria, Diego Laguía, Investment and Asset Manager de M&G en España y Portugal, planteó durante el Desayuno Editorial “Sostenibilidad y el reto de la financiación”, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Kömmerling, una lectura claramente vinculada al valor de los activos. Su intervención puso el foco en cómo la Taxonomía europea y la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD) están modificando la forma en que inversores y gestores analizan tanto la adquisición de inmuebles como su explotación.
La refundición de esta directiva, aprobada en 2024, establece nuevas exigencias para los Estados miembros y España deberá transponerla antes del 29 de mayo de 2026. En el caso español, esa adaptación pasa, al menos en parte, por la modificación del Código Técnico de la Edificación actualmente en tramitación. Junto a ello, la Taxonomía europea mantiene un papel central dentro del marco comunitario de finanzas sostenibles, mientras la Comisión Europea sigue revisando sus criterios para facilitar su aplicación.
Lejos de abordar la sostenibilidad únicamente como una exigencia técnica o documental, Laguía la situó en el terreno de la rentabilidad, la liquidez y la capacidad de los edificios para preservar valor en el mercado. En ese cambio de enfoque, variables como el consumo energético, la eficiencia de la envolvente y el comportamiento operativo adquieren una relevancia creciente en la toma de decisiones.
Del certificado al rendimiento efectivo del edificio
Uno de los ejes de su intervención fue el desplazamiento del foco desde la certificación hacia el funcionamiento real de los inmuebles. Según expuso, el certificado ya no basta como punto de partida en las negociaciones de compra, en la gestión operativa o en la relación con los inquilinos, ya que la atención se dirige cada vez más al rendimiento efectivo del edificio.
Este cambio de criterio también se relaciona con el riesgo de obsolescencia al que pueden quedar expuestos determinados activos en el contexto de la transición climática. En esa línea, CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), una herramienta desarrollada en el marco de un proyecto europeo para medir el riesgo de obsolescencia de los inmuebles ante la descarbonización, permite a propietarios e inversores evaluar hasta qué punto un activo puede quedar desalineado respecto a las trayectorias de reducción de emisiones y perder competitividad en el mercado. En este contexto, la certificación deja de ser suficiente por sí sola y gana peso la capacidad del edificio para acreditar un comportamiento operativo sostenido en el tiempo.
En ese análisis ganan relevancia aspectos como el consumo energético, la eficiencia de la envolvente y la mejora continua del rendimiento. De acuerdo con lo expuesto por Laguía, estas variables permiten medir con mayor precisión el desempeño del inmueble en un entorno marcado por mayores exigencias regulatorias y ambientales.
CAPEX, OPEX y creación de valor
La dimensión económica de esta transformación apareció de forma explícita en sus aportaciones durante el desayuno. “El CAPEX ya no es solo CAPEX, sino transición energética: cómo conseguir que un edificio sea más líquido y rentable”, señaló Laguía, al vincular las inversiones en mejora con la capacidad del inmueble para sostener valor en el mercado.
Esa lectura se produce, además, en un contexto en el que el riesgo climático gana peso dentro de la arquitectura financiera europea. En julio de 2025, el Banco Central Europeo anunció la introducción de un “climate factor” en su marco de colaterales, una medida destinada a incorporar a la valoración de determinados activos las incertidumbres asociadas a la transición climática y cuya aplicación sigue prevista para la segunda mitad de 2026. La decisión apunta así a que el riesgo climático ya no se analiza solo desde el cumplimiento normativo o la eficiencia técnica, sino también desde su impacto potencial sobre el valor y la gestión financiera de los activos.
En la misma línea, Laguía subrayó que “el OPEX es un driver de valor, porque permite justificar que durante los últimos cuatro años tu edificio ha consumido menos que el de al lado”. Con ello, apuntó a una de las consecuencias más concretas de esta evolución: el mercado empieza a discriminar inmuebles también por su comportamiento operativo y por su capacidad para acreditar una mayor eficiencia sostenida en el tiempo.