París es la ciudad más atractiva para los inversores residenciales en Europa, según el índice European Living Cities Index publicado por PATRIZIA. El índice ofrece un análisis de las 142 capitales y ciudades más grandes de toda Europa para determinar cuáles son las más atractivas y con mayor liquidez, ayudando a los inversores a desarrollar una cartera residencial europea diversificada.
Mientras que Londres ocupa el primer puesto en cuanto a los fundamentos del mercado, París es la primera en términos generales con la puntuación más alta en innovación, mientras que Berlín ocupa el tercer puesto. Madrid, por su parte se sitúa en el séptimo puesto.
Dentro de los subgrupos que analiza el Índice, Londres ocupa el primer puesto en fundamentos de mercado, Luxemburgo en lo relacionado con la calidad de la ubicación, Zúrich en conectividad y París en innovación.
Marcus Cieleback, Economista jefe urbano de PATRIZIA, explica que “el Índice European Living de PATRIZIA complementa la clasificación de atractivo con un indicador de liquidez basado en la actividad de transacciones institucionales registradas, que refleja la actividad del mercado residencial institucional en cada ciudad durante los últimos cuatro años. La combinación de estas dos dimensiones -clasificación y liquidez- ofrece como resultado una matriz que permite segmentar las ciudades en función de su atractivo a largo plazo y su liquidez, con el fin de identificar las que se adapten a estrategias o requisitos de rentabilidad-riesgo específicos".
El 'European Living Cities Index' analiza
aspectos demográficos y económicos
como la fortaleza económica, la ubicación,
la conectividad y la capacidad de innovación
En este sentido, continúa Cieleback, “aunque París ha quedado en cabeza, es importante señalar que las 10 primeras ciudades de la clasificación general tienen los mejores fundamentos de mercado y su atractivo se equilibra con una excelente liquidez. Estas 10 primeras ciudades también gozan de una excelente ubicación y conectividad además de que tienden a ser muy innovadoras, lo que refuerza su propuesta para los inversores."
Por su parte, Sebastian Dietert, Fund Manager de PATRIZIA, asegura que “las decisiones de inversión que tomamos para nuestra estrategia residencial por valor de 1.800 millones de euros, que aspira a alcanzar el próximo hito de 3.000 millones, utiliza los mismos análisis de inteligencia de datos que el índice. El aprovechamiento de estos datos junto con el conocimiento experto local sobre el terreno es lo que hace que nuestros activos estén preparados para el futuro. En la actualidad, nuestra estrategia está centrada en la mitad de las 10 principales ciudades del Índice (Berlín, Copenhague, Múnich, Estocolmo y Helsinki) y estamos buscando activamente otras oportunidades atractivas en las demás ciudades principales en las que actualmente no estamos presentes”.
Según explica, “el Índice proporciona datos detallados en sus subcategorías que guían la estrategia de Patrizia hacia ciudades que están incluso por debajo del top 10 del ranking y que destacan en áreas concretas, lo que nos permite tener una cartera bien equilibrada. Es el caso de Barcelona. El rendimiento estable de los ingresos y el crecimiento del capital a largo plazo, junto con sus datos de conectividad e innovación de alto rendimiento, nos convencieron recientemente para invertir en nombre de nuestros clientes una de las mayores transacciones residenciales de la historia de España en la ciudad".
El valor del Índice reside en la profundidad de los datos, como explica Marcus Cieleback: "Si bien una ciudad puede tener una buena puntuación en términos de atractivo, tener una ciudad atractiva en la que no se puede invertir no tiene sentido, razón por la cual el Índice tiene una segunda dimensión centrada en la liquidez. Esto proporciona a los inversores una matriz para ayudarles a desarrollar una estrategia de inversión inmobiliaria residencial europea, permitiéndoles diversificar sus carteras por ubicación y perfil de riesgo e identificar las ciudades según los requisitos de rentabilidad-riesgo."
La habitabilidad, la calidad de vida
y la política en materia de ESG
son parámetros que Patrizia
también tiene en cuenta para elaborar
su 'European Living Cities Index'
Sobre la evolución del índice en los últimos años, Cieleback añade: "El atractivo de las ciudades, basado en el aumento del conjunto de datos, no ha cambiado fundamentalmente los resultados generales, lo que confirma la validez del enfoque original, al tiempo que indica que los indicadores adicionales utilizados añaden valor a la clasificación general. En consonancia con el aumento de la actividad transaccional en los mercados residenciales, ha aumentado la liquidez en muchas de las ciudades de las categorías de liquidez baja. Este segundo punto tiene importantes implicaciones estratégicas. El número de ciudades en las que los inversores pueden beneficiarse de una revalorización general debida a la profesionalización y al aumento de la liquidez se está reduciendo. Al mismo tiempo, está aumentando la importancia de la gestión de activos en la ejecución del plan de negocio de una inversión, lo que exige un conocimiento profundo de las reglas del juego en cada mercado."
El Índice, que se actualizará a finales de 2023, determina su clasificación final analizando 48 indicadores, con datos obtenidos de Eurostat, Naciones Unidas, Oxford Economics y otras fuentes diversas. Los datos también se ajustan a los fundamentos de las ciudades inteligentes, desarrollados por PATRIZIA como factor clave de las ciudades. Analiza también una serie de aspectos demográficos y económicos de las ciudades, como la fortaleza económica, la ubicación, la conectividad y la capacidad de innovación, así como parámetros de habitabilidad, calidad de vida, ASG y sostenibilidad. Estas métricas se utilizan para calificar los fundamentos del mercado y el atractivo.
El Índice complementa este análisis con un indicador de liquidez basado en la actividad de transacciones institucionales registradas, que refleja el grado de actividad del mercado residencial institucional de cada ciudad en los últimos cuatro años.
En relación con el atractivo de una ciudad, se incluyen también varios indicadores de calidad de vida relacionados con los parámetros ESG, como la superficie verde por habitante (m2), la concentración media anual de dióxido de nitrógeno (resultante de la combustión de carbón, petróleo, gasóleo, gas y otros combustibles fósiles), así como el número de apartamentos dividido por el número de familias que viven en apartamentos. Además, también se incluye una puntuación que califica la cantidad y calidad de los servicios ofrecidos en cada ciudad, utilizando el Amenities Magnet de PATRIZIA, una herramienta digital que mide el atractivo de un lugar.