En el tercer trimestre, Madrid ha registrado un descenso del 3,5% en los precios prime con respecto al año anterior y del 1,6% respecto al trimestre precedente
El segmento de vivienda prime, debido a sus particularidades, incluso en el contexto en que nos encontramos, mantiene una evolución diferente al del resto de activos residenciales.
En el tercer trimestre del año, Madrid ha registrado un descenso del 3,5% en los precios de viviendas prime con respecto al año anterior, y del 1,6% respecto al trimestre precedente, según el “Prime Global Cities Index” elaborado por Knight Frank, que analiza la variación de los precios de viviendas prime en 45 mercados de todo el mundo.
Antes de la irrupción del Covid-19, Madrid se encontraba entre las 10 ciudades con una mejor evolución de los precios, anotando un incremento interanual de los precios en esta categoría del 4,6% en el primer trimestre.
En lo que se refiere a la evolución de los precios para el cierre del año, el informe apunta a que el impacto en las propiedades prime siga siendo más suave que en los precios medios de Madrid. Así, si la previsión es que el valor medio de la vivienda libre en la capital retroceda alrededor de un 6% en 2020, y se recupere un 4% en 2021, en el caso de los activos prime se estima un descenso aproximado del 4% a cierre de año, con un posterior crecimiento del 3% en 2021.
Carlos Zamora, socio y director del área residencial de Knight Frank, explica que “en el segmento prime madrileño estamos viendo un escenario diferente al del sector residencial en general en Madrid, y también a nivel nacional. Aquí los ajustes de precios serán previsiblemente menores en el cierre del ejercicio, ya que son propiedades que mantienen una alta demanda y que en muchos casos son consideradas por los inversores como valor refugio”.
Precios y transacciones por zonas
El informe realizado por Knight Frank sobre este segmento del mercado residencial de Madrid analiza con detalle los movimientos y evolución de las propiedades valoradas en más de 900.000 euros en prácticamente todas las zonas prime de la ciudad.
A partir de este análisis, el precio medio prime para Madrid se sitúa en unos 8.270 €/m² para el segundo trimestre del año, mientras que desde la consultora esperan que el año cierre en unos 8.100 €/m². La zona que ha visto un descenso más significativo de los precios medios en estos activos ha sido el distrito de Centro (-5%), donde el metro cuadrado se sitúa en unos 7.300 euros. Salamanca, que cuenta con el valor medio más alto de la capital para estas viviendas (unos 9.000 €/m²), apenas ha registrado una bajada del 1%.
Por su parte, en Chamartín, en el segundo trimestre del año no se había registrado un descenso respecto a un año antes en los precios de estas viviendas. Este hecho está motivado en parte porque tras la crisis sanitaria y el confinamiento, las necesidades en la demanda de vivienda han cambiado y ha aumentado la búsqueda de viviendas con zonas amplias y verdes, terrazas y jardines, y es en esta zona donde se concentra una gran parte de la oferta disponible de propiedades unifamiliares que cubren las nuevas necesidades. Aquí, el precio medio de las viviendas de estas características superaba a cierre del segundo trimestre los 8.000 €/m², si bien el precio medio prime del distrito se situó en 6.650€/m².
Y es que, según la encuesta Global Buyer Survey realizada por Knight Frank a más de 700 potenciales compradores de todo el mundo el pasado mes de junio, entre los principales motivos de compra de vivienda tras el confinamiento que señalaban los encuestados en España se encontraba la mejora de la residencia familiar habitual, seguido por la adquisición de una casa de vacaciones en un destino con sol y un mejor acceso a atención médica de calidad.
En lo que se refiere al número de transacciones, la zona Centro fue la que registró un mayor volumen de operaciones de vivienda prime en los doce meses anteriores a julio, sumando un 30% de todos los movimientos analizados (con los barrios de Universidad y Justicia aportando cada uno el 15% del total). Le siguen los distritos de Chamberí y Salamanca, con alrededor de un 20% de las operaciones cada una de ellas.
Aumenta la presencia de compradores extranjeros
Si atendemos al origen de los compradores, sigue predominando el público nacional, pero se observa un gran crecimiento del interés por parte de extranjeros en este periodo, destacando mejicanos y venezolanos, así como compradores de distintos países de Asia, Oriente Próximo y Europa. Y es que Madrid es uno de los destinos más atractivos para la inversión en residencias prime a nivel mundial. Aquí, los precios son más competitivos en comparación con otras capitales europeas, lo que, junto con la calidad de los proyectos, atrae al inversor. Este busca una excelente ubicación y edificios emblemáticos o diseñados por arquitectos reconocidos, además de inmuebles que cuenten con servicios exclusivos; una mezcla de atributos que todavía hoy es difícil de encontrar en la ciudad, lo que provoca que la oferta disponible sea escasa.
Distribución del stock
El informe de Knight Frank también pone el foco en el stock de las principales zonas prime de Madrid. Según el análisis de la consultora, Chamartín es el distrito que cuenta con mayor stock de vivienda de este tipo disponible en la actualidad, con casi un 40% del total. Aquí, cabe destacar el barrio de Nueva España que alberga un 25% de la vivienda nueva disponible, y El Viso, donde la disponibilidad de obra nueva es muy limitada (5%) pero que concentra la mayor oferta de segunda mano, con alrededor de un 20% del total. Las zonas de Salamanca y Chamberí aglutinan entorno al 20% de las propiedades disponibles cada una, seguidas por Centro (17% del stock) y Retiro, que actualmente es el área con menor oferta en esta tipología de viviendas, con solo un 5% de la oferta total.
Al analizar las características de las viviendas prime que se ofertan en la capital, se observa que las que cuentan con entre 3 y 6 dormitorios son las más destacadas. De hecho, las viviendas de tres dormitorios suponen el 50% del total de obra nueva, y las de entre 4 y 6 suman el 60% de las propiedades de segunda mano en venta. En todas las tipologías existe una mayor oferta de viviendas de segunda mano, e incluso en el caso de las viviendas a partir de 7 dormitorios no existe disponibilidad de obra nueva.