El mercado inmobiliario español cerró 2025 con un crecimiento de la inversión superior al registrado en otros países europeos. En un contexto todavía condicionado por la incertidumbre macroeconómica y geopolítica, España ha consolidado una posición diferencial que, según Víctor Iborra, socio de Real Estate de Meridia Capital, responde tanto al entorno macroeconómico nacional como a la percepción positiva del país entre los inversores.
Durante su participación en el Desayuno Editorial “Nuevas perspectivas inmobiliarias para 2026”, Iborra resumió esa situación con una expresión directa: “España es la niña bonita de Europa, por lo que a nivel de equity vender nuestro país es bastante fácil”. A su juicio, este posicionamiento es consecuencia de los fundamentos que han sostenido el mercado en los últimos años y explica la continuidad de los flujos de inversión hacia el inmobiliario español.
Capital institucional y ciclo inversor en 2026
De cara a 2026, el directivo anticipó una evolución positiva del volumen de inversión, aunque evitó concretar porcentajes. “No sé si creceremos de un 10% a un 30% como el último año, porque dependerá de cómo escale la situación geopolítica”, señaló. Con esta advertencia, situó el principal factor de incertidumbre fuera del mercado doméstico: la evolución del contexto internacional.
Si ese entorno no se deteriora de forma significativa, Iborra consideró que la dinámica observada en los dos o tres últimos ejercicios podría mantenerse, prolongando el actual ciclo inversor.
Además de lo que expuso en el encuentro, los datos de mercado respaldan esa lectura. España se sitúa por primera vez como el país más atractivo de Europa para la inversión inmobiliaria en 2026, según el European Investor Intentions Survey 2026 de CBRE, elaborado a partir de la encuesta a cerca de 700 inversores con base en Europa. El país lidera el ranking continental tras una progresión iniciada en 2022 y se posiciona por delante de Reino Unido y Polonia, en un contexto de creciente interés por el sur de Europa.
Este liderazgo se produce después de que la inversión inmobiliaria en 2025 superara los 18.400 millones de euros, lo que supone un incremento interanual del 31% y el volumen más elevado desde 2018, según datos de la consultora. De cara a este ejercicio, los datos prevén un aumento adicional de entre el 5% y el 10%, hasta un rango estimado de entre 19.000 y 21.000 millones de euros, apoyado en un entorno de estabilidad monetaria y mejora de las condiciones de financiación.
Madrid ocupa la segunda posición entre las ciudades más atractivas para la inversión internacional, solo por detrás de Londres, mientras que Barcelona se sitúa en cuarto lugar. Es el segundo año consecutivo en el que España cuenta con dos ciudades entre las cinco primeras del ranking europeo.
En este contexto, la previsión de Iborra sobre la continuidad del ciclo se alinea con un entorno de mercado que combina volumen, posicionamiento internacional y expectativa de crecimiento, siempre condicionado por la evolución de las variables geopolíticas externas.
Asignación de capital: el living como eje estratégico
La continuidad del ciclo no implica una distribución homogénea de la inversión. Iborra apuntó que la asignación por tipologías de activo evolucionará en los próximos años, con el segmento living como principal destino. “Es el que está en boca de todos y creemos que va a ser el gran foco de atracción de capital para el próximo lustro”, afirmó.
El interés por este segmento se apoya en factores estructurales como el crecimiento poblacional y los flujos migratorios, que intensifican la necesidad de creación de vivienda. En ese contexto, el residencial en sus distintas modalidades concentra una parte relevante de las estrategias inversoras, especialmente en las principales áreas urbanas. Una cuestión que también fue abordada durante el desayuno por Diego Escario, socio de Cano y Escario, al apuntar la diversidad del producto residencial como una necesidad para dar respuesta al déficit estructural de vivienda.
Junto al living, el socio de Meridia Capital anticipó un mayor volumen transaccional en centros comerciales y oficinas. En el ámbito hotelero, destacó que el turismo continúa siendo uno de los principales activos estructurales del país y seguirá sosteniendo el atractivo del segmento, mientras que la logística mantiene perspectivas favorables dentro del actual ciclo.
El desarrollo del living, sin embargo, convive con obstáculos relevantes. Iborra advirtió de la dimensión política que rodea al sector residencial: “El problema es que la vivienda es un arma muy política y existe una fuerte estigmatización del sector. Es importante que todos entendamos que se trata de una actividad como cualquier otra, en la que ganar dinero no es tan sencillo”.
A su juicio, la vivienda tiende a percibirse más como un activo financiero que como una infraestructura social, lo que introduce tensiones adicionales en su desarrollo. Esta circunstancia obliga a los inversores a incorporar variables regulatorias y sociales en sus decisiones, más allá de los fundamentales estrictamente financieros.
Iborra señaló que las grandes ciudades y áreas metropolitanas concentran el mayor margen para atraer inversión en los próximos años, aunque reconoció que el sector afronta obstáculos que pueden limitar su desarrollo, particularmente en el ámbito residencial.
El mercado español afronta 2026 con una base sólida y una clara preferencia por el residencial dentro de la asignación de capital. No obstante, la evolución del ejercicio estará condicionada en buena medida por factores geopolíticos externos, que marcarán el ritmo y la intensidad del ciclo inversor más que las variables domésticas.