La reconversión de edificaciones obsoletas o subutilizadas emerge como una respuesta a desafíos como la escasez de suelo y la demanda de viviendas, así como la búsqueda de un parque inmobiliario más sostenible. Esta tendencia ha llevado a la transformación de dichos edificios en activos más competitivos, revitalizando las áreas en las que se encuentran. En este contexto, CBRE ha introducido su iniciativa Multistrategy, que se centra en el cambio de uso de edificaciones para optimizar su rendimiento.
Según datos de CBRE, durante la última década, han registrado más de 150 cambios de uso, con un incremento significativo desde 2019. La mayoría de estos cambios se han efectuado en Madrid y Barcelona. De estos, el 80% se ha redirigido hacia dos principales categorías: viviendas (54%) y hoteles (25%). En términos de área, alrededor de 220.000 metros cuadrados han sido reconvertidos de oficinas a viviendas, y 164.000 metros cuadrados de oficinas a hoteles.
La mayoría de estos cambios se han efectuado en Madrid y Barcelona. De estos, el 80% se ha redirigido hacia dos principales categorías: viviendas (54%) y hoteles (25%)
El estudio de CBRE muestra que en Madrid hay 308 edificios de oficinas clasificados como "Grado C" o de calidad inferior, abarcando cerca de 1,5 millones de metros cuadrados distribuidos en distintos submercados. Específicamente, dentro de la zona M-30, existen 185 edificios de esta categoría que no están en multipropiedad, sumando cerca de 800.000 metros cuadrados. Las áreas que comprenden la mayoría de esta superficie son Barrio Salamanca, Chamberí, Chamartín, Tetuán, Centro y Arganzuela.
El informe también destaca una polarización notable entre diferentes tipos de activos y su ubicación. Los edificios que cumplen con estándares de alta calidad tienden a tener rentas y ocupaciones más elevadas. Por ejemplo, en Madrid, los edificios de grado A tienen una tasa de disponibilidad de solo el 2,3%, mientras que la disponibilidad promedio en la ciudad es del 11,7%.
El impulso de las administraciones, clave para la nueva vida de un edificio
“Las bajas tasas de disponibilidad en los edificios de mayor calidad reflejan el interés de las compañías por ubicarse en los mejores edificios. Es en aquellos más obsoletos y con elevadas tasas de disponibilidad donde vemos una oportunidad de reconversión a otros usos. No obstante, se trata de un proceso complejo y riguroso que plantea restricciones urbanísticas y regulatorias, retos arquitectónicos o la propia complejidad técnica del proyecto y que requiere de un análisis caso por caso. Es clave el impulso de las administraciones desde el punto de vista normativo permitiendo la flexibilización de usos”, sostiene María Mayoral, Senior Director Investment Properties en España de CBRE, quien añade que “es necesaria aún una corrección en los precios que haga viable la transformación a un nuevo uso”.
La flexibilización en la reglamentación de usos por parte de las Administraciones Públicas es esencial. Según CBRE, solo en Madrid se han invertido 200 millones de euros en la adquisición de propiedades para su reconversión. Un ejemplo de esto es la adquisición de un inmueble de oficinas en Tres Cantos por parte de Dazia y Aermont, con el objetivo de transformarlo en Flex Living, contando con la asesoría de CBRE.
En 2023, solo en Madrid se han invertido 200 millones en la compra de activos que se van a transformar para cambio de uso
Según las previsiones de CBRE, la tendencia de transformación de edificios seguirá al alza, pero es necesario contar con el impulso de las Administraciones Públicas en la flexibilización de los usos. En la actualidad, CBRE está trabajando más de 200.000 metros cuadrados de superficie en Madrid para su potencial cambio de uso, acompañando a propietarios e inversores en esta transformación.
“Es necesaria la colaboración público-privada para potenciar estas iniciativas que buscan dar una segunda vida a los edificios y activar entornos que se pueden quedar estancados. La reconversión en según qué zonas y en determinados casos, puede ser la mejor alternativa ante un mercado cada vez más polarizado en el que los edificios que no aspiren a los estándares más altos de calidad pierdan protagonismo en favor de aquellos que cumplen con las demandas de los ocupantes de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG”, subraya María Mayoral.
Dinamización de activos y zonas: potenciando los usos mixtos
El informe de CBRE defiende que los cambios de uso no solo tienen un impacto directo en los inmuebles, haciéndolos más competitivos, sino también en la revitalización de zonas y con ello de ciudades, volviéndose más atractivas para atraer talento e inversiones. “La combinación de usos resulta en ciudades con una mayor capacidad de respuesta a las necesidades de los ciudadanos. Por eso, la reconversión de edificios se enmarca en la transformación de barrios en su conjunto en zonas de usos mixtos mejor integradas. Una normativa más flexible permitiría activar muchas zonas que están perdiendo dinamismo”, resalta Mayoral.