Portugal Real Estate Summit volvió a reflejar el interés continuo de los inversores internacionales por el mercado inmobiliario portugués.
Como subrayó Duarte Morais Santos, de CBRE, 2025 se perfila como otro año récord, con unos ingresos por alojamiento que superarán los 6700 millones de euros, lo que supone un notable aumento interanual del 10,6 % y casi el doble del nivel de 2014. Durante la última década, el sector ha demostrado no solo su resistencia, sino también una rentabilidad creciente, atrayendo a inversores deseosos de aprovechar la ola turística del país.
Paula Sequeira, de Savills, complementó esta opinión haciendo hincapié en los fundamentos: en solo diez años, el número total de huéspedes en Portugal se ha disparado de 12 millones a más de 31 millones, con un crecimiento de los visitantes internacionales del 105 %. Las métricas de rendimiento siguieron la misma tendencia: el ADR subió un 35 % y el RevPAR un 41 %, mientras que la ocupación se ha mantenido constantemente en torno al 65 %. "Estas cifras explican por qué Portugal se ha situado entre los principales destinos europeos para la inversión hotelera", señaló, haciendo referencia a la encuesta de CBRE que ahora sitúa a Portugal entre los mercados más atractivos para el capital global.
Ambos expertos señalaron que el crecimiento no se ha limitado a Lisboa y Oporto. Regiones como las Azores y Madeira registraron un crecimiento de los ingresos del +97 % y el +87 % entre 2019 y 2024, lo que demuestra que los nuevos destinos están abriendo oportunidades de inversión. Por otra parte, el volumen de inversión hotelera ha alcanzado una media de 454 millones de euros al año durante la última década, con más del 80 % destinado a activos de alta gama y de lujo, lo que consolida el avance de Portugal hacia el segmento de lujo.
De cara al futuro, los representantes de CBRE y Savills coincidieron en que siguen existiendo retos —la capacidad de los aeropuertos, los retrasos en la concesión de licencias y la necesidad de equilibrar el desarrollo con el impacto en la comunidad—, pero las perspectivas son claras: Portugal ya no es una joya escondida, sino un mercado turístico global consolidado. "La unión perfecta entre el turismo y el sector inmobiliario no está llegando a su fin", concluyó Sequeira, "simplemente está entrando en una nueva era".
Turismo y sector inmobiliario: mesa redonda de inversores
Moderada por Richard Betts, la mesa redonda que siguió reunió a cinco inversores y operadores líderes para debatir sobre el futuro del turismo portugués y sus profundos vínculos con el sector inmobiliario. Desde el principio, hubo consenso en que Portugal ha pasado de ser un actor periférico a convertirse en un destino privilegiado para el capital y la innovación, pero el debate pronto puso de manifiesto los matices de cómo mantener el crecimiento sin caer en las trampas del exceso de turismo o la sobrevaloración de los precios.
Elizabeth Rothfield, socia fundadora y directora general de Explorer Investments, sentó las bases recordando cómo su empresa entró en el sector hotelero «casi por accidente» hace 13 años, al adquirir activos en dificultades de los bancos. Desde entonces, Explorer se ha convertido en la cuarta empresa gestora hotelera de Portugal por número de unidades, liderando el reposicionamiento del sector. Señaló que "Portugal fue en su día tildado de economía porcina, pero la disciplina macroeconómica, combinada con programas como el Golden Visa y los regímenes de no residentes, le dieron al país una visibilidad desmesurada". El verdadero reto ahora, argumentó, es seguir mejorando la calidad y los servicios, pasando del modelo «barato y alegre» del Algarve a una hostelería de lujo y basada en la experiencia.
Retomando este punto, José Roquette, director de desarrollo de Pestana, subrayó que el grupo opera actualmente 110 hoteles en 16 países y cuenta con una plantilla de 5000 empleados. «Tras una década de intenso crecimiento y tras salir fortalecidos de la COVID, estamos listos para la siguiente etapa», afirmó. La estrategia de Pestana se centra en las principales ciudades europeas y en Estados Unidos, con un creciente porcentaje de residencias de marca. Para Roquette, las capitales de Portugal aún tienen margen de crecimiento: "Lisboa y Oporto deben pasar de la Europa League a la Champions League. Todavía estamos muy por detrás de las principales capitales". Sin embargo, también hizo una advertencia: «Hay un elefante en la habitación llamado sobreturismo, y no podemos ignorar su impacto».
Daniel von Barloewen, vicepresidente sénior de Desarrollo Global de Uso Mixto de Accor One Living, destacó la adecuación de Portugal a las tendencias globales de vida de marca. Aclaró un error frecuente: "Una verdadera residencia de marca es un inmueble de propiedad, con marca, gestionado y con servicios según los estándares de una empresa hotelera. Es muy diferente de los apartamentos con servicios". Según él, la demanda está impulsada por el estilo de vida, la comunidad y la propiedad sin complicaciones: vivir en tu propia suite de hotel. Con 180 proyectos de residencias de marca en marcha, Accor considera que Portugal es un terreno fértil, siempre que la normativa y las infraestructuras sigan el ritmo.
John Calvao, socio de Arrow Global, hizo hincapié en la escala y el desarrollo del ecosistema. Con una gestión de 120 000 millones de euros en toda Europa y 3000 empleados en Portugal, Arrow no se centra en «hoteles puntuales», sino en la creación de destinos. "En Vilamoura, Palmares, Tróia... estamos creando pequeñas ciudades con colegios, hospitales, campos de golf, viviendas y hoteles. Eso es lo que genera valor a largo plazo", explicó. También señaló la diversificación: Arrow invierte en viviendas asequibles, residencias para estudiantes y residencias para la tercera edad. "Portugal es pequeño, por lo que tenemos que diversificarnos. Pero la oportunidad consiste en vender no solo viviendas, sino destinos y estilos de vida".
Javier Arús, socio senior de Azora, respondió con una sonrisa a la analogía de Roquette con la Liga de Campeones: "Yo diría que Portugal ya juega en la Liga de Campeones en términos de atractivo. Aquí no hay prima de riesgo en comparación con otros mercados europeos». Lo que distingue a Portugal, argumentó, es la estabilidad: «en materia fiscal, laboral e institucional. Los inversores saben a qué atenerse". Dicho esto, pidió que se agilizaran los trámites para la concesión de licencias y se redujeran los costes de construcción, señalando que Lisboa es una de las ciudades más caras para transformar en términos relativos.
La discusión derivó inevitablemente hacia la cuestión del exceso de turismo. Roquette advirtió que regiones como el Algarve y Madeira necesitan una planificación más sólida y que los impuestos turísticos deben reinvertirse claramente en proyectos comunitarios. Von Barloewen añadió que una infraestructura más amplia —escuelas, asistencia sanitaria, regulación de los alquileres a corto plazo— era clave para evitar la saturación. Basándose en ejemplos de Dubái y Barcelona, destacó la importancia de una regulación estricta pero que genere confianza. Calvao, sin embargo, replicó: "Nos preocupa el problema equivocado. El aeropuerto de Lisboa está lleno, el de Faro está lleno... No se puede atraer a más visitantes sin arreglar primero las infraestructuras. El exceso de turismo no es nuestro reto inmediato". Arús aportó cifras: mientras que la demanda de viajes ha crecido casi un 5 % anual, la oferta hotelera en el Mediterráneo se ha expandido menos del 1 %. "La presión proviene de los alojamientos alternativos, no de los hoteles", argumentó, destacando que en Madrid solo el 9 % de los anuncios de Airbnb tienen licencia. Rothfield coincidió en que hay que abordar la infraestructura, desde los aeropuertos hasta el control de pasaportes, pero también señaló el enorme potencial sin explotar de regiones poco exploradas como el Duero o el interior de Portugal.
En cuanto a las oportunidades, el panel coincidió en la hospitalidad y el reposicionamiento. Rothfield hizo hincapié en las mejoras de lujo y los conceptos boutique: "Nos gusta ensuciarnos las manos con el CapEx. La rentabilidad es rápida y lucrativa". Los hoteles Octant de su empresa son un ejemplo de activos más pequeños que se han convertido en una marca. Roquette confirmó el compromiso continuo de Pestana con los hoteles y las residencias de marca, aunque advirtió que el precio de entrada se está volviendo difícil: los recién llegados a veces pagan de más. Calvao amplió el alcance y señaló que la vida estudiantil y la tercera edad son sectores con fundamentos sólidos. Arús reafirmó su confianza a largo plazo: "El turismo representa el 20 % del PIB de Portugal. No se puede poner en riesgo esta industria. Los fundamentos son muy sólidos".
Al final, el ánimo era claramente optimista. Todos los ponentes coincidieron en que Portugal sigue siendo un mercado atractivo para la compra de inmuebles relacionados con el turismo. El consenso fue que, aunque hay que gestionar los riesgos relacionados con las infraestructuras y la integración de la comunidad, los fundamentos —estabilidad, calidad de vida, disciplina macroeconómica y creciente perfil global— hacen de Portugal uno de los destinos de inversión más atractivos de Europa.