El evento, celerado en el Colegio de Arquitectos de Madrid, ha contado con la participación de Lorena del Valle, head of development de Unibail-Rodamco-Westfield y socia WIRES, como moderadora del panel de debate, junto a Marta Lora-Tamayo, directora de cátedra de la UNED; Luis Cesteros, director de urbanismo de Tornos Abogados; Mercedes Torrejón, directora de urbanismo de CREA Madrid Nuevo Norte; Cristina Asenjo, head of development de Bain Capital y socia WIRES, Esther Escapa, directora de adquisiciones y desarrollo de AXA AM.
En el encuentro se ha puesto el foco en la importancia que adquieren los criterios ESG también en el desarrollo urbanístico. En este sentido, Esther Escapa ha apuntado que “las preocupaciones relacionadas con la sostenibilidad en el mundo inversor las ha habido desde hace mucho tiempo, sin embargo, es desde 2018 hasta hoy cuando vemos que éstas están más estructuradas, con parámetros claros de medición y objetivos cuantificables más que cualitativos”.
Criterios de sostenibilidad
Hoy, la sostenibilidad es uno de los primeros puntos en la agenda de un inversor. Los criterios que se tienen en cuenta principalmente son las medidas relacionadas con la eficiencia energética, bien en el desarrollo o bien en la compra de un activo que ya existe, la implementación de etiquetas verdes, que suponen una herramienta útil por sus criterios claros de implementación (LEED, BREEAM y WELL) y la medición de las emisiones de carbono.
Escapa ha hablado también de una nueva generación de fondos que invierten en suelo contaminado con ánimo de descontaminarlo. “Se trata de una pequeña parte del capital, pero que en este contexto de ESG es interesante mencionarlo porque se especializan en este tipo de intervenciones”.
Al hilo de la sostenibilidad, Marta Lora-Tamayo ha recordado que el reto está en que esa transformación genere un producto final que sea una ciudad habitable, que tenga una serie de componentes de sostenibilidad y ambientales máximos. “Ser sostenible no es sólo incluir más zonas verdes, entendiendo sostenibilidad por algo que está más allá de lo ambiental, incluyendo lo económico y lo social”, ha añadido.
Madrid Nuevo Norte será el primer ámbito
urbanístico en Europa en conseguir las
certificaciones LEED y BREEAM del proyecto
El ejemplo de Madrid Nuevo Norte es claro. Mercedes Torrejón ha explicado cómo el desarrollo ha querido incorporar una estrategia para alinearse con los ODS de la Agenda 2030, desarrollando un modelo energético neutro en carbono. Según Torrejón, se ha declarado Área Demostradora de Acción Climática (Área DEMO 360) a uno de los cuatro ámbitos que comprende este proyecto de regeneración urbana: el Centro de Negocios.
Esto implica medidas concretas de neutralidad climática como diseñar un modelo de transporte público cero emisiones, sistema de recogida de residuos de bajas emisiones, compromisos concretos a la hora de gestionar sistemas de drenaje sostenible, así como medidas para la reutilización de agua en parcelas privadas. “Una reducción un 68% mayor frente a los objetivos previstos inicialmente”, según Mercedes Torrejón.
Además, Madrid Nuevo Norte será el primer ámbito urbanístico en Europa en conseguir las certificaciones LEED y BREEAM del proyecto.
Flexibilidad y agilidad administrativa
Se esperan más de 260.000 viviendas en los nuevos desarrollos de la Comunidad de Madrid, 134.00 unidades solo en la capital y casi el 50% de ellas con algún tipo de protección.
Estos desarrollos incluirán más de 14 millones m2 de zonas verdes, el equivalente a once veces el parque del Retiro y se espera generar una población de más de medio millón de habitantes. Todo esto con más de 22.000 millones de euros de inversión. Un gran desafío para Madrid, sus habitantes y todo el sector.
Marta Lora-Tamayo ha resaltado que cabe diferenciar la flexibilidad en el planeamiento de la agilidad en la tramitación. Hacer un planeamiento urbano más flexible supone un cambio de paradigma en el modelo de planeamiento que tenemos desde el año 56. Luis Cesteros diferencia entre tres modelos de urbanismo. El anglosajón aporta un proceso transparente y muy participativo, aunque dado a la corrupción urbanística porque es pactado. Por su parte, el europeo continental está basado en la participación de las administraciones públicas que dirigen todo el proceso (consorcios). La Administración entiende el urbanismo como un servicio público y urbaniza con la colaboración de los privados. Por su parte, el nuestro es un híbrido. Pone el foco en la propiedad del suelo y es el propietario quien realiza el proceso urbanístico.
En los nuevos desarrollos urbanos de la
Comunidad de Madrid habrá más de
260.000 viviendas, la mitad de ellas con
algún tipo de protección, y más de
14 millones de metros cuadrados de
zonas verdes, el equivalente a
once veces el parque del Retiro
Los inversores, según Cristina Asenjo, tienen distintas motivaciones para entrar en la adquisición de suelo. Normalmente, se centran en suelo finalista, que ya ha hecho todo el proceso de planeamiento y no tiene los riesgos asociados a él, y preferiblemente, que sea de un único propietario. “Sin embargo, nos encontramos inversores que entran cada vez antes en la cadena porque o bien invierten en deuda o encuentran ventanas de oportunidad”, ha añadido.
Luis Cesteros ha acabado recordando que la vivienda es un bien de primera necesidad que se ha convertido en un bien de inversión por parte de las administraciones públicas. “No solo las empresas privadas sufren los efectos de este modelo, sino que las propias administraciones deben de reflexionar sobre si la vía fiscal debería de focalizarse, no tanto en el proceso de un bien de primera necesidad, y quizá sí en otros sistemas”.
En cuanto a la fiscalidad, hay que recordar que no son únicamente los impuestos directos os que gravan el proceso urbanístico. “En el proceso de desarrollo de suelo tenemos también las cesiones urbanísticas, 10% mínimo, que repercuten en el precio final de la vivienda”, ha apuntado Cesteros. Ha recordado que todo tiene una repercusión en el precio del suelo que se traslada al producto final. Cada vez hay más cargas desde el ámbito legislativo y fiscal y al aumentar el porcentaje de vivienda protegida incrementará el precio del resto de los usos productivos.
Esther Escapa ha pedido comparar la carga fiscal con el beneficio neto. El resultado es que el ejercicio de producir vivienda desde el suelo finalista hasta la venta del producto final es que el proyecto entrega en impuestos ente 1,2 y 1,8 veces el beneficio neto. Genera más tasas que beneficios.
De esta forma, se echa de la vivienda protegida al dinero más institucional y se deja en manos de cooperativas que tienen un modelo sin los mismos niveles de calidad y sostenibilidad. “La vivienda asequible es un producto muy buscado, pero cuando intentas aterrizarlo te encuentras con competidores que se mueven por otras reglas y encima las tuyas te las cambian”, lamentó Escapa.
Los participantes han estado de acuerdo en que se necesita estabilidad normativa y regulatoria y un módulo que sea flexible, adaptable, que pueda responder a una necesidad real. Además, habría que fomentar fórmulas de colaboración público-privada.