En el debate inmobiliario actual, la pregunta ya no es si existe capital dispuesto a entrar en el mercado, sino qué impide que ese capital se transforme en proyectos reales. La financiación está disponible, el interés inversor se mantiene y España continúa siendo un destino atractivo, pero el ritmo de desarrollo no acompaña esa disponibilidad de recursos. Entre la inversión y la obra terminada, los plazos administrativos y las licencias se han convertido en el principal punto de fricción del sistema, sobre todo en el ámbito residencial.
Desde la óptica de la financiación inmobiliaria, este desfase resulta especialmente visible. Así lo expuso Sergio Arana, director de Real Estate de Urbanitae, durante el Desayuno Editorial 'Nuevas perspectivas inmobiliarias 2026', organizado por Observatorio Inmobiliario en la sede de Hogan Lovells. Su intervención puso el foco en la necesidad de dotar de mayor seguridad y previsibilidad al proceso, no solo para promotores y entidades financieras, sino también para un inversor que, cada vez más, participa de forma directa en el desarrollo inmobiliario.
Un marco más predecible que exige colaboración institucional
Durante el encuentro, Arana subrayó el papel determinante de las Administraciones Públicas en el funcionamiento del sector inmobiliario. A su juicio, avanzar hacia una mayor colaboración institucional es clave para dotar de seguridad a todo el ecosistema, tanto en términos regulatorios como de plazos, algo que impacta directamente en promotores, inversores y entidades financieras. Esa seguridad, señaló, redunda finalmente en beneficio de la ciudadanía, como destinataria última de la actividad inmobiliaria.
Arana destacó que, en el contexto actual, España sigue contando con un sistema financiero dinámico y dispuesto a financiar proyectos inmobiliarios en todas sus tipologías. A ello se suma el atractivo del país para los inversores, cuya percepción ha evolucionado en los últimos años. En su análisis, el capital privado resulta imprescindible para el desarrollo inmobiliario y procede fundamentalmente de dos vías: la financiación bancaria y la inversión directa, ambas hoy presentes en el mercado español.
Desde su posición al frente del área de Real Estate de Urbanitae, explicó que esta percepción se confirma también desde la financiación, a través del comportamiento del capital que participa en el inmobiliario. En este contexto, compartió una lectura moderadamente optimista de cara a 2026, incluso teniendo en cuenta el entorno geopolítico internacional y nacional, apoyada en datos concretos.
Licencias, plazos y suelo: el principal cuello de botella
Uno de los puntos más relevantes de su intervención fue el análisis de los retrasos en el desarrollo de proyectos. En el caso del sector residencial, con un déficit estructural de vivienda de obra nueva, estas demoras dificultan la incorporación de oferta al mercado y limitan la capacidad de dar respuesta a la demanda existente. Pero estos retrasos no solo afectan a la oferta, sino que inciden directamente en la forma en que se financian los proyectos.
Arana explicó que, aunque Urbanitae canaliza capital procedente de pequeños inversores y family offices, la lógica de inversión que aplican es equiparable a la de cualquier fondo o entidad financiera tradicional. Para acotar ese riesgo, la plataforma solo entra en proyectos con suelo finalista, un criterio que, aun así, no impide que puedan aparecer retrasos significativos.
Según detalló, al analizar el cronograma de los cerca de 200 proyectos en los que participa Urbanitae, la mayoría de las demoras están directamente relacionadas con la obtención de licencias. Esta situación, añadió, termina desincentivando la entrada de capital en fases más tempranas del desarrollo, limitando así la capacidad del mercado para generar nueva oferta.
Urbanitae: canalizar capital en un entorno exigente
Además de lo expuesto en el encuentro, la trayectoria de Urbanitae ilustra cómo, incluso en un contexto marcado por plazos administrativos prolongados y una elevada exigencia regulatoria, es posible articular estructuras financieras capaces de transformar el interés inversor en desarrollo inmobiliario efectivo. Lejos de frenar su actividad, las fricciones del mercado han impulsado a la plataforma de financiación alternativa a consolidar y diversificar su modelo.
A lo largo de 2025, la compañía alcanzó un hito significativo al superar los 180 millones de euros en devoluciones a sus inversores, distribuidos en 70 proyectos finalizados. Este volumen, concentrado en buena parte en la Comunidad de Madrid, refleja la madurez operativa de la plataforma y su capacidad para cerrar el ciclo completo de la inversión, desde la captación de capital hasta su retorno.
Asimismo, ha avanzado en la diversificación de su actividad más allá del ámbito residencial, con la creación de un área específica de Transacciones orientada a activos terciarios. A cierre del pasado ejercicio, Urbanitae gestionaba más de 240 millones de euros en activos no residenciales a través de 37 operaciones en España, Portugal y Francia, incluyendo hoteles, locales comerciales y proyectos de flex living.
Esta evolución convive con un fuerte peso del inversor retail en la financiación del conjunto de la actividad de la plataforma. De hecho, según destacó Arana en el desayuno, solo en 2025, el capital canalizado a través de este perfil representó aproximadamente dos tercios de los 280 millones de euros captados por Urbanitae.
Esta evolución refuerza la idea de que España continúa siendo un mercado atractivo en el conjunto de las clases de activos inmobiliarios, siempre que exista visibilidad en los plazos y en la estructura de las operaciones.
La ampliación del modelo se ha visto reforzada, además, con el lanzamiento de nuevas vías de inversión. A mediados de 2025, puso en marcha Direct Investments, una línea orientada a la inversión directa en activos singulares, que en sus primeros siete meses de actividad superó los 18 millones de euros. Esta fórmula, con especial peso de la obra nueva en fases iniciales, actúa como complemento a la financiación colectiva y aporta tracción comercial a las promociones desde etapas tempranas, un aspecto especialmente relevante en un entorno en el que el acceso a capital en fases iniciales resulta cada vez más selectivo.
En enero, la compañía dio un paso adicional en la estructuración de su actividad con la creación de Urbanitae Asset Management SGIIC, tras obtener la autorización de la CNMV. La nueva gestora permite articular fondos de inversión inmobiliaria junto a las fórmulas ya existentes de crowdfunding e inversión directa, ampliando el abanico de vehículos disponibles para canalizar capital privado e institucional hacia proyectos con distintas dimensiones y niveles de complejidad.
Este proceso de consolidación se ha visto acompañado por el refuerzo de su estructura accionarial, con la entrada de nuevos socios —family offices y promotores— en el capital de la compañía, en una operación que la valora en torno a los 200 millones de euros.
En conjunto, la evolución de Urbanitae pone de relieve que, frente a los cuellos de botella que siguen condicionando el desarrollo inmobiliario, existen plataformas capaces de estructurar financiación, diversificar riesgos y canalizar capital cuando concurren los elementos clave de seguridad y previsibilidad. Una capacidad que conecta directamente con los retos expuestos durante el Desayuno Editorial y que refuerza el papel de la financiación alternativa como palanca para transformar el interés inversor en proyectos reales.