El Colegio de Registradores, en su Estadística Registral Inmobiliaria del tercer trimestre de 2022 analiza, entre otros, el comportamiento que refleja las tendencias actuales de los españoles en la compra de viviendas. Se incluye también un informe de precios medios, adicional al tradicional índice Case & Shiller de precios aplicado a España.
Precios medios de las compraventas de vivienda inscritas
El precio medio de la vivienda ha ralentizado considerablemente su crecimiento trimestral, mientras que los datos interanuales siguen mostrando incrementos significativos. Los 1.958 €/m² del tercer trimestre suponen un suave incremento del 0,1% con respecto al trimestre precedente, debido sobre todo por el crecimiento en vivienda nueva (1,7%), mientras que la vivienda usada desciende ligeramente, el 0,3%. Conviene tener en cuenta que la vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada.
Los resultados anualizados muestran un comportamiento más estructural, en el que para el conjunto de España los 1.923 €/m² de precio medio han supuesto un incremento interanual del 7,5%, originado por la mayor fuerza de la vivienda usada (8,8%), mientras que la vivienda nueva registra un aumento más moderado del 3,6% en sus precios.
Por CC.AA., en el tercer trimestre, los mayores precios medios se localizaron en Madrid (3.229 €/m2), seguido de Baleares (3.082 €/m2), País Vasco (2.891 €/m2) y Cataluña (2.431 €/m2). En sentido opuesto, los precios más bajos se registraron en Extremadura (844 €/m2) y Castilla - La Mancha (861 €/m2), únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2.
Compraventas inscritas
Entre julio y septiembre se inscribieron en los registros de la propiedad 167.892 compraventas de vivienda, con un incremento del 2,4% sobre el trimestre anterior.
En vivienda nueva se han registrado 28.595 compraventas (un incremento del 2,6% sobre el trimestre anterior). La vivienda usada registró 139.297 operaciones, con un incremento trimestral del 2,4%.
Los datos acumulados de los últimos doce meses muestran 640.082 compraventas de vivienda, la mayor cifra desde mediados de 2008, superando ampliamente los resultados anteriores a la crisis sanitaria que mostraban poco más de 520.000 compraventas inscritas.
Compras de extranjeros
La demanda extranjera ha registrado su nivel máximo de la serie histórica, alcanzando las mayores cuantías, sobre todo en los últimos trimestres. En el tercer trimestre se ha alcanzado el 15,9% de compraventas, con lo que se acumulan seis trimestres consecutivos de crecimiento, superando el nivel del 12-14% habitual en los últimos años, haciéndolo además en la actualidad con un elevado número de compraventas en términos absolutos. Los británicos vuelven a encabezar los resultados con un 9,3%, seguidos por alemanes (8,0%), franceses (6,2%), rumanos (4,6%), belgas (4,3%) y holandeses (4,1%).
Los resultados de compras de extranjeros por comunidades autónomas han estado encabezados por Canarias (33,7%), Baleares (31,5%), Comunidad Valenciana (28,3%), Murcia (23,4%), Andalucía (17,8%) y Cataluña (15,3%).
Pisos y viviendas unifamiliares
Durante el tercer trimestre del año, respecto a la proporción de pisos y viviendas unifamiliares, las compraventas de vivienda se han desagregado en un 80,5% de vivienda colectiva (pisos) y un 19,5% de vivienda unifamiliar, que acumula dos trimestres consecutivos de ligeros incrementos, aunque lejos todavía del máximo histórico de finales de 2020 (22,5%).
En cuanto a los datos acumulados anualizados, por el contrario, se observa un cierto retroceso en el peso de las compraventas de vivienda unifamiliar que se sitúa en el 19,5%, aunque todavía sigue mostrando una fortaleza mayor que la existente antes de la crisis sanitaria. No obstante, se aprecia una paulatina vuelta a los resultados anteriores en los que los unifamiliares no llegaban al 18% de las operaciones.
Superficie media de las nuevas compraventas
En el tercer trimestre la superficie media fue de 100,3 m2, lo que supone una reducción del 0,3%, frente al trimestre precedente. El máximo de la serie histórica pare el conjunto de vivienda se produjo en el primer trimestre de 2021 cuando se alcanzaron los 102,9 m2.
En vivienda nueva libre la superficie media vendida ha alcanzado los 108,6 m2 (110,6 m2 en el trimestre anterior), alejándose del máximo histórico que se alcanzó en el primer trimestre de 2021 (110,9 m2). Por su parte, la vivienda usada alcanzó una superficie media de 99,1 m2, similar a la del trimestre anterior. A pesar de este descenso general se mantiene en el tramo alto de la serie histórica, siguiendo las nuevas preferencias de los compradores.
Proporción de compraventas de vivienda en capitales frente al total de su provincia.
En el tercer trimestre del año, tomando las ocho principales capitales por número de habitantes, en siete de ellas se ha ganado peso relativo con relación a su provincia sobre los resultados del trimestre anterior, a diferencia de lo que era la situación habitual durante los trimestres más intensos de la crisis sanitaria cuando se buscaban viviendas de mayor superficie hacia zonas menos urbanizadas. Sin embargo, en el histórico de los últimos años se ha reducido el peso relativo en compraventas de vivienda en capitales con respecto al total de su provincia. Tomando el ejemplo de las cuatro grandes capitales: Madrid ha registrado en el tercer trimestre un peso del 53,7% siendo que a mediados de 2015 superaba el 55% de las compraventas de la provincia. En Barcelona el peso es del 25,0% y a mediados de 2014 representaba el 36,1% de las compraventas de la provincia. Valencia mostró un peso del 29,1% y a finales de 2016 estaba en el 37,3%. Por último, Sevilla registra el 41,8% de las compraventas de vivienda de la provincia, mientras que a finales de 2016 superaba el 50%. Si comparamos la evolución del tercer trimestre con el mismo periodo del año anterior se observa un incremento en el peso de las principales capitales, excepto en Málaga.
Datos del mes de septiembre
Se incluyen a continuación datos de la Estadística Registral Inmobiliaria, correspondiente al mes de septiembre, siguiendo con la serie mensual puesta en marcha desde 2020 en cuanto a compraventas e hipotecas inscritas, mediante la comparación de datos con el mismo mes del año anterior.
El número de compraventas totales, con incrementos significativos en los últimos meses, descienden ligeramente el 0,7% en septiembre respecto al mismo mes del año anterior. De las 98.321 operaciones realizadas en septiembre de 2021 se pasaron a las 97.662 en septiembre de este año, unas 660 operaciones menos. Por otro lado, se produjo un incremento de las compraventas de vivienda del 5,5% sobre septiembre de 2021. Se han inscrito este mes 54.149 operaciones frente a las 51.329 del mismo periodo del año anterior, un aumento de más de 2.800 operaciones.
La evolución de las hipotecas constituidas en los últimos meses muestra una tendencia de incrementos más moderados, similar a lo ocurrido con las compraventas. En número de hipotecas totales se han constituido 54.126 operaciones frente a las 53.466 de septiembre de 2021, lo que supone un ligero incremento del 1,2%, con una diferencia positiva de 661 operaciones. En cuanto a las hipotecas de vivienda, de las 40.206 operaciones de septiembre del año pasado se han pasado a las 41.517 de este mes, un 3,3% de incremento con unas 1.300 operaciones más.