La Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, que, desde el punto de vista de la valoración, define una finca rústica como “Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.” Concretamente, las fincas rústicas de regadío son aquellas que disponen de sistemas de riego artificial, lo que permite cultivar una mayor variedad de productos y obtener mayores rendimientos.
La compraventa de una finca de una finca rústica de regadío requiere de una atención especial tanto en aspectos técnicos como legales en lo que respecta al uso agua de riego, y sin olvidar los económicos, que debe ser el resultado de evaluar los dos anteriores.
Los aspectos relacionados con el riego se vuelven fundamentales: las infraestructuras, los sistemas de riego, el estado de la tierra, su capacidad para soportar cultivos de regadío y disponibilidad real de agua en calidad y cantidad suficiente son primordiales sin olvidar el más importante: acreditar la legalidad del agua de riego. Todos estos elementos en conjunto son cruciales para garantizar la productividad, y determinar el valor real de una finca rústica de regadío, así como poder evaluar la inversión. Se debe realizar un análisis de suelo para determinar, entre otras características, su fertilidad, estructura y capacidad de retención de agua, lo que permitirá identificar los cultivos más adecuados para la finca y optimizar su producción.
Como primer paso para determinar si una finca es de regadío, los expertos de Tinsa realizan una inspección ocular en la que verificaremos la disponibilidad del agua, la existencia y conservación de las infraestructuras y su funcionamiento y las características del suelo. Una vez realizado este primer reconocimiento del terreno, es recomendable consultar documentos públicos, que nos ayuden a determinar si la finca en cuestión es de regadío: nota simple informativa, datos catastrales, fichas del SIGPAC e indudablemente, la consulta a las Confederaciones Hidrográficas de los ríos.
En el caso de las fincas rústicas, la nota simple es un extracto breve del contenido de los asientos relativos a la finca, donde consta la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares, y la confirmación de todos los derechos inscritos sobre la misma, incluida la condición de regadío, aunque esta, incluso constando inscrita, puede nos ser real. Por su parte, el catastro, como registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda, funciona como un inventario de inmuebles, tanto rústicos, como urbanos y de características especiales. La inscripción en el catastro de un inmueble es una gestión obligatoria y gratuita, además de publica.
La función del catastro es realizar, mantener y actualizar el censo catastral de un municipio o ciudad en sus diferentes aspectos y, particularmente, fijar el valor de los bienes inmuebles que sirven de base para determinar los impuestos. Es una fuente de cierta fiabilidad a la hora de disponer del censo de las fincas consideradas de secano o de regadío, aunque no con certeza.
Las fichas del SIGPAC son documentos asociados a cada parcela agrícola registrada en el Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas (SIGPAC). Este sistema, gestionado por el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente de España, tiene como objetivo identificar geográficamente las tierras cultivadas o aprovechadas por el ganado en todo el territorio nacional.
Estas fichas recopilan una serie de datos cruciales para la gestión agrícola, como los datos identificativos de la parcela, su ubicación geográfica y características, cultivos y ayudas. A diferencia del catastro, el SIGPAC se actualiza cada año, puesto que para poder recibir la ayuda PAC de una parcela de regadío, debe tener el coeficiente de regadío 100% en el momento presentación de la Solicitud Única de las ayudas de la PAC. De igual modo, no acredita la condición de regadío con seguridad.
Por último, las Confederaciones Hidrográficas de los Ríos juegan un papel clave en la gestión de los recursos hídricos. Controlan y regulan el uso del agua, tanto para usos industriales como domésticos y, por supuesto, para uso agrícola. Son los organismos encargados de emitir el documento legal que acredita el derecho de riego, un certificado donde constan los datos identificativos del propietario, datos de la finca, volumen de agua asignado y condiciones de uso, siendo este documento el que garantiza el derecho de riego de una finca con toda seguridad legal.
¿Quieres saber más? Descarga el ebook completo de Fincas rústicas de regadío aquí