El sector Living continúa fortaleciendo su posición como un foco clave de inversión en España. Según datos de CBRE este sector ha concentrado el 32% del total invertido en el país durante los primeros nueve meses del año, sumando un total de 2.386 millones de euros. Solo en el tercer trimestre, la inversión alcanzó los 758 millones de euros.
Las grandes transacciones han sido un factor determinante en la inversión en 'Living' este año, con las cinco principales operaciones representando cerca del 43% del total anual, oscilando entre 85 y 400 millones de euros. El segmento de inversión residencial destaca especialmente, acaparando el 76% del total invertido en 'Living' (1.803 millones de euros), divididos principalmente entre BTR (Build-To-Rent) con 1.618 millones y PRS (Private Rented Sector) con 185 millones. Esta área ha mostrado un crecimiento del 3% en comparación con el mismo período del año anterior, con la inversión en BTR superando en un 42% la cifra del mismo período de 2022.
El interés por el producto 'affordable' en el sector Multifamily ha sido notable, representando el 41% del total invertido de enero a septiembre de 2023. Por su parte, el Flex Living ha mantenido su posición como la segunda clase de activo más importante dentro del 'Living', con 306 millones de euros (13% del total) a través de 25 transacciones concentradas principalmente en Madrid, Barcelona y Málaga.
El Flex Living repite en el tercer trimestre del año como el second asset class dentro del Living, con 306 millones (13% del total)
La inversión en residencias de estudiantes ha sido más limitada, con 267 millones de euros transaccionados (11% del total). Esto se debe a la discrepancia entre las expectativas de rentabilidad de los compradores y la disposición de los propietarios a ceder retorno. En cuanto al Senior Living, este segmento aún está en proceso de profesionalización en España, registrando solo una transacción de aproximadamente 11 millones de euros en 2023, aunque se espera un crecimiento significativo a futuro debido a las tendencias demográficas.
Javier Kindelan, vicepresidente y Head de Living de CBRE España, comenta: “El sector Living es uno de los segmentos inmobiliarios con mayor potencial de crecimiento en un escenario de falta de oferta frente a una elevada demanda en todas las tipologías de producto. La creciente demanda de hogares que se decantan por la fórmula del alquiler, ya sea por flexibilidad, movilidad o alternativa a la compra de una vivienda en un contexto de encarecimiento de la financiación e incapacidad financiera, continuará impulsando el segmento del residencial en alquiler y la institucionalización del parque de vivienda”.
"La creciente demanda de hogares que se decantan
por la fórmula del alquiler, continuará impulsando el
segmento residencial en alquiler y la institucionalización
del parque de vivienda"
El mercado español también está viendo un aumento en el segmento del residencial de lujo, ultra lujo, y productos de branded y serviced apartment. Este sector incluye viviendas Luxury (con ubicación prime y proyectos diferenciadores), Serviced Apartments (viviendas de lujo con amplios servicios) y Branded Residences (viviendas de lujo asociadas a marcas reconocidas). Según Kindelan, España está ganando atractivo y singularidad frente a otros mercados como Miami o Dubái, impulsado por su oferta cultural y gastronómica.
Mercado residencial: de la venta al alquiler
Además, el mercado residencial mantiene su dinamismo a pesar de un 2022 récord en compraventa y las expectativas de desaceleración debido al aumento de los tipos de interés. Se han vendido 329.000 viviendas en la primera mitad del año (15% por extranjeros), con un incremento del 3,6% en el precio (7,7% en obra nueva) y alrededor de 56.000 visados de obra nueva.
Kindelan añade que, aunque se espera una debilitación en las transacciones y precios debido a los tipos de interés elevados, la demanda sólida y la oferta limitada mantendrán el pulso del mercado. La oferta de vivienda actual es insuficiente para cubrir la creación de nuevos hogares en España, estando muy por debajo de los niveles de otras economías.
El aumento de los tipos de interés ha endurecido la accesibilidad a la compra de viviendas e impactado en la actividad hipotecaria, con un 42% de hipotecas a tipo variable y un 58% a tipo fijo. La tasa de esfuerzo se sitúa en el 38,9% al cierre del tercer trimestre, esperándose que aumente hasta superar el 40% en el próximo año. En este contexto, CBRE detecta un cambio en la demanda desde la venta hacia el alquiler. En España, se espera que el porcentaje de hogares en régimen de alquiler aumente del 24,1% actual al 25,9% en 2027.
Las rentabilidades prime residenciales para activos estabilizados se han mantenido estables en el tercer trimestre, situándose en el 3,8% en Madrid y 4,0% en Barcelona. Sin embargo, la actividad inversora se está centrando en producto affordable y ubicaciones secundarias, donde la rentabilidad media supera el 4% neto. En el caso de las residencias de estudiantes y Flex Living, las prime yields han mantenido un comportamiento estable, sin variaciones significativas durante el último trimestre, según CBRE.