La inversión inmobiliaria en España alcanzó los 18.400 millones de euros en 2025, lo que supone un incremento del 31% respecto a 2024 y el mayor volumen registrado desde 2018, cuando se situó en 20.383 millones de euros, según datos de CBRE. El resultado final del ejercicio superó la previsión de crecimiento del 20% manejada para el conjunto del año.
El cierre de 2025 estuvo marcado por un cuarto trimestre especialmente activo, con 5.291 millones de euros invertidos, el tercer mejor registro trimestral de la serie histórica. Este comportamiento estuvo apoyado por operaciones de gran tamaño en el segmento alternativo y por un mayor dinamismo del mercado hotelero en la segunda mitad del año. En el conjunto de la península ibérica, la inversión avanzó un 29%, hasta los 21.169 millones de euros, con un crecimiento del 17% en Portugal, mientras que la región EMEA cerró provisionalmente con un aumento del 10%.
Por sectores, Living, Hoteles y Retail concentraron el 68% del volumen total invertido. Living lideró la inversión con 5.415 millones de euros, el 29% del total, y un crecimiento del 23% interanual, impulsado en gran medida por la operación de Livensa en residencias de estudiantes. Madrid concentró el 40% de la inversión en este segmento, seguida de Barcelona (15%) y Valencia (8%). El interés por ubicaciones secundarias ganó peso, con Valencia duplicando prácticamente la inversión en Living hasta los 520 millones de euros y Sevilla alcanzando su máximo histórico, con 390 millones, apoyada en operaciones de build to rent con foco en vivienda asequible, residencias de estudiantes y flex living. Por tipologías, las residencias de estudiantes representaron el 43% de la inversión en Living, seguidas del multifamily, con el 41%, y del flex living, que alcanzó los 790 millones de euros. El senior living cerró el ejercicio con dos proyectos en desarrollo en la costa mediterránea.
El segmento hotelero acumuló 4.228 millones de euros, el 23% del total, tras crecer un 27% frente a 2024. Entre las operaciones más relevantes se situaron la venta de Spring Hotels y la cartera de Silken, así como transacciones individuales por encima de los 100 millones de euros, como The Hoxton Poblenou y los portfolios de Palladium–Azora y Catalonia Hotels–Meridia. Los hoteles de 4 y 5 estrellas concentraron el 79% del volumen, mientras que el segmento económico alcanzó el 11%. El producto vacacional representó el 58% de la inversión hotelera, con Canarias, Barcelona y Baleares concentrando más de la mitad del capital.
Retail concentró el 15% de la inversión, con 2.843 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 2% respecto a 2024. El último trimestre estuvo marcado por operaciones como la compra de Parque Corredor por CBRE IM y Parque Abadía por Redevco, además de la adquisición del 14% de HLRE por StepStone. El segmento high street registró un aumento del 26% interanual, hasta los 573 millones de euros.
Los segmentos alternativos y healthcare sumaron conjuntamente el 14% de la inversión, con 1.121 millones y 1.405 millones de euros respectivamente. En ambos casos se registraron incrementos significativos frente a 2024, con crecimientos del 598% en alternativos y del 229% en healthcare. Destacaron operaciones en activos sanitarios, especialmente residencias de mayores, como la adquisición de Vitalia, así como compras de centros educativos y activos de infraestructuras, entre ellos una cartera de 59 parkings en España. El segmento de oficinas concentró el 12% del volumen total, con 2.171 millones de euros y un crecimiento del 36% interanual, mientras que el mercado industrial y logístico alcanzó los 1.270 millones de euros, un 10% menos que el año anterior.
Madrid y Barcelona y el capital institucional, protagonistas de la inversión inmobiliaria en 2025
Desde el punto de vista geográfico, Madrid y Barcelona concentraron el 58% de la inversión total. El resto de ubicaciones alcanzó el 42%, en línea con la media de los últimos cinco años y muy por encima del 29% registrado antes de la pandemia. Comunidad Valenciana y Andalucía representaron el 11% y el 10% del total, respectivamente, superando conjuntamente los 1.600 millones de euros, mientras que Islas Canarias concentró el 6%. El volumen agregado en estas regiones fue un 49% superior al de 2024.
En cuanto al perfil inversor, el capital institucional se situó como el principal inversor del mercado español, con el 15% del total, apoyado en operaciones corporativas. Las socimis y los family offices e inversores privados representaron cada uno el 11% del volumen. Por origen, el capital nacional lideró con cerca del 50% de la inversión, seguido de Estados Unidos (15%) y Reino Unido (8%), concentrando conjuntamente en torno a 13.000 millones de euros.
Si se excluyen las operaciones corporativas, que en 2025 sumaron cerca de 3.400 millones de euros frente a una media anual de 1.600 millones en los últimos cinco años, la inversión habría crecido un 25% respecto a 2024. En este escenario, los inversores privados concentraron el 14% del volumen, seguidos de institucionales y empresas inmobiliarias, con el capital nacional alcanzando el 53%.
Miriam Goicoechea, head de Research en Iberia de CBRE, señala que el ejercicio superó las previsiones gracias al peso de las operaciones corporativas y al protagonismo de Living y Hoteles, junto con una mayor diversificación hacia segmentos alternativos y healthcare, así como una creciente apertura a ubicaciones secundarias.
En cuanto a rentabilidades, las prime yields se mantuvieron estables en la mayoría de los segmentos durante el último trimestre de 2025, con ligeros descensos en industrial y logístico, de 15 puntos básicos, y en oficinas, de 5 puntos básicos, según CBRE.