El mercado inmobiliario español afronta 2026 con una previsión de mayor actividad, aunque condicionado por desequilibrios estructurales que siguen afectando al desarrollo de vivienda. Esa fue la síntesis que trasladó Orson Alcocer, socio de Hogan Lovells, durante el Desayuno Editorial 'Nuevas perspectivas inmobiliarias para 2026', patrocinado por Urbanitae, Gesvalt y Cano y Escario, donde combinó un mensaje de confianza en la evolución del sector con una reflexión crítica sobre los obstáculos que enfrenta la promoción residencial.
Alcocer defendió que, pese a las incertidumbres, el mercado se comportará de forma positiva en 2026. A su juicio, existe un consenso amplio en torno a un ejercicio de dinamismo, con el living —en todas sus modalidades— como principal foco de interés inversor. No se trata únicamente de vivienda en sentido tradicional, sino de un ecosistema residencial más amplio que concentra distintas fórmulas y que está captando capital institucional.
Ese escenario encuentra respaldo en las previsiones sectoriales. La inversión inmobiliaria en España podría crecer entre un 5% y un 10% en 2026, tras cerrar 2025 con más de 18.400 millones de euros, un 31% más que en 2024 y el mayor volumen desde 2018, según el informe Real Estate Market Outlook 2026 de CBRE, que sitúa el volumen previsto para este ejercicio entre los 19.000 y los 21.000 millones de euros. El estudio apunta a un entorno de mayor visibilidad para la toma de decisiones, apoyado en la estabilidad de los tipos de interés en torno al 2% y en la mejora de las condiciones de financiación.
En ese contexto, el living continuará siendo el principal destino del capital, impulsado por la demanda estructural de alquiler y por el interés del inversor institucional. El déficit estructural de vivienda, estimado en más de 700.000 unidades, junto con una necesidad anual de entre 150.000 y 200.000 nuevas viviendas, mantiene la presión sobre el mercado.
El desafío estructural de la promoción
Sin embargo, más allá del ciclo inversor, Alcocer centró su intervención en los factores que siguen lastrando la generación de nueva oferta. No se refirió únicamente a la escasez de suelo, sino también a las dificultades asociadas a la generación de edificabilidad y a los plazos de tramitación urbanística, que calificó de especialmente prolongados, “a los que hay que añadir los diez años de crisis en los que no se hizo nada”.
A estos elementos sumó la falta de apoyo por parte de las administraciones públicas, que, en su análisis, continúa dificultando el desarrollo de nuevos proyectos residenciales.
Durante el encuentro se planteó la necesidad de avanzar hacia un cambio estructural en el modelo de promoción, basado en una mayor colaboración entre la Administración y las promotoras privadas. El objetivo sería facilitar que la promoción residencial pueda consolidarse como un producto más alineado con los criterios de inversión institucional, algo que hoy se ve condicionado por los plazos y por el marco fiscal vigente.
Alcocer apuntó que la combinación de tiempos administrativos extensos y un entorno fiscal complejo introduce incertidumbre y reduce la previsibilidad necesaria para atraer capital institucional de forma sostenida. La estabilidad regulatoria y la agilización de procesos aparecen así como variables determinantes para que el living pueda absorber el volumen de inversión que el mercado anticipa.
La previsibilidad se consolida como un elemento clave para que el interés inversor se traduzca en desarrollos reales. En esa misma línea se pronunció Sergio Arana, director de Real Estate de Urbanitae, durante el mismo desayuno, al señalar que uno de los grandes retos del inmobiliario en 2026 pasa por convertir ese interés inversor en proyectos viables.
Pese a estas limitaciones estructurales, el socio de Hogan Lovells insistió en que el mensaje predominante para 2026 es de optimismo: el residencial será el foco, pero la actividad se extenderá al conjunto de los sectores inmobiliarios, en un ejercicio que el mercado prevé dinámico.