La sostenibilidad ha entrado de lleno en el análisis financiero del activo inmobiliario. Ya no se valora solo desde el cumplimiento normativo o la reputación corporativa, sino por su impacto en la viabilidad económica y en el acceso a la financiación. Sobre esa idea articuló su intervención Pablo Alonso, director de Financiación Sostenible para Empresas en Santander España, durante el Desayuno Editorial ‘Sostenibilidad y el reto de la financiación’, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Kömmerling.
Desde la óptica bancaria, Alonso puso el foco en el efecto económico de la transición. “La regulación europea marca el camino; no se trata tanto de cumplir con la normativa como de analizar cómo impacta en la viabilidad económica de los activos a largo plazo”, señaló.
Uno de los ejes de su intervención fue la lectura financiera de la normativa europea. En ese marco, la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD) obliga a propietarios y gestores a anticipar el CAPEX necesario para la rehabilitación, ya que retrasar esas actuaciones incrementa el riesgo de obsolescencia energética. También se refirió a la Taxonomía europea, concebida para establecer un lenguaje común, pero con efectos que alcanzan a la valoración y financiación de los activos.
Ese marco, explicó, ya se deja notar en el mercado. “Estamos viendo cómo activos mejor gestionados, más eficientes y con un plan de transición calendarizado están teniendo un mejor acceso a la financiación. Aquellos que no cuentan con ese plan están experimentando mayores fricciones. Y ese riesgo de obsolescencia regulatoria se refleja en el valor de los activos y en las estructuras financieras”, afirmó.
A su juicio, no se trata de un “castigo verde”, sino de una asignación más precisa del riesgo. “Al final, medir te permite gestionar mejor”, resumió.
Más allá de lo expuesto en el desayuno, esa lógica empieza a reflejarse también en el comportamiento del mercado. Los activos con mejores credenciales sostenibles tienden a captar mayores rentas, sufrir menos descuento, atraer más liquidez y acceder en mejores condiciones a la financiación, y esa combinación termina trasladándose a la valoración. No se trata de una revalorización automática por el mero hecho de contar con una etiqueta verde, sino de un efecto acumulativo vinculado a la capacidad del activo para adaptarse, reducir incertidumbre y mantener su competitividad.
En oficinas, por ejemplo, Savills sitúa en torno al 18% la prima media de renta verde en Europa para los edificios con las calificaciones más altas frente a los no certificados. Otra referencia de la misma firma la sitúa en el entorno del 10% para activos Grade A con certificación verde, lo que confirma la existencia de esa prima, aunque con diferencias según mercado y producto. A ello se suma el factor financiero. En su encuesta de préstamos bancarios del segundo trimestre de 2025, el BCE señaló que los bancos de la zona euro aplicaron una relajación de los estándares de crédito para inmuebles con alta eficiencia energética y un endurecimiento para los de baja eficiencia. En vivienda, el impacto neto sobre esos estándares fue del -14% para edificios con alta eficiencia y del 25% para los de baja eficiencia.
En paralelo, JLL constata que el mercado ya incorpora un brown discount. Según su encuesta, el 69% de los inversores afirmó haber observado caídas de valor de entre 0 y 100 puntos básicos asociadas a factores como la ineficiencia energética o una mayor exposición al riesgo físico climático. A ello se añade otra señal relevante: en julio de 2025, el BCE anunció que adaptará su marco de colaterales para incorporar un climate factor frente a riesgos de transición climática, con aplicación prevista para la segunda mitad de 2026. Aunque no se trata de una medida de valoración inmobiliaria directa, sí evidencia que el riesgo climático está entrando en la arquitectura financiera.
Alonso destacó el papel de las certificaciones como lenguaje común para comparar activos y apuntó también a la creciente relevancia de los datos de consumo en uso, llamados a reducir la distancia entre lo que el inmueble acredita sobre el papel y su comportamiento real. Para el ámbito financiero, esa información resulta clave a la hora de anticipar riesgos y estructurar operaciones con mayor precisión.
Explicó además que en el portfolio inmobiliario de Santander se integran tanto el riesgo físico como el de transición energética, con una visión conjunta del riesgo climático. “Es un elemento absolutamente estructural”, señaló.