La desaceleración de precios y los desafíos de la oferta y la demanda marcarán el mercado inmobiliario en 2024. Esta es una de las principales conclusiones que se desprende del análisis de Sociedad de Tasación, sobre el estado actual del mercado residencial en España. Este análisis se basa en la evolución de distintas variables macroeconómicas e inmobiliarias obtenidas de fuentes públicas, propias y externas, todas integradas en su plataforma de información inmobiliaria.
Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y grandes cuentas, y Leticia Sánchez, analista estratégica de mercado de la compañía, han expuesto las conclusiones principales de este estudio en un encuentro con medios de comunicación. En dicho encuentro, se han destacado los indicadores clave que influirán en el mercado inmobiliario español en los próximos meses, así como las tendencias y desafíos principales para 2024.
Inflación
La inflación jugará un papel crucial en 2024, donde nuevas presiones podrían limitar el crecimiento económico de España, en parte por la debilidad en la demanda exterior, reflejada en la desaceleración de las exportaciones y en la compraventa de viviendas por extranjeros, especialmente de países con alta inflación. Se prevé la eliminación gradual de medidas de soporte contra el aumento de precios de la energía, mientras se extienden otras para mitigar los efectos de la inflación en los hogares españoles.
Mercado laboral
El mercado laboral cerró 2023 con un aumento en la afiliación a la Seguridad Social, sumando más de 500.000 nuevos afiliados, cerca de los 21 millones. Sin embargo, es necesario analizar en detalle la calidad del empleo generado.
Poder adquisitivo de los hogares
Se observa una ligera recuperación del poder adquisitivo de los hogares, con salarios e inflación creciendo a ritmos similares. A pesar de ello, se espera un consumo contenido en 2024, debido a la pérdida de renta disponible en 2022 y 2023, y a la desaceleración en la tasa de ahorro.
La confianza sigue fluctuando en los tres ámbitos
La confianza sigue fluctuando en los ámbitos empresarial, del consumidor e inmobiliario, pero la mejora en las expectativas económicas y cifras sólidas de empleo anticipan un potencial aumento en los índices.
Mercado hipotecario
La evolución de la economía influirá en el mercado hipotecario, destacando la tendencia del Euríbor, que ha mostrado dos meses consecutivos de descenso. Se anticipa una posible relajación de la política monetaria del BCE a partir del segundo semestre de 2024, lo que podría generar un cambio en la contratación de hipotecas a tipo fijo o variable.
Actividad inmobiliaria
A pesar de que las compraventas de viviendas han experimentado nueve meses de descensos interanuales, el mercado inmobiliario demuestra gran resiliencia en su nivel de actividad. La vivienda usada es el segmento más afectado por el encarecimiento de la financiación, con un descenso del 9,9% interanual en las transacciones hasta octubre de 2023, en comparación con un -3,6% en vivienda nueva.
Evolución por mercados
Aunque se ha observado una disminución generalizada en las compraventas de viviendas, es importante diferenciar por mercados. La Comunidad Valenciana, Región de Murcia y el norte de España muestran un mejor comportamiento en número de transacciones en comparación con el año pasado. Andalucía, Madrid y Cataluña concentran la mitad de estas transacciones.
En cuanto a capitales de provincia, Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia acaparan el 40% de la demanda, con un buen mantenimiento del ritmo de compraventas en las capitales de Levante y algunas del interior.
El precio de la vivienda se aproxima a un nuevo punto de inflexión
Los precios de la vivienda se aproximan a un punto de inflexión: se espera una tendencia alcista en los próximos trimestres, pero con una ralentización en el crecimiento de los precios medios. Para junio de 2024, se proyecta un precio medio de 2.925 euros por metro cuadrado para la vivienda nueva, un aumento interanual del 4,1% en comparación con el 6,4% de junio de 2023. Los tiempos de venta se alargan y el ritmo de incremento de precios se desacelera.
En el mercado de vivienda nueva, se observan dinámicas variadas a nivel de precios. Todas las comunidades autónomas registran un crecimiento por encima del 2% anual a diciembre de 2023, pero Baleares y Madrid lideran el ranking con una tasa interanual superior al 6%. En las capitales de provincia, Barcelona tiene el precio medio más elevado en obra nueva (5.156 euros por metro cuadrado), y junto con Madrid y San Sebastián, superan los 4.000 euros por metro cuadrado. Málaga se destaca como la capital donde el precio de la vivienda nueva ha crecido más en el último año (7,2%).
Desequilibrio entre la oferta y la demanda
En la última década, se ha evidenciado un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en España. Esta tendencia podría intensificarse en los próximos 20 años si se mantienen los actuales niveles de construcción de vivienda nueva, que oscilan entre 80.000 y 100.000 unidades al año, insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, estimada en torno a 200.000 familias anualmente. Según las proyecciones de población para los próximos 15 años, el 50% de la nueva demanda de vivienda se concentrará en Cataluña y la Comunidad de Madrid, donde serían necesarias 800.000 nuevas viviendas. Paralelamente, regiones como Castilla y León o Asturias podrían verse afectadas por la despoblación.