El contexto macroeconómico marcó gran parte de la Conferencia Anual de EPRA, celebrada en Estocolomo. Desde el cambio de siglo, el PIB mundial se ha más que triplicado, pasando de 32 billones a 114 billones de euros, y el Fondo Monetario Internacional prevé que alcance los 145 billones en 2030. Sin embargo, esta expansión ha cambiado de naturaleza: tras un ciclo dominado primero por los rendimientos y después por el crecimiento, el próximo estará condicionado por la deuda.
Las previsiones apuntan a un avance del 3 % anual, por debajo del 4,5 % registrado antes de la crisis financiera global, en un contexto en el que también se ralentiza el crecimiento demográfico. Este escenario se interpreta como un “ritmo lento” estructural para la economía mundial. A ello se suman factores como la consolidación de los aranceles, que representan ya el 5 % de los ingresos en Estados Unidos, y la pérdida de capacidad de anticipación de los bancos centrales, que en lugar de guiar a los mercados parecen reaccionar a ellos. El resultado son curvas de rendimiento más pronunciadas, dinámicas de deuda frágiles e incertidumbre sobre los flujos de capital.
Un mercado inmobiliario europeo en transformación
Estos cambios globales repercuten directamente en el sector inmobiliario cotizado en Europa. La capitalización bursátil, medida únicamente en capital flotante, se ha duplicado en el último año. No obstante, el mercado se mueve en dos direcciones opuestas: por un lado, hacia la expansión mediante nuevas salidas a bolsa y activos alternativos; por otro, hacia las deslistaciones de empresas que buscan escapar de la carga regulatoria y de ciertas limitaciones estructurales.
En España, los requisitos de cotización son percibidos a menudo como inflexibles para la operativa de las compañías, lo que ha impulsado a algunas a optar por la privatización, reduciendo la profundidad del mercado. En este contexto, ganan fuerza los llamamientos a un marco de cotización europeo armonizado, con la propuesta de que las empresas puedan cotizar en un mercado único bajo un conjunto común de reglas. Sin esta reforma, Europa corre el riesgo de perder competitividad a la hora de atraer capital de crecimiento.
El auge de los activos alternativos como motor de diversificación
La búsqueda de rentabilidad está impulsando cada vez más el interés hacia sectores alternativos. Viviendas para estudiantes, activos de atención sanitaria, logística y centros de datos se perfilan como los focos de expansión futura, al aportar fundamentos de demanda más sólidos y oportunidades de diversificación frente a las clases de activos tradicionales. Esta tendencia refleja un cambio en las prioridades de los inversores: la diversificación pasiva pierde peso, el flujo de nuevos capitales hacia Estados Unidos se reduce, el dominio del dólar genera más dudas y los bonos y rendimientos muestran una evolución divergente. En este contexto, el real estate europeo puede convertirse en una opción más atractiva, siempre que logre adaptarse.
Suecia se presentó como un escenario idóneo para la conferencia, no solo por ser el país anfitrión, sino también por su modelo. Con 65 compañías inmobiliarias cotizadas, es uno de los mercados más destacados de Europa gracias a su cultura de inversión en capital, elevada transparencia y tradición empresarial. El compromiso histórico de los ciudadanos con la inversión en equity ha favorecido el crecimiento de sus grandes grupos industriales y, en la actualidad, sostiene también el dinamismo del sector inmobiliario cotizado. El modelo sueco evidencia cómo la transparencia y la participación accionarial pueden apuntalar resiliencia y crecimiento, un aprendizaje con eco más allá de Escandinavia.
Al mismo tiempo, las compañías inmobiliarias cotizadas europeas no pueden obviar el contexto global. REIT estadounidenses como Digital Realty y Realty Income aprovecharon la conferencia para trasladar un mensaje de confianza en Europa, destacando que la audacia, la innovación y una gestión financiera disciplinada son factores esenciales para generar valor. Su planteamiento se sintetizó en una idea clave: optimizar tanto activos como pasivos en un ciclo en el que el apalancamiento será examinado con mayor rigor.
En este marco, la conferencia acogió el lanzamiento de la Global REIT Alliance (GRA), una red internacional que conecta asociaciones REIT de distintos países con el objetivo de promover políticas más eficaces, armonizar estándares y reforzar la cooperación. Para Europa, que sigue cediendo terreno frente a Estados Unidos en materia de capital riesgo y retención de empresas de alto crecimiento, esta coordinación global puede convertirse en un factor decisivo.
Perspectivas y retos para el nuevo ciclo europeo
Pese a la volatilidad del entorno, el sentimiento en Estocolmo se mostró moderadamente positivo. Los asistentes reconocieron los riesgos persistentes, desde las tensiones geopolíticas hasta el bajo crecimiento, pero también pusieron de relieve las oportunidades que ofrece la escala, la consolidación y la diversificación en nuevos segmentos de activos. El lema de la conferencia, “el cambio de poder”, resume la situación: el real estate europeo cotizado debe desenvolverse en un escenario con más deuda, mayores exigencias de transparencia y mercados de capital más volátiles. Con un marco regulatorio armonizado, una estrategia clara hacia los activos alternativos y un refuerzo de la cultura del equity, el sector podría dejar de ser percibido como una opción defensiva y desempeñar un papel central en el próximo ciclo económico de Europa.