La inversión inmobiliaria en España alcanzó 12.900 millones de euros hasta septiembre de 2025, un 44% más que en el mismo periodo del año anterior, según datos de CBRE. Este volumen sitúa al ejercicio como el tercero más alto de la serie histórica, solo por detrás de 2022 y 2018, y lo coloca muy por encima del crecimiento medio europeo, estimado en un 8%.
El tercer trimestre ha sido el segundo mejor desde que existen registros, impulsado por operaciones corporativas de gran tamaño como la adquisición de la cartera de residencias de estudiantes de Livensa por parte de Nido —propiedad de Brookfield Asset Management— y la compra del grupo de residencias de mayores Vitalia Home por StepStone y Greykite a CVC.
CBRE prevé que la actividad inversora se intensifique en el último trimestre del año y eleva su previsión anual de crecimiento al 20%, lo que situaría el volumen total por encima de los 16.800 millones de euros, frente a los 14.000 millones alcanzados en 2024.
Miriam Goicoechea, Head of Research en Iberia de CBRE, explica que “el fuerte impulso observado en la primera mitad de 2025 continúa en el tercer trimestre, alcanzando niveles cercanos a 2022. Anticipamos una recta final de año con mayor actividad, impulsada por operaciones corporativas a la vista y continuando con la tendencia observada en los últimos meses. En cualquier caso, el principal riesgo continúa siendo la elevada incertidumbre en la política económica global y las tensiones geopolíticas”.
En el conjunto del mercado ibérico, la inversión creció un 48% en comparación con la primera mitad de 2024, con un incremento del 81% en Portugal. La European Investor Intentions Survey 2025 de CBRE refleja esta tendencia: España se mantiene como el segundo destino preferido para los inversores europeos, mientras que Portugal ocupa el sexto lugar. Madrid asciende al segundo puesto en el ranking de ciudades más atractivas, Barcelona al cuarto y Lisboa mantiene la octava posición.
Perfil del capital: crecimiento del institucional y liderazgo nacional
El capital institucional representa ya el 17% del total invertido, frente al 7% de 2024, impulsado por grandes transacciones corporativas. Las socimis y los family offices mantienen cada uno una cuota del 12%.
En cuanto al origen del capital, los inversores españoles encabezan la actividad con el 50% de la inversión total, seguidos de estadounidenses (17%) y canadienses (8%). Las operaciones corporativas suman cerca de 3.000 millones de euros, frente a una media de 1.600 millones anuales en los últimos cinco años.
Si se excluyen estas operaciones, los inversores privados lideran con el 15% (frente al 12% del mismo periodo de 2024), y los compradores nacionales mantienen su dominio con un 59%, seguidos de estadounidenses (12%), franceses (8%) y británicos (6%).
Distribución territorial: Madrid y Barcelona superan el 60% del volumen
Madrid concentra el 33% de la inversión total y Barcelona el 18%, mientras que las ubicaciones secundarias alcanzan el 37%, una cifra en línea con la media de los últimos cinco años (38%) y claramente superior al 27% registrado antes de la pandemia.
Entre las regiones con mayor actividad destacan la Comunidad Valenciana, que suma el 8% del total —unos 1.000 millones de euros—, y las Islas Canarias, con el 5% —unos 600 millones—. Ambas comunidades representan cerca de un tercio de la inversión en ubicaciones secundarias.
Living, Hoteles y Retail concentran el 64% del total invertido
El sector Living continúa liderando la inversión con más de 3.750 millones de euros, equivalente al 29% del total. Madrid concentra el 42% del capital invertido en este segmento, seguida de Barcelona (15%) y Valencia (8%). Dentro del sector, el multifamily representa el 36% de la inversión, las residencias de estudiantes el 47%, y el flex living mantiene un comportamiento activo. El senior living ha registrado su primera operación del año durante el tercer trimestre.
El sector hotelero suma más de 2.600 millones de euros, un 20% del total y el segundo mejor primer semestre de los últimos ocho años. Los hoteles de 4 y 5 estrellas concentran el 76% del volumen transaccionado, mientras que los establecimientos budget representan el 15%. En cuanto a tipología, los activos vacacionales recuperan protagonismo, concentrando el 57% de la inversión hotelera.
El retail se sitúa en tercera posición con más de 1.935 millones de euros, un 15% del total, y un incremento interanual del 15%. El crecimiento se explica por el aumento de las operaciones en centros comerciales, el mayor interés del capital internacional y el incremento del ticket medio. El segmento high street también muestra un comportamiento positivo, con un aumento del 28%.
Los sectores healthcare y alternativos suman otros 1.900 millones de euros, equivalentes al 15% del total. Entre las transacciones más destacadas figuran la compra corporativa de Vitalia, la adquisición de ocho colegios por Swiss Life y la venta del estadio de fútbol de la Sociedad Deportiva Huesca.
El mercado de oficinas acumula más de 1.677 millones de euros, un 13% del total, con operaciones relevantes en el CBD de Madrid, como los edificios Koi y Habana. Se mantiene la tendencia de compra para cambio de uso (459 millones) y para uso propio (143 millones), alcanzando en conjunto más de 2.200 millones de euros en lo que va de año.
El segmento industrial y logístico totaliza 1.064 millones de euros, un 8% del total y un 18% más que en el mismo periodo de 2024, mostrando signos de reactivación y mayor salida de producto al mercado.
Rentabilidades prime: estabilidad con ajustes puntuales
Las rentabilidades prime se mantienen estables, con ligeras compresiones en algunos segmentos. En centros comerciales, el yield se sitúa en el 6,5%, tras una compresión de 25 puntos básicos. En residencias de estudiantes, también se reduce 25 puntos básicos, hasta el 4,5% en Madrid y Barcelona. En oficinas, la rentabilidad prime se sitúa en el 4,65% en la capital, impulsada por operaciones en ubicaciones de alta demanda.
Goicoechea señala que “observamos una estabilización en las rentabilidades prime con ajustes puntuales y un renovado interés inversor, especialmente en productos core y ubicaciones prime. La bajada de los tipos de interés y la mejora en la percepción de riesgo están impulsando la actividad, aunque persisten limitaciones por escasez de producto y volatilidad macroeconómica”.