La actividad del sector residencial se mantendrá sostenida en 2020 “salvo vaivenes políticos que trunquen la buena marcha del sector”, ha señalado el presidente de ASPRIMA y de APCEspaña, Juan Antonio Gómez Pintado en la inauguración de la quinta edición de EFIMAD, encuentro de financiación inmobiliaria celebrado en Madrid organizado por CaixaBank y ASPRIMA. El presidente de los promotores ha hecho hincapié en la urgente necesidad de facilitar el acceso a la vivienda, especialmente a los más jóvenes a través de la colaboración público-privada, “para lo que es necesario tener un marco estable de seguridad jurídica”. En este sentido, Gómez-Pintado ha puesto como ejemplo a evitar el reciente Decreto-Ley aprobado por la Generalitat, que ha calificado de “pernicioso e inconstitucional”, y sobre el que ya ha anunciado respuesta legal de los promotores.
Gómez-Pintado ha pedido a las Administraciones Públicas prudencia a la hora de tomar decisiones en esta materia. “Es preciso elegir las medidas que están funcionando en otros países de nuestro entorno y descartar las que no lo han hecho”; por ejemplo, “topar los precios del alquiler residencial lleva a un resultado contrario al deseado”.
El presidente de los promotores ha finalizado su intervención haciendo un llamamiento a “coger la bandera de la sostenibilidad en el sector inmobiliario” y ha destacado el gran impacto que tendrá el PNIEC (Plan Integrado de Energía y Clima 2021-2030) en la industria inmobiliaria.
Por su parte el director ejecutivo de banca de Empresa de CaixaBank ha calificado de “momento razonable” el que vive el sector inmobiliario. “Es un sector que se mueve en un entorno razonable, con equilibrio y muchas posibilidades para seguir adelante con continuidad”. Entre los condicionantes para esta evolución Cabanas se ha referido a la necesidad de acabar con la “indolencia e ineficacia de procesos administrativos que dificultan que el sector pueda desarrollar su actividad”.
RALENTIZACIÓN CONTROLADA
Tras la apertura institucional, la economista de CaixaBank Research, Judit Montoriol, ha presentado un análisis macroeconómico y del sector inmobiliario. Respecto a este último, ha resumido la situación como de “ralentización controlada, pero elevada heterogeneidad geográfica”. Esta experta afirma que “es cierto que la tendencia es a la ralentización del ritmo de compraventas, pero existen unos factores sólidos detrás de la demanda, lo que nos lleva a estimar un crecimiento del 2% en las compraventas para 2020”. En cuanto a la oferta, Montoriol señala que sigue creciendo con vigor (por encima de la media de la economía), pero ha reducido el ritmo de avance.
Por lo que a los precios se refiere, la tónica que marca el servicio de estudios de CaixaBank es de moderación en el ritmo de crecimiento. “El sector de la vivienda es muy heterogéneo y las velocidades de crecimiento son muy diferentes”, afirma Judit Montoriol, quien ha hecho hincapié en que aumentan tanto la dispersión de precios entre provincias, como entre municipios de la misma provincia. “La brecha de precios se acrecienta”, sentencia la economista.
A continuación, se ha celebrado una mesa redonda moderada por la vicepresidenta de ASPRIMA y directora general de Grupo Roca, Carolina Roca, en la que se han abordado temas tan críticos para el sector como la financiación, la construcción y el suelo.
Para el director corporativo de negocio inmobiliario de CaixaBank, Daniel Caballero, “en CaixaBank enfocamos 2020 en línea con los años anteriores y financiaremos en torno a 2.000 millones, siempre bajo los criterios de financiación responsable, con aportación del promotor y con un nivel de preventas que respalden la solvencia de la operación”. En cuanto a la financiación al promotor, tanto David Martínez, CEO de AEDAS Homes, como Teresa Marzo, directora general de negocio de Vía Célere, reconocen que la financiación es “muy justita” y reclaman más atención por parte del sector financiero. Miguel Ollero, director general corporativo de Merlin Properties explica que “hay escasez de financiación por la escasez de players financieros y eso dificulta la expansión de las compañías”, que en algunos casos –no todas pueden hacerlo– están poniendo en marcha líneas de financiación alternativa a la financiación bancaria tradicional.
LA EXPECTATIVAS DEL BUIL TO RENT
También, se ha debatido en la mesa la figura del Buid to Rent. Aunque apenas supone aún el 4% de la obra nueva, esta figura se está abriendo camino y “para grandes operaciones de suelo las operaciones Build to Rent son imbatibles”, afirma Mikel Ehavarren, CEO de Colliers International Spain, para el que la clave de esta figura de colaboración entre promotores y fondos es “estructurar la financiación respecto a las garantías que da el fondo”. “Este es un negocio para promotores con un balance muy solvente, aquí no puede entrar cualquiera”, aclara Echevarren. Esta idea es respaldada por Miguel Ollero, de Merlin Properties, para quien “el Build to Rent es más complicado que el negocio tradicional de la proocion inmobiliaria”. Por su parte, David Martínez afirma que “el Build to Rent es aún un mercado incipiente. Aunque es cierto que hay mucho interés, y probablemente crezca, hay que terminar de cuadrarlo porque a veces no compensa al promotor el descuento que le pide el fondo para entrar en la operación”.
COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA PARA EL ACCESO A LA VIVIENDA
Otro tema tratado en esta mesa ha sido la financiación de la colaboración público-privada en la promoción de vivienda social. Daniel Caballero, de CaixaBank, opina que “el primer paso lo debe dar la Administración diseñando un producto interesante para los inversores y después debe ir la banca para entrar en su financiación”. Teresa Marzo, por su arte, afirma que las Administraciones Públicas deben arbitrar fórmulas para que la colaboración público-privada sea viable. “Como promotora, siempre y cuando se fijen las bases jurídicas y las garantías de las concesiones, estamos dispuestos a participar”. Por su parte, David Martínez, CEO de AEDAS Homes apunta al acceso a la vivienda como “un problema enorme, si no hay vivienda no hay emancipación, ni hogar ni consumo”. Describe cómo el perfil medio del comprador de sus viviendas tiene más de 39 años “y eso no es sostenible, es fundamental incentivar el acceso a la vivienda para la gente joven y nosotros estaremos en esa línea”. Mikel Echavarren, sin embargo, cree que “hay un significativo riesgo de fracaso en estas iniciativas de colaboración público-privada, aunque de verdad me gustaría que funcionaran”. El responsable de Colliers sí cree que pueden funcionar si este negocio se enfoca no para promotoras, sino para fondos de infraestructuras.
CAMBIO DE MODELO EN LA CONSTRUCCIÓN
El siguiente tema de debate se ha centrado en el modelo de construcción y el importante incremento de costes, además del “continuo y preocupante goteo de concursos de acreedores de empresas constructoras”, en palabras de Carolina Roca. Teresa Marzo señala a la falta de mano de obra cualificada como el principal factor que ha encarecido los costes de construcción, “tenemos un claro problema de mano de obra y tenemos que orientarnos más a la industrialización”. David Martínez opina que los precios se están estabilizando después de los importantes incrementos de 2017 y 2018. El CEO de AEDAS Homes dibuja un escenario de cambio de modelo en la construcción en el que “tenemos que ir a un modelo menos artesanal y más industrial”. La construcción tradicional tiende a desaparecer, concluye. Mikel Echavarren es aún más gráfico: “Lo de las constructoras es la crónica de una muerte anunciada. El futuro pasa, según este directivo, por la fidelización de promotores y constructores, por alianzas de promotoras con dos o tres grandes constructores, para aportar garantías, invertir en desarrollo tecnológico y planes de negocio a medio y largo plazo.
GESTIÓN DE SUELO
Por último, en cuanto al problema del suelo, David Martínez afirma taxativamente que “suelo hay mucho, el problema es el tipo de gestión”y plantea fórmulas de colaboración público-privada para desarrollar suelo. “Desde la iniciativa privada gestionar suelo es una labor heroica”. Mikel Echavarren, por su parte, anticipa que “ya hemos intervenido en alguna operación importante de colaboración en gestión de suelo y en el futuro veremos grandes operaciones de este tipo”. Teresa Marzo manifiesta que “en Vía Célere apostamos por la gestión de suelo. Nos movemos en una proporción de 80/20 entre suelo finalista y en gestión y pensamos que contar con ambas tipologías en la cartera. Gestionar suelo te puede permitir obtener buenos márgenes, pero también supone un riesgo de tramitación con las Administraciones Públicas, a veces es como un agujero oscuro”.