La sostenibilidad se ha situado en el centro de los cambios que atraviesa la edificación. Durante el Desayuno Editorial ‘Sostenibilidad y el reto de la financiación’, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Kömmerling, Justo Orgaz, arquitecto colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), analizó cómo el nuevo marco regulatorio y ambiental está modificando la forma de construir y de pensar la arquitectura y la ciudad.
Para Orgaz, el momento actual resulta especialmente relevante porque los grandes objetivos globales colocan al sector ante la posibilidad de contribuir de forma directa a su cumplimiento. A su juicio, el cambio de enfoque es claro: ya no se trata solo de reducir impacto para atender una exigencia normativa, sino de generar valor a partir de ese proceso. Ese desplazamiento abre, en su opinión, un nuevo horizonte para la arquitectura, que históricamente ha respondido a las necesidades de la sociedad y que encuentra ahora un nuevo campo de actuación.
En esa línea, vinculó esta evolución con la posibilidad de desarrollar un nuevo lenguaje arquitectónico, capaz de mejorar la habitabilidad, reducir el impacto ambiental y contribuir a definir la ciudad del futuro. En Madrid, situó esa reflexión en el proyecto Madrid 2050, impulsado por el COAM para anticipar y orientar el modelo urbano de la capital en las próximas décadas.
La regulación marca el ritmo del cambio
Orgaz señaló que la arquitectura ha trabajado tradicionalmente desde una lógica de anticipación y respuesta a las demandas sociales, pero advirtió de que hoy es el marco regulatorio el que ejerce una tracción determinante sobre el sector. En sus palabras, “la visión del arquitecto es siempre de anticipación, de respuesta a las demandas de la sociedad. Ahora, el marco regulatorio tiene tanta tracción que vamos todos detrás de él”.
A su entender, se trata de un cambio estructural, porque incorpora de forma definitiva una dimensión ambiental que obliga a replantear el ejercicio profesional. La sostenibilidad, afirmó, no puede abordarse como una capa añadida al final del proceso, sino que debe integrarse desde el origen del proyecto. Hablar del desempeño de un edificio implica, en ese sentido, considerar su comportamiento a lo largo de todo su ciclo de vida.
El arquitecto reconoció además que el sector todavía no se encuentra en el escenario deseado y que el debate entre riesgo y oportunidad sigue abierto. Aun así, consideró que cada vez gana más peso la segunda lectura, en la medida en que la transformación ya no es opcional. En el contexto europeo, recordó, existe el mandato de avanzar hacia un parque edificado de cero emisiones en 2050, lo que eleva de forma progresiva el nivel de exigencia.
Uno de los puntos centrales de su intervención fue la reflexión sobre los criterios que determinan si conviene rehabilitar, transformar o mantener un edificio. Orgaz señaló que, por ahora, estas decisiones siguen respondiendo principalmente a razones operativas. Aunque admitió que los objetivos de aprovechamiento y explotación pueden alinearse con la reducción del impacto ambiental, matizó que el criterio estrictamente medioambiental todavía no suele ser suficiente, por sí solo, para justificar una intervención.
Salvo que existan ayudas públicas o una estrategia definida a nivel de portfolio, los condicionantes económicos y funcionales siguen teniendo un peso decisivo. Los criterios ambientales avanzan así en diálogo con la lógica de operación del activo, lo que refleja que su peso en la toma de decisiones inmobiliarias todavía está en fase de consolidación.
De las certificaciones al seguimiento del desempeño
Orgaz también se detuvo en el papel de las herramientas de certificación y de los marcos comunes impulsados desde Europa para ordenar este proceso. En su análisis, la proliferación de estos instrumentos ha contribuido a fijar estándares compartidos y a construir un lenguaje técnico común, en línea con iniciativas como LEVEL(s) y con la posterior consolidación de la Taxonomía como sistema de referencia internacional.
Defendió además que estas herramientas son creíbles y que han aportado valor e innovación al sector. A su juicio, todavía tienen recorrido, especialmente en su evolución hacia sistemas más dinámicos de seguimiento del desempeño ambiental de los activos. En ese sentido, apuntó que las certificaciones dejarán de ser únicamente un sello estático para convertirse, cada vez más, en repositorios de datos capaces de ofrecer una lectura más precisa y continuada del comportamiento ambiental de los edificios.
Ese paso de la certificación puntual a la medición continua resulta relevante en un contexto en el que inversores, propietarios y gestores necesitan información más detallada para evaluar riesgos, oportunidades y capacidad de adaptación de sus carteras, como expuso también en el mismo desayuno Mara R. Hermida, Technical manager de BREEAM España, al analizar la importancia de medir en uso como clave para evaluar la sostenibilidad real del edificio.
La economía circular más allá de los residuos
Otro de los ejes de su intervención fue la economía circular, un ámbito que, según señaló, suele asociarse de forma simplificada a la generación de residuos, cuando en realidad remite al impacto derivado de la extracción de materias primas. No en vano, la construcción y la edificación concentran en la UE alrededor de la mitad de todos los materiales extraídos, mientras que los residuos de construcción y demolición suponen más de un tercio del total generado. Desde esa óptica, defendió que el debate evolucionará hacia una aproximación más amplia, del mismo modo que ya ha sucedido con la huella ambiental o el carbono embebido.
En concreto, planteó que el sector terminará incorporando el concepto de huella material como una variable relevante para medir el impacto de los edificios. Para Orgaz, este enfoque tendrá que traducirse antes o después en un parámetro útil también para los inversores, de manera que puedan evaluar sus decisiones no solo desde una perspectiva financiera u operativa, sino también a partir del impacto material asociado al activo.
En ese contexto, la tasa de uso circular de materiales alcanzó el 12,2% en la UE en 2024, un máximo histórico que, sin embargo, apenas mejora en 0,1 puntos respecto a 2023 y en un punto frente a 2015. La UE se ha fijado como objetivo elevar este indicador hasta el 23,2% en 2030, lo que refleja que la sustitución de materias primas primarias por materiales recuperados sigue siendo todavía limitada.
A esa presión sobre los recursos se suma, además, su traducción económica. Como ejemplo, los costes directos de construcción en edificación residencial aumentaron un 5,46% interanual en 2025, hasta 185,42 puntos, en un índice elaborado por ACR a partir de precios pagados en la Comunidad de Madrid, que atribuye parte de esa subida al encarecimiento de materiales como el acero corrugado.
Su planteamiento amplía así el marco con el que se analiza la sostenibilidad en edificación. No se trataría únicamente de observar el consumo energético o las emisiones en fase de uso, sino también de incorporar variables ligadas a los recursos necesarios para construir, mantener o transformar un edificio.