Barcelona se coloca en el podio de la inversión inmologística, siendo la ciudad que ha captado el mayor volumen en España durante el primer semestre de 2024, según los últimos datos de Colliers. Respecto al contexto nacional, la consultora revela que en este periodo, la inversión inmologística en el país alcanzó los 649 millones de euros, representando el 11,6% del total de la inversión inmobiliaria. Esto supone una contracción del 13,1% en comparación con el mismo período de 2023 y una disminución del 6% respecto a la media semestral de 2023. A pesar de este retroceso, el sector logístico sigue mostrando solidez, impulsado principalmente por el crecimiento del comercio electrónico, que ha registrado un aumento del 14%.
Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers, afirma: "Esta desaceleración se debe principalmente a la dificultad para encontrar productos con las rentabilidades esperadas por los inversores. Aun así, el interés en activos logísticos se mantiene, con un enfoque en productos de valor añadido que permiten mejores rendimientos a través del desarrollo o reposicionamiento de activos".
El volumen de inversión refleja también una creciente relevancia de los criterios ESG, considerados esenciales por los inversores. En cuanto a la distribución de la inversión, 376 millones de euros se destinaron en el primer trimestre y 273 millones en el segundo. Barcelona fue la ciudad que captó la mayor parte de la inversión, con el 33% del total (214 millones de euros), seguida de Madrid con el 29% (189 millones de euros) y Valencia con el 19% (124 millones de euros). Estas tres ciudades concentraron el 81% de la inversión total en el ámbito logístico a nivel nacional.
Tendencias en alquiler y contratación logística
En cuanto a la contratación logística, la Zona Centro mantuvo un buen ritmo en el primer semestre de 2024, alcanzando los 466.000 metros cuadrados, lo que representa un incremento del 30% en comparación con el mismo período de 2023. Sin embargo, estos resultados aún están por debajo de los registrados en el primer semestre de 2022, un año considerado récord para el sector.
El mercado logístico en Cataluña también experimentó un repunte significativo en el primer semestre de 2024, con un take-up de 224.000 metros cuadrados. Esta tendencia supone un cambio notable respecto a 2023, año en el que, con excepción del primer trimestre, los niveles de absorción fueron inferiores a los 100.000 metros cuadrados.
Por su parte, en Valencia, la contratación logística se ralentizó en la primera mitad del año, con un take-up de 75.000 metros cuadrados al cierre del semestre. Esta desaceleración se atribuye principalmente a la falta de disponibilidad de naves construidas a riesgo, más que a una disminución de la demanda.
En cuanto a las rentas prime de las naves logísticas estándar, Barcelona experimentó un ligero aumento hasta los 8,5 euros por metro cuadrado al mes, mientras que en Madrid las rentas se situaron en 6,5 euros por metro cuadrado al mes. En Valencia, las rentas prime se mantuvieron estables, alcanzando un máximo de 5,5 euros por metro cuadrado al mes.
Disponibilidad y stock en las principales ciudades
En Madrid, el stock logístico superó los 14,6 millones de metros cuadrados al cierre del primer semestre de 2024, impulsado por nuevos desarrollos. Este incremento, junto con una contratación neta moderada, elevó la tasa de disponibilidad al 9,8%, un aumento del 0,50% en comparación con el cierre de 2023. Este aumento en la disponibilidad se debe principalmente a las entregas a riesgo de nuevos desarrollos que aún no han sido alquilados.
En Valencia, el stock logístico se mantuvo prácticamente sin variaciones, cercano a los 4 millones de metros cuadrados, mientras que la tasa de disponibilidad continuó disminuyendo, alcanzando niveles históricamente bajos.
Rafael Paz, director de la oficina de Valencia en Colliers, explica que el mercado de Valencia sigue manteniendo una baja tasa de disponibilidad y expresó su confianza en que los nuevos desarrollos en los polígonos de Loriguilla, Moncada y Aldaia serán absorbidos, siempre que se mantenga el promedio de contratación observado en los últimos años. Paz también destaca el desfase en los plazos de entrega de estos proyectos como un factor clave.
Por su parte, Oriol Gual, director nacional de I&L en Colliers, comenta que Madrid sigue concentrando gran parte de la demanda de los operadores logísticos, lo que también genera interés entre promotores e inversores. Sin embargo, la alta disponibilidad en la capital ha llevado a los inversores institucionales a centrar su atención en el mercado catalán, con un creciente interés en el valenciano. Gual añade que la reactivación de la demanda en Cataluña durante el segundo trimestre sugiere un creciente interés por parte de los inversores CORE, mientras que la escasez de establecimientos logísticos de calidad en Valencia convierte a esta región en un escenario propicio para el desarrollo de nuevos proyectos a riesgo.