El mercado de residencias de estudiantes en España ha sufrido una gran transformación en los últimos años. La movilidad de estudiantes tanto nacionales como internacionales es cada vez mayor, un hecho que se une al mayor interés por parte de inversores, en busca de una mayor diversificación en sus carteras, y la gran liquidez existente en el mercado de capitales.
Tal y como se recoge en el informe Residencias de estudiantes. Radiografía de un sector en crecimiento elaborado por la consultora inmobiliaria internacional JLL, la cifra de matriculados en universidades ascendió ligeramente durante el curso 2021- 2022, hasta alcanzar los 1.690.947 estudiantes (+0,7% anual), según datos del Ministerio de Universidades. De éstos, 1.398.782 (+0,5% anual) se matricularon en universidades presenciales.
En cuanto a la demanda, hay que tener en cuenta los desplazamientos de estudiantes que se trasladan desde otras provincias de España para cursar estudios, que han aumentado un 6,4 % para el curso 2020/2021. También, en lo referente a estudiantes extranjeros, el número de matriculados en universidades presenciales españolas descendió durante el curso 2020-2021 como consecuencia de la crisis sanitaria, para posteriormente registrar un nuevo récord en el curso 2021-2022. En cuanto al programa Erasmus, aunque durante 2019-2020, último curso para el que se tienen datos, España recibió un 9% de estudiantes menos como consecuencia de la pandemia, es uno de los países favoritos para los estudiantes del programa.
La oferta crece, pero es insuficiente
En lo referente a la oferta, a finales de 2021, había en España un total de 102.707 plazas repartidas entre 1.075 residencias universitarias y colegios mayores. Esto supone un incremento en el número de plazas del 5,6% (+5.442 plazas) respecto al año anterior.
Por ciudades, Madrid es la comunidad autónoma con mayor número de plazas, con el 21,1% del total. Le siguen Andalucía, con el 15,7%, Cataluña, con el 14,9%, y Castilla y León (12,7%), concentrando estas cuatro comunidades autónomas el 64,4% de la capacidad total.
Se estima que de cara al curso 2025 la capacidad total aumentará hasta cerca de las 123.000 camas. La nueva oferta no será exclusiva de las principales ciudades (Madrid y Barcelona), sino que se extenderá por toda la geografía española.
Pero a pesar del aumento en la oferta de camas, ésta sigue siendo insuficiente para cubrir la potencial demanda existente entre estudiantes universitarios. En este sentido, si la oferta de camas en 2021 fue de 102.707 plazas, el número total de estudiantes durante el curso 2020-2021 fue de casi 1,4 millones, lo que deja una tasa de 14 estudiantes por cama, o una tasa de provisión del 7,3%.
Mercado de inversión
A cierre de 2022 la inversión en residencias de estudiantes habrá alcanzado los 1.500 millones de euros, un hito marcado por la adquisición del porfolio RESA por parte de PGGM. Así, los inversores holandeses son, con un 27% del total de camas operativas y en proyecto, son los mayores tenedores a nivel nacional, seguidos por los estadounidenses, con un 22%. El peso de los inversores españoles en el stock de camas operativas es del 9%.
Por tipología del inversor, los gestores de fondos acaparan el 46% del producto operativo y en construcción, seguidos por los fondos de pensiones, quienes representan el 28%.
En la actualidad, Resa, MiCampus, Livensa Living, GSA-Yugo y Xior Student Housing son los cinco operadores con mayor número de camas en gestión. Seguidamente a estos encontrarnos la Universitat Autónoma de Barcelona, siendo esta la entidad pública con mayor número de camas bajos gestión.
Madrid y Barcelona obtienen la mayor parte de la inversión en España (57% desde el último trimestre de 2021 hasta el tercer trimestre de 2022), pero la actividad inversora es cada vez más intensa en otras provincias que cuentan con centros universitarios de referencia como Sevilla, Valencia, Granada, Zaragoza, Málaga o Salamanca, entre otras. Cabe destacar, por ejemplo, la intensa actividad de inversión en Sevilla, que desde 2021 ha sido, tras la Comunidad de Madrid, la provincia con mayor número de operaciones registradas, con un total de seis operaciones que suman un volumen superior a 110 millones de euros.
La realidad actual del mercado viene marcada por la escasez de producto a la venta, lo que está impulsando a los inversores a comprar proyectos de residencias futuros o en construcción. En este sentido, el 34% de la inversión desde el último trimestre de 2021 se ha realizado bajo estructuras de forward purchase o forward funding.
Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España, comentó: “Siguiendo la tendencia de los últimos años, se espera que el sector PBSA en España siga madurando y consolidándose teniendo en cuenta, además, que se trata de un mercado aun con mucho recorrido. La liquidez actual en los mercados de capital, unida a los fuertes fundamentales de este sector, hace prever que sea uno de las tipologías de activos más resilientes en lo referente a ajustes de valor provocado por la situación actual de inflación y la subida de tipos. Se espera que la inversión PBSA siga aumentando en 2022 y en años venideros a la vez que irá ganando en importancia sobre el total de la inversión inmobiliaria”.