La gestora internacional de inversión inmobiliaria Savills Investment Management ha publicado su último informe de perspectivas sobre los mercados de inversión inmobiliaria en 2023.
Aunque 2023 puede resultar un año complicado para todos los inversores en un contexto de turbulencias en los mercados internacionales, Savills IM ve oportunidades concretas en clases de activos con sólidos fundamentales a largo plazo como los formatos de logística e industrial urbanos, la vivienda asequible y el retail esencial.
Savills IM ha identificado las amenazas que se ciernen sobre el panorama macroeconómico a corto plazo, entre las que destacan el incremento de la inflación, los tipos de interés y los riesgos de recesión que afectan a los mercados de inversión y ocupación.
Los tipos de interés afectarán a quienes tengan elevados niveles de endeudamiento, ya que en los próximos dos años deberán refinanciarse en el Reino Unido préstamos por 60.000 millones de libras (unos 69.500 millones de euros). Esta situación es similar en muchos otros mercados. También es probable que los mercados de ocupación sufran inestabilidad, ya que el menor crecimiento y la amenaza de recesión aumentan la probabilidad de que los ocupantes atraviesen dificultades.
Sin embargo, quienes hagan ahora los deberes estarán bien posicionados para aprovechar la llegada del próximo repunte, siendo especialmente atractivos para los inversores aquellos activos con fuertes flujos de rentas y credenciales sólidas en materia de ESG.
En cuanto a los diferentes sectores, Savills IM considera que la vivienda asequible tiene potencial de crecimiento a largo plazo por la fuerte demanda existente, la estabilidad de los rendimientos y un impacto social relevante. Hay algo que está claro: el sector público por sí solo no puede atender la demanda de vivienda social y el sector privado se muestra cada vez más dispuesto a ayudar a financiar nuevas promociones y a mejorar el parque residencial existente, colaborando a largo plazo con el sector privada y las autoridades locales.
Por otra parte, los mercados de deuda inmobiliaria presentan oportunidades a los financiadores alternativos. En un contexto de volatilidad, es probable que los financiadores tradicionales actúen con enorme prudencia en 2023, restringiendo la oferta de deuda inmobiliaria. Mientras quienes deseen refinanciar sus pasivos se vean obligados a enfrentarse a tipos de interés más altos y condiciones más restrictivas, los proveedores alternativos podrán ofrecer opciones. También pueden proporcionar deuda en determinados sectores/activos de diversa calidad a los que los bancos están menos dispuestos a prestar.
Por otra parte, la región de Asia-Pacífico se considera cada vez más como una región relativamente segura para refugiarse de las turbulencias que sufren otros mercados. Una inflación menos agresiva y un mercado laboral resistente hacen que las economías de la región estén mucho mejor posicionadas para impulsar una recuperación económica. A medida que los tipos de interés se vayan normalizando, el componente de rentas de los retornos será mucho más relevante. Aquellos inversores y propietarios de activos con capacidad de adaptarse a las nuevas tendencias —como las de ofrecer edificios bien equipados que resulten atractivos para los ocupantes y que cumplan con una normativa ESG cada vez más exigente— se verán recompensados.
Kiran Patel, director mundial de inversiones y consejero delegado mundial adjunto de Savills IM, señaló: "Está claro que 2023 presentará desafíos para los inversores del sector inmobiliario. Falta por ver la magnitud de la subida de yields, y a quienes quieran refinanciar deuda en los próximos 12-24 meses les esperan sobresaltos en los pagos. Sin embargo, esta época de gran tensión en los mercados ofrecerá oportunidades a inversores con amplios conocimientos de mercado. En el sector residencial, somos optimistas en cuanto a las perspectivas de la vivienda asequible, donde el papel del capital privado no hará sino incrementar su importancia, y a pesar del aumento de las rentabilidades también observamos puntos de entrada atractivos para los inversores en vivienda multifamiliar a medida que las valoraciones desciendan en sintonía con el mercado inmobiliario en general".
El consejero delegado mundial adjunto de Savills IM también apuntó que "los mercados de deuda siguen ofreciendo una rentabilidad ajustada al riesgo atractiva con cobertura frente a caídas. Resulta probable que el flujo de transacciones para los financiadores que estén activos en el mercado redunde en un alto nivel de solicitudes de refinanciación, ya que los préstamos que antes eran adecuados para la deuda bancaria tradicional, ahora son más acordes con los criterios de las entidades de financiación alternativa. Las marcadas tendencias estructurales asociadas a la urbanización benefician tanto al segmento retail de conveniencia como al logístico de última milla. Vemos motivos de peso para invertir en este tipo de activos y la oportunidad de aumentar la exposición si se produce algún breve periodo de debilidad en los precios".
Para concluir, Kiran Patel afirmó que "2023 será un año difícil, pero a diferencia de anteriores recesiones mundiales, la concesión general de préstamos al sector inmobiliario ha estado más controlada, el exceso de oferta de nuevas propiedades se ha restringido drásticamente y entramos en una recesión con sólidos niveles de empleo. El sector inmobiliario se beneficiará del crecimiento de las rentas, pero el encarecimiento de los costes para ocupantes e inversores en cuanto a energía, mano de obra y tipos de interés más elevados se traducirá en un ajuste por el lado de los precios. Consideramos que este periodo será breve y, por tanto, concentrar los esfuerzos de compra en sectores/activos con fundamentales estructurales a largo plazo, cuando los precios se hayan ajustado, proporcionará un excelente punto de entrada en el próximo ciclo".
Por su parte, Fernando Ramírez de Haro, director general para España y Portugal de Savills IM, señaló: "Las tendencias en España están en línea con las que vemos a nivel mundial. Por una parte, la logística urbana y de última milla seguirán siendo uno de los segmentos en los que nuestro país presentará oportunidades interesantes. También el retail esencial que se ha visto como uno de los sectores más seguros durante los últimos años seguirá mostrándose resiliente ante los nuevos desafíos que presenta el mercado toda vez que la demanda de artículos de primera necesidad se mantendrá. Por su parte, el residencial asequible en nuestro país, en donde la oferta es aún muy inferior a la demanda, continuará presentándose como una opción en las que los inversores están dispuestos a participar si desde la Administración se fomenta la colaboración público privada. Asimismo, el BTR consolidará su posicionamiento como alternativa institucional a un mercado de alquiler de viviendas todavía muy atomizado".
Perspectiva sectorial para 2023 de Savills IM:
Perspectiva para Europa en 2023
Oficinas
- Tendencias estructurales como el teletrabajo están cambiando la forma de contratación y las características del parque de oficinas existente, incrementando los riesgos para el sector, en particular en lo que respecta a la seguridad de las rentas.
- Ante la escasez del tipo de espacio demandado por los inquilinos y los precios excesivamente elevados de los pocos productos disponibles en el segmento core, existe la oportunidad de invertir en unas oficinas de grado B bien ubicado que cubra las necesidades de cupación flexible del parque de oficinas del mañana, y que podría generar un crecimiento de los alquileres suficiente para compensar los mayores costes de explotación. Sin embargo, esto requiere una cuidadosa reflexión y debe cumplir estrictos criterios en materia de ESG y de eficiencia energética para justificar el alquiler y evitar la obsolescencia relacionada con instalaciones o credenciales ESG inapropiadas.
Sector logístico e industrial
- Uno de los sectores clave con algunos de los fundamentales más sólidos. La demanda de ocupación de edificios industriales y logísticos de mayor calidad será fuerte, sobre todo en entornos urbanos por la proximidad al consumidor final. Pero en dichos entornos, la escasez de espacio con la calidad adecuada se ve acentuada por la intensa presión hacia usos alternativos, como, por ejemplo, el de vivienda.
- El sector de la logística de distribución demostró su resistencia en el punto álgido de la pandemia. Cumplió magníficamente su mandato de suministro y está previsto que continúe su sólido rendimiento a pesar del difícil entorno económico actual.
- Los importantes desequilibrios estructurales de la oferta y la demanda aportarán resiliencia al mercado, con el complemento del potencial de revalorización, que debería servir para amortiguar adecuadamente los riesgos cíclicos.
- El sector de "Logística urbana e industria ligera" sacará más partido que la mayoría, sumándose a las oportunidades de sectores resistentes en cuanto a las rentas como la vivienda, la logística de gran formato y el retail de alimentación.
Retail
- El mercado inmobiliario retail sigue planteando desafíos en líneas generales, si bien presenta aspectos interesantes y aún existen oportunidades.
- Los inversores no deben renunciar a la calidad de la ubicación ni a la accesibilidad, aunque deben evaluar si los inquilinos pueden permitirse estos alquileres premium.
- El coste de la vida y el aumento de la inflación en numerosos mercados está provocando un menor gasto en artículos discrecionales por parte del consumidor, que se centra más en los productos necesarios.
- El retail esencial demostró resistencia durante la pandemia y seguirá ofreciendo un refugio relativamente seguro, ya que se mantendrá la demanda de artículos de primera necesidad, mientras que es probable que disminuya la demanda de artículos de lujo. Por ejemplo, los supermercados y los parques de medianas con supermercados han mostrado una resistencia excepcional desde el comienzo de la pandemia.
Activos living
- Este sector alcanzará la mayoría de edad a lo largo del actual ciclo, a medida que los inversores reconozcan las atractivas características de la cartera, principalmente sus rentas estables y de largo plazo no correlacionadas con los sectores comerciales.
- Creemos que surgirán oportunidades en el sector living, especialmente en el formato multifamiliar, donde los factores demográficos, las tendencias de la sociedad y los desequilibrios entre oferta y demanda presentarán oportunidades de inversión. A corto plazo, las perspectivas se complican y es probable que los precios sigan bajando, pero eso concede a los inversores un punto de entrada atractivo en un sector con sólidos fundamentales a largo plazo.
- Los inversores con recursos propios contarán con una ventaja en 2023 porque es probable que se endurezcan los criterios en la concesión de préstamos.
- La vivienda asequible es un área clave que presenta una enorme escasez de oferta y una demanda constante que requiere inversiones urgentes por parte de los sectores público y privado; 2023 será un año crucial para desafiar el statu quo y orientar inversiones hacia el sector con el fin de surtir de un mayor número de viviendas de mejor calidad que cumplan las necesidades tanto de residentes como de inversores.
- La calidad del parque de viviendas europeo es inadecuada, por lo general está anticuado, es poco eficiente desde el punto de vista energético y el tamaño y ubicación de los inmuebles no son los adecuados. Esto brinda la oportunidad de ofrecer el parque inmobiliario adecuado para las nuevas tendencias demográficas, con alquileres asequibles para la mediana salarial de la población y en lugares en los que desean vivir.
Deuda
- La subida de los tipos de interés va a ser un factor predominante en la mente de los inversores a la hora de considerar las opciones que tienen a su disposición en 2023.
- Pensamos que, a corto plazo, la financiación tradicional de los bancos será restrictiva a medida que evalúen la exposición al riesgo del conjunto de su cartera, lo que significa que los financiadores capaces de cubrir ese hueco obtendrán mayores rendimientos.
Perspectiva para la región de Asia-Pacífico en 2023:
La región de Asia-Pacífico (APAC, por sus siglas en inglés) se encuentra en una fase diferente del ciclo económico en relación con buena parte de Occidente. Mientras que la inflación está alcanzando máximos de varias décadas en Estados Unidos, Europa y el Reino Unido, es relativamente moderada en la región Asia-Pacífico. Esto la convierte en una atractiva apuesta de diversificación, no sólo para los inversores occidentales, sino también para los de la propia región. Además, sus sólidos fundamentales hacen prever una contracción inferior a la de los mercados occidentales en 2023, así como una recuperación más rápida. Dentro de la región priorizamos:
El Residencial en Japón
- El multifamily en Japón es una de las clases de activos inmobiliarios más sólidas del mundo. A pesar del descenso general de la población japonesa, el importante número de personas que se trasladan a las ciudades en todo el país está impulsando el crecimiento de la población urbana. Necesitan un lugar donde vivir y, debido a las cambiantes tendencias socioeconómicas, tienden al alquiler de unidades familiares más pequeñas, a menudo viviendas ocupadas por una sola persona, y durante periodos más largos.
Industrial y logístico urbanos
- Somos optimistas sobre el sector logístico. Ante el bajo nivel de stock de instalaciones logísticas modernas y el crecimiento sustancial del sector del comercio electrónico, la mayoría de los mercados asiáticos presentan un déficit estructural de espacio de almacenamiento y logística. Por tanto, las temáticas subyacentes a largo plazo son sólidas y las rentabilidades son estables. Sin embargo, los inversores deben ser exigentes en cuanto a la ubicación y la calidad.
Retail esencial
- Creemos que los formatos retail de proximidad, orientados hacia el comercio no discrecional y situados cerca de los núcleos de población, son óptimos.
Oficinas
- Al margen de Australia, la mayoría de los centros de oficinas de Asia-Pacífico no han adoptado el teletrabajo, aunque sea una tendencia clara. En cambio, el modelo de oficinas radial es cada vez más popular: una empresa puede optar por mantener una oficina en un centro neurálgico y ampliar su capacidad con una oficina satélite que aporte a sus trabajadores mayor flexibilidad en cuanto a la ubicación. Consideramos que los activos de oficinas de alta calidad en emplazamientos selectivos no primarios podrían presentar un valor atractivo, ya que el crecimiento de los alquileres en este segmento podría superar el crecimiento general de los alquileres del mercado, aunque estos deben estar bien equipados y contar con sólidas credenciales ESG.