Logístico y Living, los segmentos inmobiliarios que mayor interés han despertado este año entre los inversores, son los que más revalorizarán sus activos a cierre de 2022, junto con la estabilización del suelo residencial que recupera valor situándose en positivo respecto al cierre de 2019. El resto de los sectores se ven afectados por la situación macroeconómica actual, siendo los más devaluados Retail y Oficinas. Estas son las principales conclusiones que se desprenden según los datos recabados y analizados por el área Valuation & Advisory Services de CBRE, en la segunda edición de su informe Valuation Market Trends que recoge la valoración y previsión de sus expertos sobre el rango de dispersión del valor tanto de sectores patrimonialistas tradicionales, como de activos operacionales o alternativos.
“Los niveles de inflación recogidos en 2022, el encarecimiento de las materias primas, la situación de la cadena de suministro y las tensiones geopolíticas han ocasionado una fuerte ralentización en la dinámica del mercado de transacciones. Estos efectos se han dado con mayor fuerza durante la segunda parte del 2022, con la consecuente revisión al alza de las tasas de riesgo exigidas. Todo ello está llevando a que las valoraciones de los activos inmobiliarios se resientan y empiecen a recoger bajadas en valores capitales, una tendencia que se mantendrá a principios de 2023”, asegura Fernando Fuente, Senior Director del área Valuation & Advisory Services de CBRE.
Logística: ajeno a la incertidumbre del entorno
El aumento de la producción industrial y del comercio exterior, han hecho que el mercado logístico se mantenga ajeno al incremento de la incertidumbre del entorno macroeconómico. En este momento y aun sufriendo en el segundo semestre los efectos de la descompresión de las rentabilidades mínimas exigidas (+75 pbs), los activos logísticos podrían cerrar 2022 con una revalorización anual positiva del 3,20%. Las ciudades con mayor revalorización de sus activos han sido: Barcelona con un aumento del 3,24%; Madrid, con un 3,17%; y Zaragoza, con un aumento del 0,95% en el valor de estos activos.
“La alta inversión alcanzada de 2.058 millones de euros, la contratación de dos millones de metros cuadrados en los tres primeros trimestres, la alta demanda de contratación de espacios logísticos, y la expectativa de crecimiento de rentas amortiguará el efecto de la subida de las rentabilidades en el sector logístico, que se mantiene como el más resistente en España en 2022”, comenta Fuente.
Living y suelo: consolidación y resiliencia
El producto Residencial en alquiler ha continuado su proceso de consolidación y liderazgo pese al entorno inflacionista, y mientras que el segundo semestre se apunta un ajuste negativo del -4,50% debido al incremento de rentabilidades (+50 pbs), y se prevé que el año acabe con una apreciación superior de un 2,61% respecto al 2021. La escasez de producto y la alta demanda hacen que el segmento del sector Residencial en Renta (Private Rented Sector) se consolide como uno de los más resilientes del mercado.
La evolución del mercado del suelo se ha mantenido estable durante este año recuperando los niveles prepandemia, incluso superándolos en algunos casos, debido a la escasez de suelo y la alta demanda. Según CBRE, el residencial podría cerrar el año con una revalorización del 2,1% y del 2% en las ciudades de Barcelona y Madrid respectivamente. “Sin duda el boom experimentado en el sector logístico ha producido un ajuste positivo de rentas de mercado y la escasez de oferta en las principales capitales de provincia ha hecho que los inversores centren su atención en las áreas metropolitanas de estas. En el caso de Madrid, su área metropolitana acabará con un valor 3% mayor superior al del 2021, mientras que en Barcelona será del 3,20%” afirma Fuente.
Tras las principales capitales cabe destacar la evolución del suelo residencial en la Costa del Sol, con una ganancia en valor del 7% debido principalmente a la alta demanda sostenida por inversor de perfil extranjero para desarrollos tipo residencial de lujo o branded residential.
Anotan también cifras positivas las zonas del Arco Cantábrico, con una revalorización de 2,50% y la zona de Levante con una ganancia del 3%.
Retail y Oficinas: los activos con mayor ajuste a la baja en sus valoraciones en 2022
Según las previsiones de CBRE, el mayor ajuste dentro del segmento de los Centros Comerciales lo sufrirán aquellos de tipo secundario, pudiendo alcanzar un deterioro del -9% a cierre de año. Los centros comerciales prime y los parques de medianas sufrirán un ajuste menor, pudiendo llegar hasta un -5,37% y -1,35%, respectivamente. En cuanto a los centros comerciales de tipo regional dominante, se espera un ajuste negativo del -5,72%.
Todavía lejos de niveles prepandemia, se espera que los activos de High Street cierren de año con ajustes del -4,10% en Madrid y del -3,90% en Barcelona. “El crecimiento de los tipos de interés está afectando negativamente a las condiciones de financiación, lo que hace que el mercado de inversión no contemple operaciones en High Street que no aseguren una rentabilidad mínima del 4%. Aun así, los activos prime se consolidan como valor refugio para los inversores que no dependen de financiación externa”, explica Fuente.
En cuanto a las Oficinas, CBRE destaca la polaridad del sector. Se espera que las propiedades en zona prime de Madrid y Barcelona se ajusten en un -1,41%, mientras que en las zonas centrales secundarias lo harán en un -5,09%, y finalmente en las zonas periféricas hasta un -9,01%. “Se puede ver una polarización entre aquellos activos en buenas ubicaciones, reformados o de nueva construcción y con certificaciones que acreditan su sostenibilidad y aquellos que no cumplen con estas características, tal y como demuestra la tasa de desocupación para edificios de Grado A, que se sitúa entre el 2% y 3% en Madrid y Barcelona, respectivamente”, argumenta Fuente.
El sector Hotelero ha sufrido notables cambios este año, debido a los niveles de demanda positivos durante el segundo y tercer trimestre, respecto a los dos años anteriores de restricciones. Aun así, se espera que el valor de los activos se ajuste un -6,18% respecto al año anterior. “Desde CBRE observamos como muchas operaciones se han cancelado o simplemente retrasado, aunque es predecible, asistamos a correcciones en precio en los últimos meses del año. Aun así, no podemos obviar que aún existe mucha liquidez en el mercado y el segmento hotelero español es considerado refugio”, confirma Fuente.
Aumento del valor de activos alternativos
Las residencias de estudiantes y de tercera edad siguen mostrándose como productos resilientes con unos fundamentales cada vez más sólidos que los acercan al segmento tradicional. Las previsiones para el cierre de este año apuntan a un ajuste entono al -0,40% para ambos segmentos.
