La sostenibilidad de un edificio no se decide únicamente en la mesa de diseño. Una vez el activo entra en operación, surge una de las cuestiones más relevantes para el sector: comprobar hasta qué punto responde a lo previsto en proyecto y cómo corregir esa distancia cuando no sucede. Sobre esa brecha entre diseño y uso efectivo del inmueble giró la intervención de Mara Rodríguez Hermida, Technical Manager de BREEAM España, durante el Desayuno Editorial de Observatorio Inmobiliario ‘Sostenibilidad y el reto de la financiación’, patrocinado por Kömmerling.
A partir de esa premisa, Rodríguez Hermida situó el foco en la necesidad de cerrar el performance gap entre lo proyectado y el funcionamiento del activo. A su juicio, ese desfase obliga a ir más allá de los requisitos iniciales y avanzar hacia herramientas capaces de medir con mayor precisión el rendimiento del edificio una vez está en uso.
Del diseño al uso: medir el rendimiento real del edificio
En ese punto, explicó el papel de BREEAM ES En Uso como una herramienta que permite identificar en qué situación se encuentra el activo, definir posibles mejoras y volver a certificarlo al cabo de tres años. De este modo, se introduce una lógica de medición continua que ofrece una imagen más fiel de su rendimiento.
Rodríguez subrayó, además, que esta información no solo sirve para conocer mejor cada inmueble de forma individual, sino también para comparar una cartera de edificios y detectar cuáles ofrecen mejores resultados y cuáles requieren actuación. Los datos objetivos se convierten así en una base útil para orientar decisiones de gestión y mejora.
Ese planteamiento gana peso en un mercado en el que la evaluación del edificio en operación ha reforzado su presencia dentro de la propia actividad certificadora. BREEAM España señaló en octubre de 2025 que en 2024 emitió 515 certificados, un 4% más que el año anterior, y que el esquema En Uso concentró el 35,9% del total, prácticamente al mismo nivel que Nueva Construcción. Eso equivale a cerca de 185 certificados emitidos en un solo ejercicio y refuerza la idea de que la sostenibilidad del parque ya operativo se ha convertido en una línea de trabajo cada vez más relevante para propietarios, gestores e inversores.
A esa creciente presencia del edificio en uso se suma su utilidad como soporte de reporting y comparación dentro de estrategias de portfolio. La documentación técnica de BREEAM España sobre su alineación con GRESB, uno de los principales marcos de reporte ESG del sector inmobiliario, señala que BREEAM ES En Uso cubre 33 indicadores de esa evaluación y puede contribuir con 48 puntos en la parte relativa al edificio y con 71 en la de gestión. Además, la certificación de edificios representa el 11% de la puntuación de la evaluación GRESB Real Estate 2024. Más allá del sello, estos datos refuerzan la idea de que la medición en fase de uso sirve también para ordenar información, facilitar el reporting y comparar activos con criterios homogéneos dentro de una estrategia de portfolio.
El análisis de ciclo de vida entra en la gestión y en la regulación
Durante su participación en el desayuno, la representante de BREEAM España también repasó la evolución del sector en relación con el análisis de ciclo de vida del edificio. Recordó que, cuando se empezó a adaptar la metodología en España, uno de los requisitos consistía en incorporar ese análisis tanto en obra nueva como en edificación existente, pero el mercado todavía no estaba preparado para asumirlo con normalidad. Por ello, en una primera fase se optó por valorar que los productos contaran con ecoetiqueta.
Según explicó, esa situación ha cambiado. Aunque no todos los productos disponen hoy de un análisis completo de ciclo de vida, ya existe suficiente información sectorial para alimentar bases de datos y desarrollar evaluaciones más rigurosas. A partir de esa evolución, defendió la conveniencia de incorporar este análisis en fases tempranas del diseño para prescribir mejor determinadas soluciones y anticipar con más precisión el comportamiento del edificio a largo plazo.
Ese avance técnico coincide, además, con un marco regulatorio europeo que empieza a trasladar el análisis de ciclo de vida desde el terreno metodológico al normativo. La Comisión Europea precisó en diciembre de 2025 que los Estados miembros deberán publicar antes de enero de 2027 una hoja de ruta para introducir valores límite del potencial de calentamiento global a lo largo del ciclo de vida de los edificios nuevos. Asimismo, su cálculo y divulgación se exigirá primero en los edificios de nueva planta de más de 1.000 m2 desde 2028 y después en el conjunto de la obra nueva desde 2030. En España, este aterrizaje regulatorio ya asoma tanto en el borrador de modificación del Código Técnico de la Edificación, que incorpora la exigencia básica HSA 1 Potencial de Calentamiento Global, como en el borrador del Plan Nacional de Renovación de los Edificios.
Ese cruce entre sostenibilidad, coste y financiación gana además peso en un contexto en el que la mejora del parque edificado deja de ser solo una cuestión ambiental. La edificación representa en España el 40% del consumo energético y el 36% de las emisiones de gases de efecto invernadero, mientras que el proyecto de Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 señala que entre 2018 y 2025 el Gobierno ha movilizado 20.988 millones de euros en medidas de financiación y ayudas vinculadas a este ámbito. La medición del comportamiento real del activo y la incorporación del ciclo de vida empiezan así a tener una traducción más directa en la lógica económica de las intervenciones.
En esa etapa inicial, añadió la portavoz de BREEAM, tanto el análisis ambiental como el de costes resultan fundamentales para que el activo funcione mejor y para evaluar cómo se comportará a lo largo de 20, 30 o 50 años. Su intervención planteó así una idea de fondo: la sostenibilidad del inmobiliario no puede limitarse a la intención de proyecto ni al cumplimiento formal de ciertos parámetros, sino que exige medición, comparación y una visión de ciclo de vida capaz de acompañar al edificio durante toda su operación.