Las valoraciones de los activos inmobiliarios de los sectores Logístico, Living, Retail, y Oficinas han registrado una corrección en 2022, especialmente acusada en la segunda mitad del año, en un ejercicio marcado por un contexto macroeconómico inestable que ha propiciado un cambio de tendencia en el segundo semestre.
Así se desprende de los datos relativos al cuarto trimestre del informe Índice_CBRE, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE. Este índice muestra la evolución de las valoraciones de los activos pertenecientes a sociedades cotizadas valoradas por CBRE.
Dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales, los del sector Logístico han tenido en el segundo semestre de 2022 una corrección en su valor del -6,83%. El ajuste interanual ha sido de -2,66%. Por su parte, el sector Living corrige ligeramente el valor de sus activos en un -1,16% semestral y -0,31% si se compara con el mismo periodo del año anterior.
En el caso de los activos del segmento Oficinas y Retail, en el segundo semestre la corrección ha sido del -3,18% y -4,11% respectivamente. Por su parte, el ajuste interanual en las valoraciones ha sido del -1,81% en Oficinas y -3,71% en Retail.
Para realizar los cálculos de esta edición
del Índice_CBRE se han tenido en cuenta
175 activos, con una superficie agregada
de más de 3,1 millones de metros cuadrados
y un valor agregado de 8.090 millones de euros
Para Fernando Fuente, Senior Director Valuation & Advisory Services de CBRE España “la corrección se ha dado especialmente en el segundo semestre, momento en el que se produjo un cambio de tendencia desde el repunte de las rentabilidades objetivo y subida de tipos, cuando veníamos de un primer semestre de comportamiento plano o positivo. En términos de rentabilidades, la situación macroeconómica ha provocado ajustes en todos los productos. El ajuste experimentado en las valoraciones de los activos inmobiliarios analizados en nuestro Índice_CBRE coincide con un contexto macroeconómico y geopolítico convulso que no ha impedido que los sectores Logístico, Living, Retail, y Oficinas hayan tenido un buen comportamiento en 2022, si bien la actividad transaccional se ralentizó en la última parte del año”.
Sector logístico: récord de contratación y volumen de inversión
A nivel nacional, por segundo año consecutivo, el sector logístico registró el pasado año récord de demanda, cerrando 2022 con un total de 2.820.000 m2 de contratación logística. El dinamismo del mercado ha llevado a que la tasa de disponibilidad continue bajando hasta el 6,76%, frente al 7,52% del año pasado. En términos de inversión, se registró la cifra más elevada de los últimos 10 años, con más de 2.300 millones de euros, un aumento del 7% respecto a 2021. No obstante, el dato del último trimestre del año (277 millones) estuvo muy por debajo de ejercicios anteriores.
La renta prime mejora debido a la fortaleza de la demanda y la escasez de producto. En el último trimestre de 2022, en la Zona Centro ha sido de 6,25€/m²/mes (+8,7% respecto a 2021), y en Cataluña se ha situado en 7,75€/m²/mes, (+3%). Esta tendencia se ha mantenido también en otros mercados como Sevilla y Valencia. En cuanto a las rentabilidades prime, se ha vivido una descompresión de yields hasta alcanzar el 4.75%. Para 2023 las previsiones apuntan a cierta estabilización entre el 5,00% y 5,20% a cierre de año.
Según las previsiones de CBRE, en 2023 será difícil igualar los volúmenes de inversión de los últimos años, aunque las expectativas son favorables debido a la elevada demanda de espacio logístico y a la consolidación del e-commerce. En términos de operaciones, en el último año se observaron varias relativas a producto Mid caps por parte de inversores internacionales y la tendencia será al alza en 2023.
Sector Living: el segmento de alquiler consolida su fuerza
De los sectores patrimonialistas tradicionales analizados, el Living es el que menor ajuste interanual ha vivido en la valoración de sus activos, apenas un 0,31%. El ajuste en el segundo semestre fue del -1,16%. En 2022, se posicionó como el gran protagonista, concentrado el 25% del total transaccionado con 4.387 millones de euros, prácticamente el doble que el año anterior a pesar de la ralentización en la actividad transaccional a finales de año. Por su parte, el sector del alquiler consolida su fuerza desde el punto de vista de crecimiento de rentas y niveles de ocupación, principalmente en Madrid, Barcelona y capitales de provincia.
Las rentabilidades “prime” residenciales aumentaron 25 pb durante el cuarto trimestre y 50 pb en el acumulado de los últimos 12 meses, hasta situarse en niveles de 3,6% en Madrid y 4,0% en Barcelona. Probablemente sufrirán algún leve ajuste adicional durante los próximos meses. En paralelo, destaca especialmente la implementación de variables ESG. Fuente señala que “los principales actores del mercado son conscientes de la necesidad de inversión en Capex para conseguir posicionarse en el mercado como referentes, tanto de Capex de reposicionamiento como del propio ESG”.
Sector Oficinas: clara tendencia hacia edificios con certificaciones de sostenibilidad
En cuanto a la inversión en el mercado de oficinas en Madrid y Barcelona, en 2022 se invirtieron 2.288 millones de euros, de los cuales un 52% corresponden a Madrid. El ejercicio cerró con una cifra total contratada de 810.000 m², de los cuales 506.000 m² fueron en la capital y 304.000 m² en Barcelona. Los datos registrados a cierre de 2022 reflejan una tendencia muy positiva, situándose tan solo un 2% por debajo de la media de los últimos 5 años. Destaca también el comportamiento de los espacios Flex, con un nivel de ocupación medio en Madrid y Barcelona del 83%.
Respecto a la tasa de desocupación, en Madrid se ha visto comprimida desde el 12,2% al 11,3% y ha aumentado ligeramente en Barcelona, de 10,4% al 12,2%, debido a la introducción de 230.000 m². Se observa una clara tendencia hacia edificios que cumplen con las certificaciones de sostenibilidad y así lo demuestra la tasa de vacancia para esta tipología de edificios que se sitúa en Madrid en un 2,4% y en Barcelona en 3,6%.
Sector Retail: recuperación de ventas y afluencias prepandemia
Los centros comerciales han recuperado los niveles de ventas prepandemia, si bien las afluencias siguen ligeramente por debajo de las antiguas (un 14,4% año a año y un 7,5% para diciembre de 2022). En 2022, se contabilizaron un 24,6% más de operaciones que en 2021. En High Street la actividad en los ejes principales de las ciudades ha sido muy significativa, con un número de arrendamientos un 16% superior al del año anterior y un 25% superior a la cifra de 2019. El aumento de la demanda ha provocado una subida en rentas entre un 3% y un 5%.
Todo ello ha impulsado la inversión en el sector, que cerró el año con un volumen total de 3.973 millones de euros, la segunda cifra más alta de los últimos 8 años, sólo superada por el volumen invertido en 2018. Sin embargo, esto se debe principalmente a la operación entre Merlin y BBVA del portfolio TREE.
Índice_CBRE
El Índice_CBRE, elaborado por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE, está posicionado como una herramienta de seguimiento semestral en el mercado de las valoraciones a nivel global en España para cada tipología de activo inmobiliario (Oficinas, Retail, Inmologístico y Residencia-Living) y cuya metodología se basa en el análisis de la información agregada del total de las valoraciones realizadas por CBRE y que el año pasado superó las 40.000.
Dentro de los activos inmobiliarios de los sectores
patrimonialistas tradicionales, los del segmento
logístico han tenido un ajuste interanual del -2,66%,
los del segmento living del -0,31%, los de oficinas
del -1,81% y los del segmento retail del -3,71%.
Este índice es una herramienta digital dinámica, de alta representatividad y que, en el futuro, incorporará también el seguimiento a valoraciones del segmento hotelero. Para el cálculo de esta edición se han tenido en cuenta un total de 175 activos, con una superficie agregada superior a los 3,1 millones de metros cuadrados y un valor agregado de 8.090 millones de euros.
“La transparencia en el sector inmobiliario es fundamental para la generación de credibilidad y confianza. Y, en este sentido, el mercado español ha estado estigmatizado por su opacidad. Desde CBRE, con casi 50 años de experiencia en el ámbito de valoraciones, creemos que esta herramienta es fundamental para dotar de mayor visibilidad a la evolución de los indicadores principales de los sectores comerciales”, explica Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España, que añade que “mercados de referencia, como Londres, Nueva York o Tokio, ya disponen de índices similares y, gracias a esta herramienta de CBRE, se podrán establecer comparaciones, lo que aportará mayor madurez al mercado español y contribuyendo a despejar la incertidumbre que ha creado la crisis pandémica”.