El mercado de self storage en España se encuentra en una fase de transición marcada por una elevada fragmentación y un creciente interés inversor. Según datos recopilados por la consultora inmobiliaria JLL, el sector está compuesto por más de 650 operadores que gestionan alrededor de 1.300 centros y una superficie bruta alquilable (SBA) cercana a los 1,95 millones de metros cuadrados.
A pesar del elevado número de compañías presentes en el mercado, la estructura empresarial continúa muy atomizada. Las 25 principales empresas del sector representan únicamente el 4% del total de operadores, aunque concentran el 46% de la SBA existente.
Esta configuración, junto con el creciente interés del capital institucional, apunta a un posible incremento de la actividad corporativa en el sector. La fragmentación del mercado y la búsqueda de escala por parte de los inversores podrían favorecer operaciones de fusiones y adquisiciones en los próximos años.
En términos de penetración, el mercado español mantiene todavía un amplio margen de desarrollo. Mientras que en el Reino Unido —uno de los mercados más consolidados— la oferta alcanza los 0,083 metros cuadrados por habitante, en España se sitúa en 0,040 m2, por debajo de la media europea de 0,044 m².
El interés inversor por este segmento ha aumentado de forma notable en la región EMEA. Las interacciones de JLL con inversores interesados en destinar capital al self storage se multiplicaron por 10,8 entre 2022 y 2025. En este contexto, el informe destaca la entrada de capital con estrategias value-add en el mercado español a través de firmas como BC Partners (CABE), PGIM (Zebrabox) o Crossroads (Boxinfiniti).
David Onrubia, responsable del área de activos alternativos de JLL España, afirma que “España ofrece una oportunidad significativa de profesionalización y consolidación para inversores que buscan retornos de doble dígito en un asset class con importantes perspectivas de crecimiento. Con un mercado fragmentado y la entrada de capital value-add, los próximos años podrían registrar una fase de consolidación en la que plataformas de mayor tamaño absorban operadores más pequeños para ganar escala”.
La evolución de las rentabilidades también refleja la creciente madurez del segmento. En el Reino Unido, el diferencial entre las yields del self storage y del residencial multifamily ha pasado de 250 puntos básicos en diciembre de 2019 a 75 puntos básicos a finales de 2025, una convergencia que indica una percepción de menor riesgo por parte del capital institucional.
El comportamiento de la demanda también contribuye a esta evolución. El uso de espacios de almacenamiento suele estar vinculado a situaciones como mudanzas, cambios familiares o limitaciones de espacio en las viviendas, factores que no dependen directamente del ciclo económico. A ello se suma el crecimiento del comercio electrónico y el aumento del teletrabajo, así como el encarecimiento de la vivienda y la reducción del tamaño medio de los hogares, elementos que mantienen estable la demanda de este tipo de activos.