La demanda del mercado logístico de Cataluña sigue insatisfecha, una situación a la cual los operadores ya están habituados y para la cual reclaman mayor colaboración con la administración para transformar suelo y darle uso logístico. Esta ha sido una de las conclusiones del VII Foro Logístico Savills Barcelona organizado por la consultora inmobiliaria internacional y que ha reunido a los principales actores del sector en la región.
El encuentro, moderado por Anna Gener, CEO de Savills en Barcelona, ha contado con la participación de Ignacio García, Country Manager de Goodman; Joan Lacosta, Country Manager de VGP Spain; Cristian Oller, VP, Country Manager de Prologis España; Juan José Vera, Director general de Montepino; Xavier Novell, Director de Asset Management Spain de Logicor; Luis Lázaro, Consejero Delegado en Merlin; Oscar Heras, Director Spain de GLP; Santi Clapé, Director general de Clapé Group; Gustavo Cardozo, Managing Director de Panattoni en España y Portugal; Felipe Palanca, Associate Director en Segro; Javier Mérida, Director General de P3 Logistic Parks; y por parte de Industrial & Logistics de Savills, Antonio Montero, director ejecutivo para España; Gloria Valverde, de la oficina de Barcelona y directora nacional del departamento; y Miquel Peña, Associate del departamento en la oficina de Barcelona.
Durante el evento, disponible online, los expertos han repasado los principales indicadores y tendencias del segmento logístico en Cataluña, España y Europa. Con una absorción que se estima alcance los 700.000 m2 a cierre de 2022, el 70% de la nueva superficie está comprometida antes de que termine su construcción, ya sea en régimen de alquiler, proyectos llave en mano o incluso de autopromoción, lo cual revela un importante dinamismo en el sector. En este sentido, Savills calcula que en 2022 se habrán incorporado unos 600.000 metros cuadrados adicionales de nueva oferta, cifra que se repetirá en 2023. Según la consultora, Cataluña prevé cerrar 2022 con una oferta superior a los 9,5 millones de metros cuadrados construidos, una cifra que supone un incremento del 34% con respecto a la media de los últimos ocho años.
Aún así, los niveles de disponibilidad en Cataluña se mantienen especialmente bajos (un 2%), y sumando el pipeline actual solamente se alcanzaría el 3%. A pesar de que el aumento de stock es positivo, no es suficiente. Esta situación plantea una pregunta clave: ¿Está Cataluña preparada para seguir creciendo con estos niveles de disponibilidad? “Ante esta escasez de oferta, cada vez se ven más usuarios que invierten en suelo en desarrollo, incluso cuando éste necesita actualizaciones en materia de uso”, ha señalado Valverde.
El foro ha coincidido en señalar que el sector logístico en Cataluña sigue demostrando su fortaleza en 2022, con una clara apuesta por el desarrollo y consolidación del segmento, tanto de la mano de inversores, como de promotores, usuarios e instituciones públicas. Sin embargo, ante la endémica falta de suelo de la región, los expertos invitados a la sesión han reclamado una mayor colaboración con la administración pública para crear nuevo suelo logístico y remodelar y actualizar el stock actual, que en buena parte está obsoleto. Asimismo, y tal como ha señalado Anna Gener, “es necesario cambiar la percepción del segmento y explicar la logística del siglo XXI como un sector clave para no perder oportunidades de desarrollo económico”.
Cataluña, un territorio atractivo para el inversor logístico
Según Savills, a cierre del tercer trimestre del presente ejercicio, el volumen total de inversión en logística en España llegó a los 1.800 millones de euros. Cataluña concentró el 34% de las operaciones, el doble que en el mismo periodo de 2021.
A pesar de que la subida de los tipos esté obligando a ajustar los valores de los activos, las yields en el mercado logístico español prime están alrededor del 4,75%, según los datos de Savills.
Un mercado con buenas previsiones
De acuerdo con los expertos reunidos por Savills, actualmente, las contrataciones de más de 20.000 m2 representan prácticamente el 50% de la contratación global y la tendencia es que cada vez se firmen operaciones de mayor volumen.
Las rentas seguirán aumentando en 2023
por la escasez de producto y se ajustarán
las yields como consecuencia de la
elevada liquidez en el mercado
Los invitados a la sesión han destacado que la demanda de suelo logístico en Cataluña no solo está muy ligada a sectores más extendidos como el e-commerce o la distribución, sino también a otras industrias como la automoción, el I+D+i y los centros de datos, lo que refuerza el atractivo del segmento.
En relación con las rentas, debido a la tensión existente entre oferta y demanda, éstas han experimentado un incremento en los últimos meses, que ha podido alcanzar el 9% en algunos casos. La situación está provocando que cada vez se desdibuje más la diferencia de rentas entre las ubicaciones prime y el resto de localizaciones.
Mirando a futuro, el foro reunido por Savills considera que en 2023 se mantendrá un buen ritmo de contratación en el segmento logístico en Cataluña y la absorción seguirá siendo positiva gracias a la entrega de nuevos desarrollos. Asimismo, las rentas seguirán aumentando debido a la escasez de producto y se ajustarán las yields como consecuencia de la elevada liquidez en el mercado.
Para los participantes en el debate, el logístico no solo tiene por delante un futuro prometedor por el propio negocio, sino también por su potencial para crear energía verde con instalaciones en las cubiertas de los edificios. Han destacado la apuesta del sector por el wellbeing; no solo en lo relativo al cuidado de sus empleados, sino también por contribuir positivamente a las comunidades donde operan. De hecho, y según un informe reciente de Savills, el 25% de los inversores actualmente solo se plantea adquirir activos logísticos que cumplan con criterios ESG.
Retos del segmento en Cataluña
Durante el VII Foro Logístico Cataluña se han debatido los retos a los que se enfrenta el sector en la actualidad y el futuro próximo. Si bien el mercado está acostumbrado a una situación caracterizada por la falta de suelo y una baja disponibilidad de producto, en 2022 han entrado en juego otros retos derivados de la pandemia del Covid-19 y la guerra en Ucrania, como el bloqueo en la cadena de suministros, el incremento generalizado de los precios y la crisis energética, así como aspectos relacionados con la confianza de los consumidores o los hábitos de consumo.
Ante esta situación, los expertos de Savills destacan la aplicación de nuevas estrategias. Por parte de los usuarios, se observa un incremento de superficie de stock, la relocalización de los procesos productivos y la inversión en tecnologías como la robotización o la Inteligencia Artificial. En el caso de los inversores y promotores, se está priorizando la utilización de materiales que no están tan expuestos a los aumentos de precio. En ambos casos, el interés por los criterios ESG, que permiten ajustar al alza la valoración de los activos, es un denominador común.