Madrid ha tomado el relevo del protagonismo en el mercado de locales comerciales prime en Europa. La capital española ha alcanzado el volumen de actividad que en el pasado tuvieron ciudades como París, Londres o Milán, con inversiones inmobiliarias y calles concretas que han batido todos los récords conocidos de revalorización en los últimos años en Occidente.
Así lo señala el estudio iTB, realizado por la consultora inmobiliaria TrueBroker. Según la información aportada por la compañía, "estamos ante el desplazamiento, la concentración del consumo y el valor de las inversiones inmobiliarias a algunas ciudades y calles de Europa, pasando a ser el crecimiento de las ventas y rentabilidad de las inversiones para los que posean dichos inmuebles, récord en estos últimos 50 años en Occidente".
En el “Estudio de la ocupación de locales prime en calles y centros comerciales de Europa” de TrueBroker, en más de 60 grandes ciudades en los últimos nueve meses, Madrid se acerca mucho en noviembre de 2022 a Zurich (Suiza), y supera a ciudades como Londres, París y Milán, y capitales como Lisboa y Berlín.
De esta forma, se produce un relevo del protagonismo que ocuparon ciudades como Londres, París o Milán en las últimas décadas, por ciudades como Madrid.
También se observa un comportamiento desigual entre las ciudades en términos de ocupación. Algunas ciudades, como Zurich y Madrid, registraron tasas de ocupación del 95,8% y 92%, respectivamente. Por otro lado, Marsella, la segunda ciudad más poblada de Francia, presentó una ocupación de tan solo el 84% en sus locales prime del casco urbano en abril de 2023. Esto demuestra una distribución desigual entre las ciudades, no solo en el caso del Reino Unido.
Según el informe de TrueBroker, que examinó más de 8.000 locales prime en diez ciudades entre agosto y noviembre de 2022, se encontró una ocupación promedio del 83,85%. Sin embargo, hubo una ciudad con un 88% de ocupación y otra con un 59% en sus locales comerciales prime. Francia presentó una variación del 94% al 84%, mientras que Alemania fue del 94% al 80%. En España, la ocupación osciló entre el 98% y el 74%. De las siete ciudades incluidas en la tabla, que representaban una muestra de 11.755 locales comerciales prime en áreas urbanas y centros comerciales, se encontraron disponibles 1.329 locales, lo que equivale al 11,3%.
La consultora apunta también que existe una alta afección de las ciudades referentes del turismo internacional, que no tenderán a recuperar su nivel anterior. Como el caso de Edimburgo, que con 13 millones de visitantes (26 veces su población), tenía una ocupación prime de tan solo el 80,75%.
Calles ZETa de Madrid: récord de crecimiento en los locales comerciales prime de Occidente
TrueBroker declara por tanto que, "la recuperación del consumo, el valor de las ciudades, sus inversiones inmobiliarias y de cualquier índole a todo lo largo de Occidente, es dispar entre las ciudades, destacando unas en crecimiento positivo, frente a otras que no consiguen remontar, y otras sin embargo, como Madrid, que van a ser récord en crecimiento en Occidente en los últimos 50 años. Es lo que hemos bautizado como la Nueva Categoría ZETa".
Una de esas calles ZETa de Madrid, que el iTB midió en los últimos ocho años, aumentó un 259% su consumo, multiplicando por 3,6 veces el valor de sus inversores y comercios.
En palabras de la consultora, "estamos ya ante un MadridDISTINTO, que en el 2022 tuvo un 11% menos de consumo de lo que Madrid tuvo en el 2019 y aún le resta un trabajo por hacer. En el total de estos tres años, la ciudad ha vendido un 24% menos de lo que hubiera vendido si no hubiera existido pandemia".
Durante los últimos tres años, se observa que las dos zonas comerciales prime han experimentado una disminución en las ventas en comparación con el año 2019. La Zona Centro Local ha registrado una caída del 8%, mientras que el Barrio de Salamanca ha tenido una disminución del 24%.
Aunque la Zona Centro Local experimentó un rebote positivo en el consumo del 22% en 2022 en comparación con 2019 (antes de la pandemia), el Barrio de Salamanca aún registró un ligero descenso del 2,5% en el total del año, casi alcanzando un punto de equilibrio. Al analizar los detalles de la calle Fuencarral y Serrano, podemos observar que si bien la recuperación se mantiene en terreno positivo, está desacelerándose.
Para el CEO de TrueBroker “Lo que hemos visto en el retail desde el año 2008 es un síntoma de los profundos cambios en los modelos de Occidente, que van a ir siguiendo su mismo comportamiento. En términos absolutos nos sobran metros cuadrados y este efecto se irá trasladando al resto de industrias, no solo inmobiliarias, sino también a las inversiones en general. Las soluciones e innovaciones que se creen en el retail serán una oportunidad de mejora, haciéndolas escalables al resto, creando una gran oportunidad de negocio, desde el aprendizaje que hagamos en el retail”.
Mercado de oficinas en Madrid y Occidente
El sector de oficinas en Occidente se encuentra en una situación similar a la que enfrentó la industria retail en 2008, relacionada con el profundo cambio en el modelo occidental. Aunque las dos zonas prime de Madrid, la Zona Centro Local y el Barrio de Salamanca, han logrado recuperar su nivel de consumo del año 2019, las Zonas de Oficinas continúan sin mostrar mejoras por tercer año consecutivo, con una disminución del 51% en el consumo y una disminución del 62% en el tránsito de personas.
En Madrid, los expertos en inversiones en oficinas señalan que, debido a la menor demanda de espacios de oficinas, grandes empresas están dejando una gran cantidad de metros cuadrados en modernos edificios de oficinas en las afueras de la ciudad para trasladarse a oficinas de menor tamaño pero mucho más costosas por metro cuadrado en el centro de la ciudad. Mientras tanto, en Estados Unidos, el mercado de oficinas en algunas grandes ciudades muestra altos niveles de desocupación. TrueBroker apunta que, una vez más, se observa un desplazamiento y concentración del valor, esta vez en el ámbito de las oficinas.