La última subida de los tipos oficiales operada por el Banco Central Europeo (BCE) ha convertido las hipotecas variables en un callejón sin salida para muchos propietarios. El pasado julio, el Euríbor alcanzó el 4,15%, su máximo desde finales de 2008. Los que tuvieron que revisar su préstamo según esta tasa vieron como su cuota subió entre 200 y 600 euros al mes. Ante esta tesitura, cada vez son más los que deciden vender su casa para liquidar su deuda, y que la vivienda esté arrendada a un tercero no es un impedimento.
En estos casos, suele afirmarse que el importe obtenido por la venta es inferior al que se conseguiría en caso de no estar habitado el inmueble, pero no siempre es así. “Cada caso es diferente”, indica Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, que traza la línea entre la compra como residencia y la compra por inversión. “Si el nuevo propietario busca sacar rentabilidad del activo y ya hay un inquilino que está pagando una mensualidad de mercado y, además, de forma puntual y sin causar ninguna problemática en la comunidad de vecinos, se le estaría ahorrando mucho trabajo al inversor”, opina Goenaga.
Cuando la finalidad es la de residencia habitual, “dependerá también de cuánto tiempo quede para que finalice el contrato de alquiler: cuanto menos reste, más se acercará el precio de venta al de mercado”. La abogada expone que “en caso de que se trate de un contrato de renta antigua o de un inquilino que acumula varios impagos y sobre el que esté pendiente el inicio de un proceso de desahucio, un abultado descuento sería más que probable”.
El contrato por delante
“Vender una casa con un contrato de alquiler vigente es una práctica perfectamente legal”, indica la abogada. No obstante, la transacción debe respetar ciertas reglas. “Si el inquilino no quiere ejercer sus derechos de tanteo y retracto, que le dan la posibilidad de adquirir la vivienda de forma preferente a otros compradores, o se firmó una cláusula en su momento rechazándolos, el nuevo propietario deberá respetar el contrato en vigor y solo lo podrá finalizar en caso de incumplimiento”, remarca Goenaga.
Por otro lado, la letrada se pronuncia acerca de una cuestión delicada: las visitas. “El domicilio es inviolable”, asevera la portavoz de Círculo Legal Barcelona. En este sentido, “el inquilino está en su derecho de no permitir que los potenciales compradores vean el inmueble en persona”, argumenta Goenaga, que asegura que “comprar una casa sin verla es algo que solo hacen inversores de cierto tamaño”.
La compensación económica es, en último término, una alternativa a la que es posible optar. “Facilitar la salida del inquilino ofreciéndole un importe suficiente como para pagar cubrir los gastos de la mudanza, así como la fianza y un par de meses de alquiler en otro piso es un procedimiento habitual”, revela Goenaga.