Tras tres jornadas de actividad, celebradas del 10 al 12 de marzo en el marco de MIPIM, el programa de Investor Talks impulsado por Iberian Property en el Barcelona Catalonia Pavilion cerró su agenda con tres sesiones centradas en la colaboración entre ciudades a escala internacional, el papel de las grandes infraestructuras científicas como motor de desarrollo urbano y la evolución del mercado logístico catalán ante la escasez de suelo, las exigencias en materia de sostenibilidad y el aumento de la competencia global.
En conjunto, los debates aportaron una visión de cierre sobre la estrategia con la que Cataluña busca posicionarse en un entorno inmobiliario europeo cada vez más competitivo.
Lisboa y Barcelona: dos ciudades ibéricas ante presiones urbanas similares
La jornada arrancó con un diálogo entre dos ciudades que afrontan desafíos urbanos cada vez más parecidos: Lisboa y Barcelona.
Moderado por Alexandre Lima, director de Iberian Property, el encuentro reunió a Vasco Moreira Rato, concejal de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Lisboa, y a Elena Amat, gerente de Coordinación Metropolitana y Grandes Transformaciones Urbanas del Ayuntamiento de Barcelona.
Pese a desenvolverse en marcos nacionales distintos, ambas ciudades comparten presiones similares vinculadas al crecimiento demográfico, el acceso a la vivienda y la necesidad de mantener su competitividad internacional.
Uno de los primeros asuntos abordados fue la posición de Lisboa como capital de Portugal. Vasco Moreira Rato señaló que la presencia de instituciones nacionales, representación diplomática y organismos de la administración central contribuye de forma natural a aumentar la visibilidad internacional de la ciudad y puede favorecer la atracción de inversión. No obstante, advirtió de que esa condición institucional no garantiza por sí sola el éxito a largo plazo. En este sentido, subrayó que las ciudades deben adaptarse de forma continua al crecimiento económico, procurando al mismo tiempo que ese desarrollo revierta en la población local. La vivienda asequible, la regeneración urbana y la captación de talento figuran, por tanto, entre los ejes de la estrategia lisboeta.
Los proyectos de transformación urbana ocupan un lugar destacado en ese planteamiento. El concejal destacó iniciativas como Unicorn Factory Lisboa, que ha contribuido a reorientar antiguos espacios industriales hacia distritos de innovación vinculados a la actividad emprendedora y a las compañías tecnológicas. También se refirió a la celebración de la Web Summit como uno de los hitos que, a su juicio, reflejan la apertura de la ciudad al diálogo y a la llegada de inversores internacionales. Al mismo tiempo, Lisboa sigue analizando referencias exteriores, entre ellas el distrito 22@ de Barcelona, citado como uno de los programas de regeneración urbana más ambiciosos de Europa.
Desde la perspectiva de Barcelona, el posicionamiento estratégico presenta matices distintos. Elena Amat explicó que la solidez de los clústeres económicos de la ciudad, su proyección internacional y la dimensión de su área metropolitana configuran una base suficiente para captar el interés del inversor global. Además, precisó que la estrategia de desarrollo de Barcelona opera cada vez más en la escala metropolitana, que abarca 36 municipios y cerca de cinco millones de habitantes. La coordinación de infraestructuras, vivienda y actividad económica en un territorio de esta dimensión añade complejidad, aunque también permite articular un sistema urbano más diversificado.
La escasez de suelo constituye, además, un reto especialmente acusado en Barcelona en comparación con Lisboa. La limitada disponibilidad de espacios para crecer obliga, según se expuso durante la sesión, a priorizar la regeneración, la densificación y un uso más eficiente del suelo ya urbanizado.
El acceso a la vivienda apareció también como una preocupación compartida. Ambas ciudades buscan fórmulas para ampliar la oferta sin comprometer las condiciones necesarias para que la inversión privada siga siendo viable. Alcanzar ese equilibrio resulta clave para atraer capital internacional sin deteriorar la cohesión social. Aunque existe competencia puntual por determinadas inversiones, Vasco Moreira Rato defendió que la cooperación en la península ibérica puede contribuir a mejorar el atractivo conjunto de la región. En su opinión, los inversores valoran especialmente la estabilidad y la previsibilidad, de modo que una mayor colaboración entre ciudades como Lisboa y Barcelona puede consolidar la imagen del sur de Europa como destino fiable para el capital a largo plazo.
La conversación concluyó con una referencia a la participación de ambas ciudades en Mayors for Housing, una alianza integrada por 27 ciudades europeas que trabaja de forma conjunta para responder a la escasez de vivienda y reclamar más instrumentos de actuación en el ámbito comunitario.
Parc de l’Alba: un distrito científico como motor del desarrollo metropolitano
La siguiente sesión se centró en uno de los proyectos urbanísticos más ambiciosos de Cataluña: Parc de l’Alba, presentado por Carlos Cordón, alcalde de Cerdanyola del Vallès, en una conversación con Ester Pujol, directora de Desarrollo Social y Económico del Área Metropolitana de Barcelona (AMB).
Situado al norte de Barcelona, el proyecto abarca cerca de 400 hectáreas, lo que lo sitúa entre los mayores desarrollos urbanos vinculados a la actividad científica del sur de Europa.
En el centro del ámbito se encuentra el sincrotrón ALBA, una gran infraestructura científica ya en funcionamiento y considerada una de las instal0aciones de investigación más avanzadas del arco mediterráneo.
Dentro de la estrategia de desarrollo de Cataluña, esta infraestructura actúa como elemento tractor. La concentración en una misma zona de equipamientos científicos, instituciones académicas y empresas privadas busca generar un ecosistema capaz de atraer laboratorios, centros corporativos de I+D y startups tecnológicas. A ello se suma la proximidad de la Universitat Autònoma de Barcelona y del Parc Tecnològic del Vallès, que configura un ecosistema de innovación apoyado en la conexión entre investigación, formación y actividad empresarial.
No obstante, Parc de l’Alba está planteado como algo más que un campus científico. El planeamiento integra vivienda, actividad económica e infraestructura verde dentro de un mismo desarrollo urbano.
El ámbito contempla unas 3.500 viviendas, una parte de ellas vinculadas a programas de vivienda pública, además de 1,3 millones de m2 destinados a actividades económicas. El objetivo es configurar un distrito mixto en el que investigadores, emprendedores y residentes puedan vivir y trabajar en un mismo entorno. La infraestructura verde ocupa también un papel relevante: alrededor de 160 hectáreas se mantendrán como zonas verdes, con la intención de preservar el paisaje natural y conectar el ámbito con los ecosistemas del entorno.
Según explicó Cordón, el proyecto ha entrado ya en una fase de ejecución. Las obras de urbanización avanzan en distintas áreas del desarrollo, mientras que ya hay parcelas logísticas disponibles para su comercialización y suelos preparados para centros de datos y edificios de oficinas actualmente en el mercado.
La siguiente fase del desarrollo se centrará en el componente residencial, en línea con el objetivo de convertir este ámbito en un barrio plenamente integrado.
Para Cataluña, Parc de l’Alba se plantea como una actuación estratégica de crecimiento que combina diversificación económica y expansión urbana. La integración de infraestructura científica, vivienda y actividad innovadora busca contribuir al desarrollo de la economía del conocimiento y, al mismo tiempo, ampliar la oferta residencial en el ámbito metropolitano.
El sector logístico catalán: crecimiento, limitaciones y competencia global
La última sesión del programa puso el foco en uno de los segmentos inmobiliarios con mayor proyección internacional en Cataluña: la logística. En la mesa redonda participaron Cristian Oller, SVP y head of asset management para el sur de Europa en Prologis; Alberto Larrazábal, head of investment and business development de Valfondo; y Enrique Losantos, consejero delegado de JLL España.
El liderazgo logístico de Cataluña está estrechamente vinculado a su red de infraestructuras, en especial al Puerto de Barcelona, que actúa como uno de los principales nodos de entrada para el comercio internacional y las cadenas de suministro. Según explicó Cristian Oller, la combinación de puerto, red ferroviaria, aeropuerto y conexiones por carretera sitúa a Cataluña como el principal mercado logístico de España. No obstante, ese posicionamiento también ha generado nuevos retos.
El más inmediato es la escasez de suelo en la primera corona logística de Barcelona. La disponibilidad de espacio es muy reducida, lo que provoca un déficit estructural de oferta y presiona al alza las rentas. Aunque esta situación favorece a los propietarios de activos ya operativos, también está llevando a inversores y ocupantes a considerar otros enclaves, como el Vallès, Tarragona e incluso Lleida.
Desde la óptica del mercado de inversión, Enrique Losantos señaló que los fondos han estado entre los compradores más activos en el sector logístico de la región. Muchos de ellos siguen una estrategia basada en la adquisición de activos individuales para, posteriormente, integrarlos en portfolios de mayor tamaño con capacidad de atraer a compradores institucionales. Sin embargo, la configuración de grandes plataformas logísticas se enfrenta a obstáculos como la fragmentación de la propiedad del suelo y la escasa disponibilidad de parcelas de gran dimensión para nuevos desarrollos.
Las exigencias en materia de sostenibilidad están condicionando también las estrategias de desarrollo. Según apuntó Larrazábal, la promoción logística especulativa se ha vuelto más compleja a medida que los estándares ESG y los requerimientos energéticos elevan los costes de construcción. Los promotores incorporan cada vez más sistemas de energías renovables, infraestructuras de electrificación y tecnologías avanzadas en los edificios. En muchos casos, estas inversiones se comparten parcialmente con los inquilinos para que las mejoras vinculadas a sostenibilidad puedan trasladarse a las estructuras de rentas. A ello se suma otra limitación emergente: la capacidad eléctrica disponible.
Entre las prioridades señaladas por los ponentes figuraron la modernización del parque logístico más antiguo de Cataluña y una mayor colaboración entre administraciones públicas y promotores privados como condición para sostener la competitividad de la región a largo plazo. Algunos municipios siguen percibiendo los inmuebles logísticos como naves de escaso valor añadido, pese a la evolución del sector hacia centros operativos con un alto componente tecnológico, vinculados al empleo, la automatización y sistemas de transporte más eficientes.
El entorno competitivo es, además, cada vez más internacional. Aunque Cataluña mantiene su posición como principal hub logístico de España, el sector compite ya de forma directa con mercados en expansión como Polonia y Eslovaquia, donde la disponibilidad de suelo y los costes de desarrollo suelen ser más bajos.
Con la vista puesta en la próxima década, los participantes coincidieron en que Cataluña seguirá siendo una de las principales plataformas logísticas del sur de Europa. No obstante, mantener esa posición exigirá seguir invirtiendo en infraestructuras, agilizar la tramitación administrativa y mejorar la coordinación público-privada para activar nuevas oportunidades de desarrollo.
Una visión de cierre
El cierre del programa de Barcelona Catalonia en MIPIM sirvió para consolidar varios de los ejes que habían ido apareciendo a lo largo de la semana.
Desde la cooperación metropolitana entre las ciudades que integran el entorno catalán y su diálogo con otros mercados ibéricos, como Lisboa, hasta los desarrollos urbanos vinculados a la ciencia, la salud y las life sciences, pasando por el papel de las oficinas en la atracción y retención de talento, la aportación del retail a la actividad urbana y a la calidad de vida, y la función estratégica de la logística, los debates dibujaron una aproximación al desarrollo urbano basada en una visión económica integrada.
Más que presentar proyectos inmobiliarios de forma aislada, la plataforma institucional de la región puso el acento en la necesidad de conectar planificación urbana, infraestructuras y ecosistemas de innovación dentro de estrategias coherentes a largo plazo.
En un contexto europeo cada vez más competitivo, esa capacidad de coordinación se perfila como uno de los principales activos de Cataluña.